זינוק בקצב הבנייה לגובה בישראל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022. מניתוח נתוני הלמ”ס שבוצע במשרד מילוסלבסקי אדריכלים, עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה החלו להיבנות 12,620 דירות במגדלים בני 16 קומות ומעלה (קצב שנתי מוערך של 16,827 יח”ד, עוד לפני שפורסמו נתוני הרבעון הרביעי), לעומת 12,361 יחידות דיור כאלה שהחלו להיבנות בכל שנת 2021.

כלל התחלות הבנייה בישראל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 הסתכמו ב-51,268, כך ששיעור התחלות הבנייה במגדלים מהווה כמעט 25% מסך זה. לשם השוואה, השיעור השנתי הממוצע של הבנייה במגדלים מהסך הכללי עמד על 13-14% בשנה בעשור האחרון – מכאן שנתוני 2022 מהווים קפיצה חדה.

לדברי אדריכל גיא מילוסלבסקי, “המציאות הצפויה מבחינת היקף האוכלוסייה בעתיד והביקושים למגורים שיהיו, מחייבת להעלות שלב נוסף בבנייה לגובה בשל מצוקת הקרקעות בערים הגדולות, ולהערכתי מציאות זו תביא את הבנייה לגובה לשיאים חדשים בעשורים הבאים הן בהיקפי בניית המגדלים והן בגובה המגדלים עצמם”.

בבחינה של הערים המובילות בבנייה לגובה בתקופה הנבדקת, עולה כי העיר תל אביב, שהיתה המובילה בבניית מגדלים בעשור האחרון, ממוקמת רק במקום השלישי עם 693 יחידות דיור בלבד שהחלו להיבנות בבניינים בני 16 קומות ומעלה (קצב שנתי מוערך של 924 יח”ד), ירידה לעומת 1,503 יח”ד כאלה שהחלו להיבנות בעיר בשנת 2021 כולה.

“תל אביב היא בירת המגדלים של ישראל, אך ירידה בכמות התחלות הבנייה שקולה לירידה בהיצע”, אומר מוטי כוזהינוף, יזם פרויקט המגורים היוקרתי “מגדל בראשית” בשכונת בבלי בצפון הישן של תל אביב. “הסיבה לדעתי לכך שת”א איבדה את הבכורה לעיר כמו בת ים, היא בגלל שטחים פנויים עצומים שהיו על קו החוף בין בת ים לראשון לציון, שהוכשרו לבנייה לגובה על ידי עיריית בת ים. זאת, בעוד שבת”א כידוע אין שטחים פנויים ולמרות זאת היא במקום השלישי. ככל ועיריית ת”א מגבילה את העלייה לגובה כמו שעשתה בתוכנית לרובעים 3-4, ובמקביל הביקוש עדיין גבוה מאוד, זה עלול להתבטא בעליית מחירים. השטחים הפנויים היחידים בעיר הם ברובע שדה דב, וראינו שקרקעות נמכרו שם במחירים גבוהים מאוד וזה מחייב את היזמים למכור את הדירות במחירים גבוהים יותר. מחיר למטר על קו החוף בעיר עומד כיום על 150-200 אלף שקל למטר, לעומת כ-80-100 אלף שקל למטר שהיה לפני 3 שנים. ת”א עקפה בכך את המדינות היקרות ביותר בעולם. יחד עם זאת, אני סבור כי ככל ויתקדמו פרויקט הסעות ההמונים של הרכבת הקלה והמטרו, תתאפשר יותר בנייה של מגדלים בתוואי ובצירים המרכזיים בתל אביב – דבר שיגדיל להערכתי את פלח הבנייה לגובה מכלל התחלות הבנייה בעיר בשנים הקרובות”.

בת ים כבשה את הפסגה

במקום הראשון מבין הערים המובילות בבנייה לגובה מדורגת העיר בת ים שבה החלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים 2,251 יח”ד (קצב שנתי מוערך של 3,000 יח”ד) – זינוק בקצב לעומת 1,233 יח”ד בכל שנת 2021.

אבי זיתוני, מנכ”ל חברת א.זיתוני הבונה בין היתר בשכונת “פארק הים” החדשה על קו החוף בבת ים, מציין כי “העיר בת ים הצליחה לעקוף את תל אביב בבניית מגדלים ב-2022, והיא במקום הראשון מבין כל הערים המובילות בקטגוריה זו, עם זינוק בקצב הבנייה לעומת השנה שעברה. הזינוק משקף את הלך הרוח של עיריית בת ים, כמו גם של עיריות אחרות בישראל, שמעודדות את הבנייה לגובה בעיקר באזורים בעלי נגישות תחבורתית גבוהה. אנו בונים בבת ים מגדלים בני 29 קומות ולהערכתי בשנים הקרובות נראה ברחבי הארץ מגדלים בני 30-40 קומות אשר יוקמו בשכונות חדשות שיכללו עירוב שימושים כגון מסחר ותעסוקה, וייבנו סביב אמצעי תחבורה ראשיים”.

נתניה ממוקמת במקום השני עם התחלות בנייה של 1,825 יח”ד במגדלים בני 16 קומות ומעלה, זינוק בקצב לעומת 878 יח”ד בלבד בכל השנה שעברה. במקום הרביעי גבעת שמואל עם 684 התחלות בנייה במגדלים לעומת 369 אשתקד, אחריה ירושלים עם 670 לעומת 210 בלבד בשנה שעברה.

העיר אשדוד מדורגת במקום השישי מבין הערים המובילות עם 654 יח”ד שהחלו להיבנות במגדלים בהמשך ל-405 אשתקד. העיר אשקלון הסמוכה מציגה ירידה חדה בקצב הבנייה במגדלים עם 514 יח”ד בינואר עד ספטמבר 2022 לעומת 1,638 בכל 2021.

מלבדן, בעוד יישובים בפריפריה רואים יותר ויותר מגדלי מגורים – כך למשל בבאר שבע הוחל בבניית 343 יח”ד, בקריית ים 222 יח”ד, בקריית מלאכי 195. ביישובים כמו קריית מוצקין (138), יקנעם עלית (138) ונשר (110) היו מתחילת השנה התחלות בנייה של מגדלים לאחר שב-2021 לא נבנה מגדל אחד.

לדברי אדריכל גיא מילוסלבסקי, “העלייה בהיקף הבנייה של מגדלים בפריפריה אינה מפתיעה. ראשית, עליית המחירים בכל הארץ מחייבת משפחות רבות לעבור לקנות ולשכור דירות באזורים מרוחקים מהמרכז. סיבה נוספת היא התגברות מדיניות התכנון של מתחמים מעורבי שימושים, המעמידה גם בפריפריה רמת חיים גבוהה במתחמים הכוללים מגורים, תעסוקה, מסחר, שירותים, פנאי ושטחים ירוקים – כך לדוגמא בפרויקט מגדל הכרם שאנו מתכננים בעכו הכולל שני מגדלי מגורים. גם תושבי הפריפריה הבינו את איכות החיים שניתן לקבל במגורים במגדל ולכן הביקוש למגורים במגדלים בפריפריה עולה, וגם ראשי הערים בפריפריה הבינו שכדי למשוך אליהם תושבים הם צריכים להשקיע בתשתיות של חינוך, במשיכת חברות להקים בעירם משרדים ומפעלים, וכן לתמוך ביזמים המבקשים ליזום פרויקטים במרחבי העיר שלהם. יש לציין כי גם בפריפריה עלויות הקרקע ועלויות הבנייה הגבוהות מחייבות יזמים למקסם את ניצול הקרקע ולבנות לגובה מגדלים, ומחייבים אותנו המתכננים להתאים אותם לקונטקסט המקומי בו ייבנו – חברתית, גאוגרפית, כלכלית ועוד. כדוגמא ניתן לראות את הפרויקט שאנו מתכננים עבור גשם החזקות בנשר הכולל מגדל בן 64 קומות – המגדל הכי גבוה מחוץ לגבולות גוש דן, ובו גם עירוב שימושים הכולל מעונות סטודנטים ומגורים לסגל אקדמי, דיור מוגן, משרדים, מסחר ושירותים, פארק ענק וקישור ייחודי באמצעות גשר המוביל לטכניון”.