נגישות לתחבורה ציבורית, מיקום אטרקטיבי ומרקם אורבני מגוון של עסקים ופנאי הם חלק מהגורמים בתהליכי התחדשות עירונית, המשדרגים את שטחי המסחר בערים. בבני ברק מיישמים את המודלים של הערים המובילות בעולם
מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, יחד עם העליה המתמדת בביקושים ליחידות מגורים, הביאו בשנים האחרונות לפריחה של ממש בכל מה שמכונה התחדשות עירונית – תוכניות פינוי בינוי, במסגרתן מפונות שכונות ותיקות לטובת הקמת פרויקטים חדשים, כמו גם פרויקטים של תמ"א 38 – שנועדו במקור לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, אך בפועל הפכו למקור עיקרי ליחידות דיור במרכזי הערים.
אבל, לצד ההתחדשות של מתחמי המגורים, יש צורך אמיתי ולא פחות חיוני, גם בהתחדשות של איזורי תעסוקה ומסחר מיושנים, כדי להפוך אותם לאטרקטיביים עבור פירמות ועסקים גדולים. "מגורים ללא תעסוקה, משרדים, מסחר ומוסדות ציבור, לא יוצרים את התמהיל הנכון של התחדשות עירונית", מסביר האדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען-שנהב אדריכלים, מומחה בתכנון שכונות מגורים ומגדלים. לדבריו, "חובה על המתכננים, מובילי המדיניות וקברניטי העיר והמחוז לוודא שבמקביל ומבלי לפגוע בכמות יחידות הדיור שהם מתכננים בהתחדשות העירונית, הם גם מספקים את היסודות האיתנים להתחדשות בנושא מסחר, משרדים ומוסדות ציבור".
בתהליך התחדשות עירונית, ששם דגש גם על שטחי מסחר ושדרגום, קיימים מספר פרמטרים שמעלים את אטרקטיביות האזור ומושכים אליו פירמות וגופים מסחריים, שלפני כן נטו להתמקם באזורים אחרים. ניתן לראות לכך דוגמאות בערים המובילות בעולם.
הפרמטר הראשון הוא החשיבה ההוליסטית. דוגמה לכך הוא מתחם Hudson Yards שבניו-יורק העובר תהליך התחדשות מקיף. האזור המדובר הופך אט-אט מאחד המיושנים והמוזנחים
בעיר לפרויקט דגל שמוגדר על ידי רבים כמיזם הפיתוח המשמעותי ביותר שנעשה בניו יורק מאז מרכז רוקפלר. מדובר במתחם שצפוי להיות מושלם במהלך חמש השנים הקרובות. הוא משתרע על שטח ענק ומושם בו דגש על עירוב שימושים – מתחמי סחר מפותחים, מגורים, חנויות, אזורי הסעדה, פארקים, מוסדות חינוך, מוסדות תרבות ועוד.
הכוונה בחשיבה הוליסטית היא לשנות את הגישה הקיימת לטובת מה שמכונה עירוב שימושים – כדי ליצור מתחם חי ותוסס בכל שעות היממה. במקום השגרה של נסיעה לעבודה עם הרכב וחזרה בערב, במתחם Hudson Yards מכוונים אנשים להמשיך בו את היום והערב ולהשתמש בו – לקנות או להשכיר דירה, ללכת לעבודה, לבלות ועוד, מבלי להזדקק לרכב ביומיום.
כמובן שכל זה לא יכול להתקיים ללא התחבורה הציבורית – עוד פרמטר חשוב בהתחדשות עירונית של אזורי מסחר. בעולם הולכת ומחלחלת התובנה כי הפתרון של הוספת חניונים תת-קרקעיים והסתמכות על הרכב הפרטי הולך ופושט את הרגל. הרחבת כבישים רק מובילה לעורקי תנועה סתומים יותר ולכן הפתרון צריך להיות מערכות להסעת המונים כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית – רכבות בתדירות גבוהה, אוטובוסים רבי-קיבולת, מסלולי אופניים ועוד.
הפרויקט העולמי המפורסם ביותר שמדגים זאת נמצא בשכונת Canary Wharf בלונדון. השכונה הוקמה במאה ה-19 כמרכז עסקים שהיה כמעט מנותק תחבורתית מאזורים אחרים בעיר. בשנות ה-80, בהובלתה של "אשת הברזל" וראש ממשלת בריטניה דאז, מרגרט תאצ'ר, נערכו באזור תהליכי התחדשות עירונית שכללו שינויים רבים גם מבחינת התחבורה – האזור חובר בצורה טובה יותר לחלקיה האחרים של לונדון. כיום, מדובר באחד משני שטחי המסחר הגדולים ביותר בעיר, וביתם של קונצרנים ענקיים, בדמות הבנקים המרכזיים, חברות פיננסיים ותקשורת רבות.
הארנונה כמנוף
נושא נוסף שתורם להתחדשות העירונית, גם אם בקנה מידה קטן יותר, הוא הפחתת מיסוי, במקרה שלנו הארנונה. "בעוד שהפחתת ארנונה לעסקים היא תהליך שאינו אהוד על עיריות רבות, החוששות להכנסה שלהן, הניסיון מראה כי בפרויקטים של התחדשות עירונית מסחרית, הפחתה שכזו הביאה כמות גדולה של עסקים חדשים לאזור. כך שלמרות ההוזלה, סך ההכנסות מארנונה לעסקים דווקא עלה" מסביר אדריכל ישראל קשטן, מהנדס העיר בני-ברק.
בני-ברק היא דוגמה ישראלית מובילה להתחדשות עירונית באיזורי תעסוקה ומסחר, ששמה דגש על החשיבה החדשה. כך, פיתוח מרכז העסקים של בני-ברק (BBC) הוא חלק מתוכנית התחדשות עירונית לשטח מסחרי בעיר. כיום מושך אליו המתחם פירמות רבות בשל מיקום אטרקטיבי. הוא משתרע בלב גוש דן קרוב לתל-אביב, בין מתחם הבורסה ברמת-גן, קריית עתידים בתל-אביב וקריית אריה וקריית מטלון שבפתח-תקווה – על שטח של כ-430 דונם; בנויים בו שישה מגדלים על שטח של כ-200 אלף מ"ר למשרדים, ויש בו שטחים נרחבים גם למלאכה ומסחר – ובסך-הכול כ-900 עסקים, בהם כבר כיום מועסקים כ-25 אלף עובדים. כפי שנדרש ממתחם שעבר התחדשות עירונית עכשווית, "המתחם ממוקם בסמוך מאוד לעורקי תנועה מרכזיים של גוש דן. הוא קרוב לתחנת הרכבת של בני-ברק, ברחוב הלח"י, וסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, שצפוי לתת בעתיד הקרוב מענה תחבורתי יעיל לבאי האזור", מספר ישראל לייזר, מנהל המתחם. גם מבחינת הרכבים הפרטיים, המתחם קרוב לצומת אם המושבות שמחברת אותו ישירות לכביש 4.
ההתחדשות העירונית של מתחם BBC משכה אליו פירמות של עורכי דין ורואי חשבון, סוכנויות רכב ועוד, כאשר מעבר לכביש, אמנם בשטחה המוניציפלי של רמת-גן אך במרחק הליכה ברגל, נמצאים אזורי מסחר (כמו קניון איילון), פארקים וגם מגורים. לדברי קשטן, "המרקם הסביבתי הוא חלק ממה שקורץ לעסקים רבים שבוחרים להשתלב באזור הזה, שעבר התחדשות עירונית. מתחם BBC נמצא מול קניון איילון וסמוך לפארק רמת-גן. אז נכון שיש גבולות מוניציפליים באמצע, אבל מי שעובד בבניין צ'מפיון, שנמצא בתחום של בני-ברק, יכול לעבור את הכביש, להיכנס לקניון איילון, לאכול ולקנות".
התהליך המורכב בבני ברק, מסביר קשטן, הוא של התחדשות עירונית שלא שמה דגש רק על מגורים, אלא על מרקם החיים ההוליסטי שכולל בתוכו גם מסחר, מבני ציבור ועוד. כשמחדשים אזור, הוא מסביר, אסור להרוס ולבנות אותו ללא מחשבה, אלא להביא בחשבון עירוב שימושים, להגיע למצב שבמקום לסלול עוד כבישים פקוקים נייצר לאנשים סביבה שנגישה למקום המגורים, לתעסוקה ולפנאי. כך, הוא מסכם, נוכל להביא להתחדשות עירונית יעילה שחושבת עשרות שנים קדימה.