מצאתם את הדירה שחיפשתם. המיקום מושלם, התכנון מדויק, והמחיר נראה בהישג יד. אבל רגע לפני שאתם חותמים, יש מספר אחד קריטי שחייב להיכנס לתקציב שלכם: מס רכישה. עבור רוכשי דירה ראשונה, המדינה מציעה הקלות משמעותיות, אך הבנה מעמיקה של המספרים היא המפתח להימנע מהפתעות ולחסוך עשרות אלפי שקלים. הכתבה הזו לא רק תציג את הנתונים היבשים, אלא תיתן לכם את הכלים להפוך את מס הרכישה מסעיף מאיים בתקציב, למספר שאתם שולטים בו.

למה דירה ראשונה משלמת פחות?

מדינת ישראל רואה ברכישת דירה ראשונה אבן דרך משמעותית, ולכן מעוניינת להקל על אזרחיה בכניסה לשוק הדיור. המטרה היא כפולה: לסייע לזוגות וליחידים שאין בבעלותם נכס, ובמקביל, לווסת את פעילות המשקיעים. התוצאה היא מערכת מיסוי מדורגת, שבה מס הרכישה על דירה יחידה נמוך באופן דרמטי מזה המוטל על דירה שנייה ומעלה, ומעניק פטור מלא עד לסכום רכישה משמעותי.

מדרגות מס הרכישה לדירה ראשונה 2025: המספרים שאתם חייבים להכיר

מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה, וחשוב להתבסס על הנתונים הנכונים לתאריך הרכישה. נכון לשנת 2025, אלו הן מדרגות המס עבור מי שזוהי דירתו היחידה:

• על חלק השווי עד 1,978,745 ₪: פטור מלא (0% מס).
• על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪:5% מס.
• על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪: 5% מס.
• על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ ל-20,183,565 ₪: 8% מס.
• על חלק השווי מעל 20,183,565 ₪: 10% מס.

בואו נראה דוגמה:

נניח שרכשתם דירה בשווי 2,400,000 ₪. כך ייראה החישוב:

1. על ה-1,978,745 ₪ הראשונים לא תשלמו מס כלל.
2. על החלק הבא, עד 2,347,040 ₪ (כלומר, על 368,295 ₪), תשלמו 3.5% = 12,890 ₪.
3. על יתרת הסכום, עד 2,400,000 ₪ (כלומר, על 52,960 ₪), תשלמו 5% = 2,648 ₪.
   סה”כ מס הרכישה לתשלום: 15,538 ₪.

התמונה המלאה: איך מחיר הדירה משפיע על התקציב

כפי שניתן לראות, מחיר הדירה הוא המשתנה המרכזי שקובע את גובה המס. לכן, השלב הראשון בתכנון נכון הוא להבין את מחירי השוק העדכניים. סקירה של פרויקטים חדשים ברחבי הארץ יכולה לתת לכם תמונה רחבה על טווחי המחירים באזורים שמעניינים אתכם, ולעזור לכם להעריך מראש את סכום מס הרכישה הצפוי ולהיערך אליו בתקציב הכולל.

הזכאים להטבות נוספות: האם אתם ביניהם?

מעבר להטבה הכללית לדירה ראשונה, אוכלוסיות מסוימות זכאיות להקלות נוספות שיכולות לחסוך כסף רב. בין הזכאים ניתן למצוא:

• עולים חדשים: זכאים לתשלום מס בשיעור 0.5% בלבד על חלק השווי שמעל תקרת הפטור, וזאת למשך 7 שנים מיום עלייתם.
• נכים ונפגעי פעולות איבה: זכאים גם הם להקלה משמעותית, הכוללת מס מופחת של 0.5% בתנאים מסוימים.

מומלץ תמיד לבדוק את זכאותכם הספציפית והמלאה מול רשות המיסים.

האותיות הקטנות: מי באמת נחשב “רוכש דירה יחידה”?

ההגדרה בחוק רחבה יותר ממה שרבים חושבים. “רוכש” נחשב לתא המשפחתי כולו, כולל ילדים עד גיל 18. המשמעות היא שאם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו (גם מלפני הנישואין), התא המשפחתי לא ייחשב כרוכש דירה יחידה. עם זאת, במקרים כאלה או במקרים של דירה שהתקבלה בירושה, קיימות אפשרויות משפטיות כמו “פיצול שומה”, שיכולות לאפשר לבן הזוג השני ליהנות מההטבה על חלקו היחסי בדירה.

מתכננים נכון ורוכשים חכם

מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מתהליך רכישת הדירה, אך הוא לא צריך להיות מקור להפתעות. הבנת מדרגות המס, הכרת הזכאויות האישיות שלכם ובדיקה מוקדמת של מחירי הנכסים בשוק, יהפכו אתכם לרוכשים חכמים יותר. הידע הזה יאפשר לכם לבנות תקציב ריאלי, לנהל משא ומתן בצורה מושכלת, ולהיכנס לדירתכם הראשונה בראש שקט ועם ודאות כלכלית. זכרו תמיד להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין שילווה אתכם לאורך כל התהליך.