מאמר דעה מאת דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא
שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להידמות יותר ויותר לשוק המניות בבורסה – עם מאפיינים של שוק ספקולטיבי ותזזיתי שנתון לשינויים מהירים, ושמתבצעות בו התאמות בקצב מהיר הרבה יותר משהיה נהוג עד כה.
שוק הנדל"ן ידוע כשוק די סולידי ויציב, עם תהליכים ושינויים איטיים יחסית, בגלל משך הזמן הארוך שעובר מיום שרוכשים קרקע ועד שהדירות נמכרות בשוק, ועוד יותר מכך עד שמסתיימת הבניה. אולם בשנתיים שלוש האחרונות אנחנו חווים שוק דינמי שמשתנה בקצב שלא הכרנו, גם מבחינת מחירי מכירה וגם מצד עלויות בניה. ו"השחקנים" שפועלים בשוק נדרשים להיות מאוד ערניים ולהגיב מהר לשינויים המתחוללים בו. משתנים מסורתיים שהכתיבו את ערך/מחיר הנכס בדומה להשקעת ערך הפכו לנזילים יותר וספקולטיביים יותר, ופעמים רבות מבוססים בעיקר על נגזרות של ביקוש והיצע לצד מרכיבי ניבוי.
כך, מחירי הדירות בפרויקטים רבים בפריסה ארצית משתנים כיום בצורה מהירה מאוד – אנו רואים קפיצות מחיר של 5% ואפילו 10% במהלך של שבוע עד חודש, לעומת שינויים מתונים ואיטיים יותר שהיו נהוגים עד כה של אחוז או שניים כל כמה חודשים. ראינו פרויקטים בשנה האחרונה שהמחירים בהם זינקו ב-20% בתוך שנה אחת, זה המון.
יש שתוקפים ומאשימים את היזמים בהעלאות המחיר אבל אין בזה צדק. לא ניתן להאשים יזם שרוצה לגבות יותר כסף על הדירה שהוא מוכר אם תנאי השוק מאפשרים זאת, ובצד השני יש רוכשים שמוכנים לשלם. כלל בסיסי בכלכלה – מחיר השוק הוא מחיר שנקבע בין קונה מרצון למוכר מרצון. בואו נזכור גם שעלויות הבניה בשנתיים האחרונות התיקרו באופן קיצוני בגלל בעיות ייצור ושינוע שנובעת ממשבר הקורונה העולמי.
הביקוש לדירות כיום מרקיע שחקים. מחוסרי הדיור מאמינים שאם לא ייכנסו לשוק ויקנו דירה היום, המחירים מחר ומחרתיים יהיו גבוהים הרבה יותר, והאפשרות לרכוש דירה הולכת ומתרחקת מהם. משקיעים מאמינים שזה מסלול השקעה יציב ורווחי שהם חייבים להפנות אליו חלק ניכר מההון שלהם.
כפועל יוצא, כמעט כל השוק מאמץ דפוסי חשיבה והתנהגות של משקיעים. אנשים הפנימו שצריך לרכוש דירה בהקדם האפשרי, גם אם לא הקימו משפחה עדיין. וגם שלא חייבים לרכוש איפה שרוצים לגור, אלא רוכשים איפה שאפשר ואיפה שמאמינים שתהיה עליית ערך, וגרים היכן שרוצים.
גם יזמים מגיבים מהר מאוד לשינויים. לדוגמה, ביום בו נודעו תוצאות מכרז רמ"י בלוד באוקטובר 2021 ששיקפו מחירי קרקע ליחידה שבין 680 אלף ל-1.19 מיליון שקל ליחידה, מיד עודכנו מחירי דירות באזור כלפי מעלה על ידי יזמים שכבר מוכרים באזור. התגובות הן מיידיות ומהירות.
מכרזי קרקעות בשנה האחרונה נסגרים במחירים המשקפים עליית מחירים של 10-20%. כדי לזכות יזמים צריכים להסתכן ולבנות על עליית ערך עתידית. בחירת המיקום שבו צפויה עליית ערך הופכת להיות שיקול מאוד חשוב ומרכזי אצל יזם שניגש לרכוש קרקע. יזמי נדלן מסורתיים שפעלו באזור ספציפי כל השנים נאלצים לצאת מאזור הנוחות ולהיפתח להזדמנויות באזורים חדשים.
המהלכים הרגולטוריים בשוק הנדל"ן מתרחשים ומשתנים בטווחים קצרים – העלאת מס הרכישה, הורדה שלו ואז שוב העלאה, גזירות על נוטלי המשכנתאות ומהלכים נוספים שנועדו לדכא ביקושים, ועוד. המהלכים מתרחשים מהר וגורמים לתנודות בשוק. אם מקפיצים מס רכישה בהתראה קצרה, השוק מגיב בקיצוניות ואנחנו רואים עלייה חדה בעסקאות כפי שחווינו בחודש נובמבר האחרון. זו התנהלות שמזכירה שוק מניות עצבני.
כל זאת משפיע כמובן גם על תחום שיווק הנדל"ן שהפך למאתגר יותר. חברות השיווק נדרשות להיות כל הזמן עם האצבע על הדופק ולהגיב מהר ונכון לאירועים באמצעות עדכון מחירונים, מציאת פתרונות מימון ועוד. בנוסף מצופה מחברות השיווק לייצר ערך בפרויקטים החדשים כדי להשיג את מחירי המכירה הנדרשים בעקבות מחירי הקרקע הגבוהים. כל זה נעשה כבר בשלב התכנון המוקדם ביצירת מוצר בעל ערך מוסף שיצדיק את המחיר וממשיך בתהליך המיתוג, הפרזנטציה והמכירה.