כמה עולה לבנות דירה בישראל? התשובה הקצרה היא – המון.. אבל מה הסיבות לכך ובעיקר לשוני בין מחיר הדירה במרכז או בפריפריה? בנייה של דירה בישראל היא תהליך מורכב הכולל מגוון רחב של מרכיבים כלכליים. עלות הבנייה מתחלקת למספר קטגוריות מרכזיות: חומרי גלם, עלויות עבודה, מיסוי ואגרות, רווח יזמי, ועלויות נוספות כמו פיתוח תשתיות ושיווק. הבנת החלוקה הזו מסייעת להבין כיצד נקבע מחיר הדירה, במיוחד לנוכח המחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן הישראלי.

חשוב להגיד גם כי העלויות הגבוהות של חומרי הגלם, שכר העבודה והמיסוי משקפות את האתגרים הכלכליים העומדים בפני יזמים וקבלנים בישראל וגם את הסכנות בתקופות של משבר. ולאחר ההקדמה, הנה הפירוט:

עלות הקרקע

עלות הקרקע היא העלות בעלת ההשפעה הרבה ביותר על מחירי הדירות. היא גם העלות בעלת השונות הרבה ביותר ולמעשה, המרכיב העיקרי שמבחין בין מחירי הדירות השונות. עלות הקרקע יכולה להגיע לרוב ל-30%-50% ממחיר הדירה, אבל בפועל, מגיעה עד 70% או אפילו 80% מהעלות באיזורים היקרים ביותר, שם עלות של קרקע לדירה עומדת על מיליוני שקלים. מאידך, באיזורי הפריפריה, עלות הקרקע היא לעתים זניחה, עד אפסית, שכן שם יש קרקע בשפע. כך, דירות שבפועל הבניה ואפילו המפרט שלהן זהה, יכולות להמכר בפערים של מיליוני שקלים זו מזו.

בגלל השונות את הגדולה, קבלו כאן חלוקה של עוגה נפרדת של כל יתר העלויות, כלומר, סך העלויות, ללא מרכיב הקרקע:

חומרי גלם ותשומות בנייה

חומרי הגלם הם אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר בעלות הבנייה, ומהווים כ-25%-30% מהעלות הכוללת. בשנים האחרונות חומרי הגלם המיובאים התייקרו מאוד, בשל עלויות ההובלה ולעתים בשל מחסור עולמי באחד מהם, החלשות של השקל וכו'. בין התשומות העיקריות ניתן למנות כמובן בטון וברזל, שהם החומרים הבסיסיים ביותר בשלד הבניין, מערכות שונות, כמו מים, חשמל ואינסטלציה, שכוללות צינורות, כבלים, משאבות וכו'. החלק השלישי הוא חומרי הגמר – מרצפות, חיפויים, דלתות, חלונות, צבע וכל מה שנכלל במראה החיצוני של הדירה והבניין.

עלויות שכר העבודה

עוד מרכיב חשוב שהתייקר מאוד מאז ה-7 באוקטובר והפרידה מעובדי הבניין הפלשתינאים. שכר העבודה מהווה כ-25%-35% מעלות הבנייה, נתח שעלול כאמור להתייקר, בשל מחסור בעובדים מקצועיים כמו טייחים, רצפים, חשמלאים, אינסטלטורים וכו'. גם העובדים הפשוטים חסרים והדבר מביא גם להתארכות משך הבניה ולהתייקרותה. המחסור בעובדים, מביא מהם לעיכובים, גם לעלייה בשכרם של העובדים המצטרפים לענף.

מיסוי ואגרות

מרכיבי המס והאגרות מהווים כ-15%-20% מעלות הבנייה הכוללת. זאת כמובן מבלי לקחת בחשבון את המסים המוטלים על הרוכש – בעיקר מס רכישה, ועל בעלי הקרקע – החייב במקרים רבים היטל השבחה ומס שבח ככל שאלה גבוהים יותר, הוא ידרוש פיצוי מהיזם – במחיר הקרקע, אבל את זה כבר חישבנו בעלויות הקרקע. המסים העיקריים המשולמים דרך היזם – וכמובן מגולגלים בסוף לרוכשים, הם המע"מ – נכון לסוף 2024 17% מעלות הפרויקט, היטלי פיתוח ותשתיות שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים ליחידת דיור, תלוי במיקום ובדרישות הרשות המקומית (עלויות חיבור לרשתות מים, ביוב וחשמל) ואגרות בנייה לאישורים והיתרים שונים.

רווח יזמי

הרווח היזמי עומד בדרך כלל על כ-15%-20% מהעלות הכוללת של הדירה. יזמים מתמחרים את רווחיהם בהתאם לסיכונים הכרוכים בפרויקט, כמו עיכובים, עלייה בעלויות הבנייה או קשיים רגולטוריים. כמובן שגם הוא יכול להשתנות לפי תנאי השוק. אם מחירי הדירות עלו במהלך ההקמה, היזם יגזור קופון גדול יותר.

מימון ושיווק

עלויות המימון עלולות להכביד על יזם שמממן את מרבית הבנייה באמצעות ליווי בנקאי. העלויות עלולות להתנפח במקרה של עיכובים, כמו שקרה בעקבות הקורונה, או ה-7 באוקטבור, שכן כל חודש עיכוב, משמעו – עלויות ריבית נוספות.

מעבר למימון, צריך לזכור כמובן את עלויות השיווק – נציג המכירות באתר, פרסום בערוצים השונים, מבצעי מכירות שמעניקים הטבות והנחות וכו'.

דוגמה לחלוקת עלות של דירה ממוצעת

הנה חלוקה אפשרית של העלויות של דירה שמחירה 3 מיליון שקלים:

• עלות הקרקע – 1.2 מיליון שקל.
• חומרי גלם ותשומות: 400 אלף שקל.
• עלויות עבודה: 400 אלף שקל.
• מיסוי ואגרות: 300 אלף שקל.
• עלויות נוספות (שיווק, מימון וכו'): 200-300 אלף שקל.
• רווח יזמי: 400-500 אלף שקל.