איך קובעים את שווי הקרקע לבנייה בישראל – זו אחת השאלות המסקרנות ביותר – את בעלי הקרקעות, את הקבלנים והיזמים, וכמובן שגם את כלל הציבור, שבסופו של דבר רוכש דירה, שמכירה נגזרת בין היתר משווי הקרקע. לכאורה, קביעת שווי הקרקע הינה תהליך מורכב הכולל מגוון שיקולים, כלכליים, משפטיים ותכנוניים. אם כי, יהיו גורמים בענף שיגידו שהתהליך פשוט הרבה יותר. בכל זאת, מומחי האתר ריכזו כאן עבורכם את השלבים והגורמים המרכזיים שיש להביא בחשבון בעת הערכת שווי הקרקע:

1. מיקום, מיקום ו..מיקום הקרקע

הקלישאה בענף גורסת ששווי הקרקע נובע מ-3 גורמים – מיקום, מיקום ומיקום.. אז הבנתכם כבר שמיקום הוא אחד הגורמים המשפיעים ביותר על שווי הקרקע. בזמנו, נעשה מחקר שהדגים כיצד מחירי הקרקע יורדים, ככל שמתרחקים ממרכז תל אביב. כלומר, הקירבה ללב איזור הביקוש, או הגורם המשמעותי ביותר, והמחיר יהיה שונה מאיזורים כפריים וכמובן מהפריפריה.

גם לנגישות לתחבורה יש השפעה רבה, וגם הם נוגעים למעשה ישירות למיקום: קרבה לכבישים ראשיים, תחנות רכבת או תחבורה ציבורית, יכולים לקרב את זמן ההגעה ללב איזור הביקוש וכך להגדיל את השווי.

שירותים ומתקנים בסביבה: מוסדות חינוך, מרכזי מסחר, מקומות בילוי ושירותים ציבוריים.

מעבר למגרש שלכם, חשוב גם לבדוק האם האזור צפוי להתפתח בעתיד? האם יש שינויים תכנוניים, כלכליים או חברתיים שיכולים להשפיע על ערך הקרקע, כמו למשל החלטה עירונית גורפת להקלות, להוצאת מבני תעשיה מאיזור מסוים, וכו'.

2. סטטוס תכנוני וזכויות בנייה

מכירים את המודעות עם ההבטחה – זכות לדירה, או קרקע מיועדת להפשרה? בקיצור, קרקע חקלאית המיועדת לבניה בעתיד, שווה הרבה פחות מקרקע עם תוכנית בניין עיר (תב"ע) קיימת. וכמובן, שככל שההערכה שההפשרה קרבה, כך יעלה הערך. בידקו האם יש תוכניות עתידיות: האם ישנן תוכניות לשינוי ייעוד הקרקע או להעלאת זכויות בנייה? בנוסף, גם בקרקע עם תב"ע מאושרת, חשוב לבדוק מהן זכויות הבנייה שמוקנות לקרקע בתוכנית. לדוגמה, האם מדובר בקרקע לבנייה רוויה, קוטג'ים, או מגדלי מגורים?

3. מצב משפטי ובעלות

עוד נושא מורכז בישראל. חשוב לבצע בדיקה בטאבו: האם הקרקע רשומה בטאבו ומהו מצבה המשפטי, האם זו קרקע בבעלות פרטית, או קרקע בבעלות המדינה, שמוחכרת?
בנוסף, כדאי לבדוק האם יש שיעבודים ועיקולים: אם הקרקע משועבדת או תחת עיקול זה כמובן אור אדום..
עוד דבר שעשוי לפגוע בשווי הקרקע, או נושא ריבוי הבעלים. אם הקרקע בבעלות משותפת – מה שמכונה מושעא, הדבר עלול להקשות על תהליך הרכישה או הבנייה והשווי ירד בהתאם.

4. הערכת פוטנציאל כלכלי

הקרקע היא כמובן נגזרת של שווי המכירה של הדירות והנכסים האחרים הנבנים עליה. החישוב הוא לפי כמה דירות ניתן לבנות ומה המחיר הצפוי של כל דירה? כמה מ"ר מסחר ומשרדים יהיו בשטח ומה השווי שלהם? באיזור הביקוש שווי הקרקע יכול להיות 50% ויותר מסך השווי.

משווי המכירות יש להפחית עלויות כמו עלויות פיתוח: סלילת דרכים, תשתיות, חיבור מים, חשמל, ביוב ועוד וכן מיסים והיטלים עירוניים, כמו היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח, מע"מ ודרישות אחרות מהרשויות המקומיות.

5. יש מה להשוות

השווי של עסקאות דומות שנעשו באיזור, יכולים לתת נקודת השוואה טובה. כמובן שכדאי גם להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך, שיעריך את שווי הקרקע על בסיס הנתונים הפיזיים, התכנוניים והמשפטיים שלה.

השורה התחתונה

הערכת שווי קרקע לבניית בניין מגורים היא תהליך מורכב המשלב בדיקות מעמיקות של מיקום, תכניות בנייה, מצב משפטי, פוטנציאל כלכלי ומגמות שוק. השקעה בקרקע בצורה נכונה ומחושבת יכולה להניב רווחים משמעותיים, אך טעויות עלולות להוביל להפסדים. לכן, מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ולהתייעץ עם גורמים מקצועיים טרם קבלת החלטה.