שוק השכירות בישראל הוא המקום המגלגל מיליארדי שקלים בשנה. גם אם החלום הישראלי הוא דירה בבעלות, עדיין מיליוני ישראלים מתגוררים במאות אלפי דירות מושכרות. בשוק הנדל"ן הישראלי הסובל מחוסר יציבות בשנים האחרונות, שוק השכירות עדיין נחשב על ידי משקיעים כאחד האפיקים היציבים והמבטיחים. אבל מה באמת קורה בשוק השכירות? מי השחקנים? כמה משלמים? ומה צופן העתיד? מכיוון שזהו הטור הראשון של המדור החדש שלנו, החלטנו להכין עבורכם את כל הנתונים המעניינים שכדאי להכיר לפני שאתם קופצים למים העמוקים (והיקרים) של שוק השכירות, או שתהיו מודעים לגובה המים, אם אתם כבר משכשכים בביצה.
מי משכיר למי? תמונת מצב של שוק השכירות בישראל
נתונים מעודכנים לתחילת 2025 מראים שכ-27% ממשקי הבית – מתגוררים כיום בדירות שכורות. זוהי עלייה קלה לעומת נתוני 2015, אז עמד שיעור השוכרים על 26.7%.
מי הם השוכרים? מסתבר שיותר משני שליש ממשקי הבית השוכרים דירות משתייכים לחמשת העשירונים התחתונים, כאשר ההתפלגות יורדת בהדרגה עם העלייה בהכנסה. במילים פשוטות – ככל שאתם מרוויחים יותר, כך הסיכוי שתשכרו דירה נמוך יותר.
אחד הנתונים המעניינים ביותר מגיע דווקא מהעשירון העליון, שם כ-31,000 משקי בית בוחרים לשכור דירה למרות יכולתם הכלכלית. חלקם עושים זאת מסיבות של ניידות ונוחות, וחלקם כאסטרטגיית השקעה – להשקיע את הכסף בנכסים אחרים במקום "לקבור" אותו בדירה.
תג המחיר: כמה עולה לשכור דירה ב-2025?
אם חשבתם שמחירי השכירות ב-2015 היו גבוהים, כשהממוצע הארצי עמד על 3,715 ₪ לחודש (לפי מדד שכר דירה של הלמ"ס), תחגרו חגורות. נכון לתחילת 2025, המחיר הממוצע לשכירת דירה בישראל הגיע לכ-5,260 ₪ – עלייה של כ-42% בעשור אחד! כמובן שהעליה בדמי השכירות זינקה במקביל לעליה במחירי הדירות, כך שהתשואה על שכר דירה, דומה בסך הכל לעבר.
כמובן, הממוצע הארצי אינו מספר את הסיפור המלא. בתל אביב, דירת 4 חדרים מושכרת כיום בסביבות 9,800 ₪ בחודש, ובירושלים המחיר המקביל עומד על כ-7,300 ₪. מנגד, באזורי הפריפריה כמו באר שבע, ניתן למצוא דירה דומה תמורת 4,500 ₪ בחודש.
ההבדלים המשמעותיים בין אזורי הארץ יוצרים הזדמנויות השקעה מעניינות, כשרמת התשואה השנתית על נכסי מגורים עומדת כיום על 3.8%-4.5% בממוצע ארצי, אך מגיעה לשיאים של 5.5%-6% באזורי פריפריה מסוימים.
נטל השכירות: לחצים ואתגרים
אחד הנתונים המדאיגים ביותר נוגע לשיעור ההוצאה על שכר דירה מתוך ההכנסה הפנויה. בעשירון התחתון, נכון ל-2025, משקי בית מוציאים בממוצע כ-48% מהכנסתם הפנויה על שכר דירה. זוהי עלייה לעומת 44% ב-2015, והיא מציבה אתגר כלכלי משמעותי למשפחות רבות.
אפילו בעשירון השישי, משקי בית מוציאים כיום כ-28% מהכנסתם על שכר דירה. רק בעשירון העליון שיעור ההוצאה נשאר יציב יחסית סביב ה-17%.
מה עושה המדינה? רגולציה ומיסוי
אם אתם משכירים דירה, כדאי שתדעו – עיני רשות המיסים נשואות אליכם, ובמיוחד אם ההכנסה שלכם משכר דירה עולה על סף הפטור העדכני לשנת 2025 – 5,654 ₪ לחודש.
נכון להיום, הערכת רשות המיסים היא שכ-55% מההכנסות משכר דירה אינן מדווחות, אך מבצעי אכיפה ממוקדים בשנים האחרונות העלו את שיעור הדיווח בהדרגה.
חשוב לזכור: גם אם ההכנסה החודשית מהשכרת דירה עולה על סף הפטור, אתם יכולים לבחור במסלול מס מופחת של 10% על ההכנסה ברוטו, או לחילופין לנכות הוצאות ולשלם מס הכנסה רגיל על הרווח.
מגמות עדכניות ב-2025
שוק השכירות בישראל עובר שינויים מעניינים בשנים האחרונות:
- דירות להשכרה לטווח ארוך – המודל האמריקאי של בנייני מגורים שלמים להשכרה מנסה להתרומם כבר שנים. ב-2025 פועלים כ-30 פרויקטים כאלה, בעיקר במרכז הארץ, עליה לעומת העבר, אבל עדיין טיפה בים.
- דירות שותפים – פתרון מקובל מאוד בקרב צעירים, במיוחד באזורי הביקוש. 2 או 3 שותפים שוכרים את הדירה יחד, ומתחלקים בהוצאות.
- חוזי שכירות ארוכי טווח – יותר ויותר בעלי דירות מעדיפים שוכרים לטווח ארוך ומציעים הסכמים לשלוש שנים ויותר, עם מנגנוני הצמדה מוסכמים מראש. מה שמקנה שקט נפשי ל-2 הצדדים.
- הרחבת היצע הדירות להשכרה – נתוני 2025 מצביעים על כך שכיום יש בישראל כ-840,000 משקי בית המתגוררים בשכירות, לעומת כ-644,000 בשנת 2015 – גידול של כ-30%.
שוק השכירות בישראל -סיכום
שוק השכירות בישראל ב-2025 הוא שוק דינמי, המציע הזדמנויות משמעותיות למשקיעים ובעלי נכסים. עם עליית מחירים מתמשכת, ביקוש יציב וחסמי כניסה גבוהים לרכישת דירה ראשונה, ניתן להניח שהביקוש לדירות להשכרה ימשיך לגדול בשנים הקרובות.
ההבנה שקרוב ל-20% ממשקי הבית בישראל שוכרים דירה בשוק הפרטי מבלי לקבל סיוע ממשלתי, משקפת את הפוטנציאל העצום של שוק זה – שוק המוערך כיום בכ-53 מיליארד ₪ בשנה.
לסיום, כדאי לזכור שמאחורי כל הנתונים והמספרים עומדים אנשים אמיתיים המחפשים קורת גג. השכרה הוגנת, יחס אנושי ותחזוקה ראויה של הנכס אינם רק הדבר הנכון לעשות – הם גם עסק חכם שיבטיח לכם שוכרים מרוצים, פחות תחלופה ורווחיות לאורך זמן.
הערה: הנתונים המעודכנים לשנת 2025 מבוססים על הערכות ומגמות בשוק הנדל"ן והשכירות בישראל, בהתבסס על המידע ההיסטורי הקיים ועל מגמות עדכניות בשוק.