מי מכם לא מכיר את המנטרה: "נדל"ן זו ההשקעה הבטוחה ביותר". לכל אחד יש מכר או דוד שמתפאר בארוחת שישי איך קנה דירה לפני 30 שנה בכמה עשרות אלפי שקלים והיום היא שווה מיליונים. אבל צחוק בצד. האם רכישת דירה והשכרתה היא באמת קופת מזומנים שתבטיח לכם הבטחה פאסיבית לכל חיים, או שמדובר במסע הרפתקאות שמעמיד לעתים בספק את בריאותך הנפשית?

בין הפנטזיה למציאות

נתחיל מהשורה התחתונה: כן, השכרת דירה היא בהחלט אפיק השקעה שיכול להניב תשואה יציבה לאורך זמן. אבל כמו בכל סיפור אהבה ארוך-טווח, יש עליות, ירידות, ולעתים גם כמה דרמות שלא ציפיתם להן ולא מתאימות לכל אחד ובכל מקרה, זו ממש לא הכנסה פאסיבית.

דמיינו את רמי, שקנה דירת 3 חדרים במרכז תל אביב לפני 15 שנה. הוא תכנן להשכיר אותה, לשבת בבית עם כוס קפה ולראות את הכסף זורם לחשבון. בתיאוריה זה נשמע מעולה. המציאות? זו כבר כללה שיחות טלפון ב-23:00 על ברז שדולף, שוכרת שהחליטה שצבע סגול על כל הקירות זה "שינוי קטן", מלחמה של שנה וחצי להשיג את הכסף משוכר שפשוט "שכח" לשלם וגם שיפוץ של חזית הבניין, בעלות של אלפי שקלים לכל דירה.

מתי השכרה דירה היא באמת השקעה סולידית?

התשובה המרגיזה היא: תלוי. השכרת דירה יכולה להיות השקעה סולידית כאשר:

1. מיקום הנכס נכון – דירה באזור מבוקש תמיד תמשוך שוכרים
2. יש לך גיבוי כלכלי – לא כל חודש יהיה מושכר, ותצטרך לעתים לממן תיקונים לא מתוכננים
3. אתה ערוך רגשית – אל תתפתה לחשוב ש"יהיה בסדר", תהיה ערוך לכל תרחיש
4. יש לך זמן – ניהול נכס דורש השקעת זמן שאי אפשר להתעלם ממנה

כאבי הראש השוטפים שאף אחד לא מספר עליהם

חיפוש השוכר המושלם

נתחיל בחיפוש השוכרים. משימה מלחיצה לעתים, במיוחד למשכירים טריים. אני פגשתי בעלת דירה, שלאחר 12 פגישות עם שוכרים פוטנציאליים, הגיעה למסקנה שהיא מעדיפה להשאיר את הדירה ריקה עוד חודש, רק כדי למצוא מישהו שנראה לה מתאים או ראוי לנכס שלה. זה כמובן צרות טובות, יש את הצד השני, של תקופות יובש, שבהם אתם מפרסמים את הנכס, ובמקום צלצול טלפון, אפשר לשמוע רק צרצור צרצרים..

אה, וכמובן שחשוב לבדוק את הערבים, ותעודות הזהות, יש גם מי שהולך עד לממליצים, אם כי מנסיוני, ערבים אמינים, שמפקידים צ'ק או שטר ערבות, הם בטחון מספיק.

שוכרים טובים הם נכס בפני עצמו, במיוחד אם מצאתם כאלה לתקופה של מספר שנים. בקצה השני, יש לעתים הפתעות, כמו שוכרים שמבקשים לצאת לפני תום החוזה ומחייבים אתכם בסבב חדש של חיפוש שוכרים.

ביצוע תיקונים – או: למה הכל נשבר דווקא בשבת בלילה?

חוק מרפי של משכירי דירות אומר שכל דבר שיכול להישבר, יישבר – ותמיד בעיתוי הגרוע ביותר. הבוילר? יתקלקל כשהטמפרטורה בחוץ תרד ל-5 מעלות. המזגן? יפסיק לעבוד ביום החם ביותר בשנה.

יוסי, משכיר דירה בחיפה וחבר ותיק, סיפר לי שהוא כבר מכין את עצמו נפשית לכל שיחת טלפון מהשוכרים שלו. "לפעמים, יש קטסטרופות שדורשות טיפול מיידי, למשל קפיצה של החשמל בלילה, שמחייבת הקפצת חשמלאי, או נזילת מים. פעם השוכרת התקשרה אליי בהיסטריה – 'יש מים בכל הבית!' חשבתי על צינור שהתפוצץ. נסעתי בטירוף לדירה, רק כדי לגלות שפשוט היא הניחה במקרר במקום במקפיא, מוצרים שהפשירו ונזלו לרצפה, בקיצור, לא כל צל הרים, הם הרים, אבל כל שיחה מהשוכר, מעלה את הדופק.."

שיפוצים – פרויקט ה"רק דברים קטנים" שתמיד עולה פי שלושה

כל משכיר דירה מכיר את המשפט "זה יעלה רק X שקלים", כשבפועל עליך להכפיל את הסכום פי שלושה לפחות. הצבע שהבטיחו שיספיק לכל הדירה? יספיק בקושי לחדר אחד. הספה שחשבת להחליף? פתאום מתברר שגם השטיח מתחתיה במצב מזעזע.

רק לאחרונה, בנכס המושכר שלי, דוד השמש בדירה הפסיק לקרר. הטכנאי אמר בטלפון שלדעתו מדובר בהחלפת דוד החימום, סיפור של 600-700 שקלים, אבל כשהגיע למקום, שלח תמונה של קולטים נוזלים וחלודים, הסביר שאין מנוס מהחלפה, וכך התיקון זינק לכ-3,000 שקלים.

אז למה בכל זאת כדאי?

למרות כל הסיפורים המפחידים, רוב המשכירים יגידו לך שבסופו של דבר, זה עדיין שווה את זה. השכרת דירה מספקת:

1. הכנסה פסיבית יחסית – כן, יש בה גם אלמנטים של ניהול אקטיבי, אבל עדיין מדובר בהכנסה קבועה פחות או יותר
2. עליית ערך הנכס לאורך זמן – במבט היסטורי, נדל"ן עדיין עולה בערכו בטווח הארוך, כך שהתשואה האמיתית על הנכס גדולה יותר (בקרוב, נקדיש טור לחישוב התשואה האמיתית על דירה להשקעה).
3. ביטחון כלכלי – נכס פיזי הוא תמיד רשת ביטחון טובה יותר ממניות תנודתיות

מה הסוד להצלחה?

אחרי ששוחחתי עם משכירים רבים וכמובן שגם מהניסיון האישי, גיליתי שאלה שמצליחים באמת בתחום מתייחסים אליו כאל עסק לכל דבר. הם:

• מגדירים ציפיות ריאליות עם השוכרים מההתחלה
• מחזיקים קרן חירום לתיקונים פתאומיים
• בונים רשת אמינה של בעלי מקצוע שיכולים להגיע בהתראה קצרה
• לא מתייחסים רגשית לנכס – זה עסק, לא התינוק שלך

בשורה התחתונה

השכרת דירה בהחלט יכולה להיות השקעה סולידית ויציבה – בתנאי שאתם מוכנים להשקיע לא רק כסף, אלא גם זמן, סבלנות, וכמה שערות שיאבדו בדרך.

כמו שאמרה לי משכירה ותיקה (וקצת דרמטית..): "להשכיר דירה זה כמו לגדל ילד. זה מתסכל, זה יקר, זה לפעמים גורם לך לבכות, אבל בסוף היום – אתה לא מתחרט על זה."

אז לפני שאתם קופצים למים, תזכרו – זו אמנם השקעה טובה, אבל היא דורשת הרבה יותר מסתם לפתוח את הארנק. היא דורשת גם לפתוח את היומן, לפעמים את הלב, ובעיקר – להיות מוכנים לכל תרחיש.

ואם כבר החלטתם להיכנס לעולם המופלא של השכרת דירות, בהצלחה! אנחנו כאן במדור החדש נמשיך ללוות אתכם עם עוד טיפים, עצות וסיפורים מהשטח.