השאלה האם כדאי לקדם התחדשות עירונית בבניין שבו אני משכיר דירה עלתה בחודשים האחרונים. לפתע מורגשת התרחשות בוואטסאפ של בעלי הדירות. ישנו ניסיון להוביל מהלך של התחדשות עירונית. המספרים שנזרקים לאוויר כמובן מפתים, אבל מצד שני, עולה השאלה למה לקלקל את מה שעובד יפה? דירה ישנה, באיזור מבוקש, שמאוכלסת באופן קבוע על ידי סטודנטים או סתם צעירים.
אז כדי לקבל החלטה מושכלת, ניסיתי לכתוב באופן מסודר את הנקודות בעד ונגד.
מה היתרונות של התחדשות עירונית בבניין שבו אני משכיר?
- דירה חדשה מהניילון. מעלית, חנייה, ממ”ד – כל מה ששוכר או קונה מודרני מחפש, בעיקר הדברים אמורים בנוגע לממ”ד שהפך לפקטור משמעותי בעיני השוכרים.
- שכר דירה מהיזם בזמן הבנייה. ההתחדשות העירונית מבטיחה לבעל דירה שקט נפשי של כמה שנים, שכן על פי ההסכם, היזם מחוייב לשלם את שכר הדירה מרגע הפינוי ועד לקבלת המפתח. מדובר על תקופה לא קצרה שבה לעתים מקבלים יותר ממה שהיינו מקבלים משוכרים.
- פחות כאב ראש. שוכחים מטיח מתקלף, מנזילות ותיקונים, מטלפונים משוכרים בשעות לא שעות וכמובן מהשכן שקודח בלי הסבר.
- קפיצה בערך הנכס. גם בעסקת מכירה וגם בהשכרה – הנכס משתדרג, גם בזכות תוספת המטרים וכמובן שגם בזכות שדרוג הבניין ולעתים השכונה כולה. מדובר בדרך כלל על עשרות אחוזים.
- שדרוג השכונה כולה. לפעמים הפרויקט משנה את כל הווייב ברחוב – ומביא איתו אוכלוסייה חדשה.
ומה בנוגע לחסרונות של התחדשות עבור נכס להשקעה
- זמן ארוך עד ליישום. לפעמים זה 5 שנים, לפעמים זה 10. בתקופה הזו לעתים יש קושי בהשכרה, במיוחד עם השוכרים מעריכים שבקרוב הם עלולים לקבל הודעת פינוי, לטובת ההתחדשות.
- תלות בשכנים. כרגיל בהתחדשות, ההליך מורכב, תלוי גם בשכנים, במתנגדים שונים וכו’.
- שינוי באופי הבניין. מעבר מבית משותף קטן וישן, למגדל מגורים חדש, משמעותו גם חברת ניהול ועלויות גבוהות משמעותית בתחזוקת הדירה, מה שיכול כמובן להרחיק שוכרים מסוימים.
- הכי חשוב – קהל חדש. אם בדירה הישנה התרגלת להשכיר אותה ל-3 שותפים, ב-2,000 שקלים לכל אחד, על כל היתרונות והחסרונות של שותפים (ראו את הטור שלנו על השכרה לשותפים), עכשיו, כשמדובר על דירה יקרה יותר, עם דמי ניהול, יש סיכוי שתפנו לקהל אחר לחלוטין. משפחה מבוססת, עם צרכים אחרים ואולי גם דרישות אחרות. לא בטוח שזה פחות טוב, אבל תמיד קיים החשש לקלקל את מה שעובד היום יפה.
אז מה ההחלטה?
כל בעל נכס יעשה את החשבון לעצמו. בסופו של דבר, קשה מאוד לעצור את הקידמה, ואם הבניין נמצא באיזור המיועד להתחדשות, יש להניח שגם אם תנסו למרוח ולדחות, בסוף יגיע תורכם. אם זה ממש לא בשבילכם, אפשר תמיד לנסות ולמכור. ישנו ביקוש נאה לדירות באיזורי הביקוש, במתחמים המיועדים להתחדשות.