האם גם אתם שוקלים לרכוש דירה להשקעה? מצוין! אבל רגע לפני שאתם רצים לחתום על חוזה – חשוב שתבינו מה התשואה האמיתית על דירות להשקעה בישראל – כלומר, מה ההחזר שתקבלו על השקעתכם. מומחי נדל"ן מנוסים בשוק הישראלי, יגידו לכם: המספרים שאתם רואים בפרסומות לא תמיד מספרים את הסיפור המלא, שלא לומר – לא מדויקים. הבה נצלול לעומק הנתונים האמיתיים.
מהי תשואה על נדל"ן?
תשואה על השקעת נדל"ן מורכבת משני מרכיבים עיקריים:
- תשואה שוטפת – ההכנסה מדמי שכירות נטו, בניכוי ההוצאות.
- תשואת הון – הרווח מעליית ערך הנכס לאורך זמן.
אבל כדי להגיע לתשואה האמיתית, עלינו לקחת בחשבון מספר גורמים קריטיים שרבים נוטים להתעלם מהם.
הנתונים שמשפיעים על התשואה האמיתית
1. עלות המימון
משכנתא היא עסקה יקרה. בישראל, הריבית נעה בין 4%-5.5% (נכון ל-2025 ובכפוף למסלולים), ויכולה לגרום לכך שתשואה שנראתה מפתה של 4% תהפוך להפסד של ממש. חישוב נכון יביא בחשבון את העלות החודשית של המשכנתא לעומת דמי השכירות.
2. מיסוי
המס על הכנסות משכירות (עד 25% בהתאם למסלול שתבחרו ובכל מקרה, על הכנסה של מעל לתקרה של כ-5,500 שקלים לחודש, מס של 10% מההכנסה), מס רכישה על רכישת הנכס (אם מדובר על דירה נוספת – 8% לפחות), ומס שבח בעת המכירה של הנכס, יכולים לאכול חלק משמעותי מהתשואה שלכם. רבים "שוכחים" לכלול אותם בחישובים.
3. הוצאות תחזוקה ותפעול
ביטוח מבנה, תיקונים ושיפוצים ולעתים גם ארנונה ודמי ועד בית (בכפוף להסכם, או במקרה של נכס שאינו מושכר), מהווים בממוצע כ-15%-20% מההכנסה השנתית משכירות. נכס ישן עלול לדרוש אף יותר.
4. תקופות ללא שוכר
התחשיב האמיתי מביא בחשבון תקופות ללא הכנסה בין שוכרים. בערים מרכזיות בישראל, חודש ריק בשנה הוא הנחה סבירה לחישוב.
התשואה האמיתית על דירות להשקעה בישראל – דוגמה מספרית
בואו נבחן דירת 3 חדרים באזור המרכז בשווי 2 מיליון ₪:
- דמי שכירות חודשיים: 6,000 ₪ (72,000 ₪ לשנה)
- תשואה ברוטו: 3.6% (72,000 חלקי 2,000,000)
אבל התשואה האמיתית (נטו) תהיה:
- הכנסה שנתית: 72,000 ₪
- פחות חודש ללא שוכר: -6,000 ₪
- פחות הוצאות תחזוקה (15%): -10,800 ₪
- פחות מס הכנסה (בהנחה של מסלול 10%): -7,200 ₪
- פחות עלות המשכנתא השנתית מעבר לדמי השכירות (בהנחה של משכנתא 70% מהנכס): כ-15,000 ₪
סה"כ תשואה נטו שנתית: 33,000 ₪ שהם 1.65% מערך הנכס – הרבה פחות מהתשואה הברוטו!
רוצים להשתעשע עם חישובים נוספים? בידקו כאן את מחשבון תשואה על דירה באתר Mydira
עליית ערך הנכס – הגורם המכריע
ההיסטוריה מראה שנדל"ן בישראל עולה בממוצע כ-4%-6% בשנה לטווח ארוך, אם כי עם תנודתיות משמעותית. זהו הגורם המכריע בכדאיות ההשקעה. עליית ערך של 5% על נכס של 2 מיליון ₪ שווה 100,000 ₪ – פי 3 מהתשואה השוטפת נטו!
חלופות להשקעה בדירה
החלטתם שאתם לא בנויים להליך הרכישה המייגע, לחיפוש שוכרים ולהתעסקות עם בעלי מקצוע ורשויות המס? יש מסלולים חליפיים למי שרוצה לעסוק בנדל"ן, אבל לא רוצה 'להתלכלך':
- קרנות ריט (REIT) – קרנות השקעה בנדל"ן. אתם משקיעים בקרן, מנהליה הם אלו שמבצעים רכישות שונות של נדל'ן להשקעה, לפי מדיניות הקרון. תשואה סבירה היא 5%-7% עם נזילות גבוהה יותר וללא צורך למצוא מוכרים, אם החלטתם לצאת מההשקעה.
- קבוצות רכישה – פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר אך עם סיכון גבוה וסיבוכים שונים. חיפוש פשוט בגוגל, עלול להניע אתכם..
- נדל"ן מניב עסקי (חנויות/משרדים) – תשואות של 6%-8% אך עם סיכון גבוה יותר לתקופות ללא שוכר. גם מסלולי המיסוי כאן שונים ויש לעשות שיעורי בית לפני שנכנסים לתחום.
- השקעה בשוק ההון – תשואה ממוצעת היסטורית של 7%-9% לטווח ארוך במדדים מובילים. אם בוערת בכם גחלת הנדל'ן – יש שפע של חברות נדל'ן בישראל ובעולם, שניתן לרכוש את מניותיהן, וכך להרגיש שותפים לתחום.
המלצה מקצועית נחרצת
אל תאמינו לחישובי תשואה שלא לוקחים בחשבון את כל ההוצאות והעלויות! השקעה בדירה להשכרה בישראל מניבה לרוב תשואה שוטפת נטו של 1.5%-2.5% בלבד. הרווח האמיתי הוא בעליית ערך לטווח ארוך, ולכן זו השקעה לסבלניים.
חשוב להבין: נדל"ן אינו מכונת כסף אוטומטית כפי שמציגים אותו לעתים. זו השקעה סולידית שדורשת ידע, תכנון מדוקדק וכיס עמוק לטווח ארוך.
לפני שאתם קופצים למים, ערכו תחשיב מפורט המתאים למצבכם האישי או התייעצו עם מומחה נדל"ן אמיתי – כי בנדל"ן, כמו בכל השקעה, השטן נמצא הוא בפרטים הקטנים.