רוכשים דירה? כך תזהו הזדמנות נדל”נית!

החלטתם לרכוש דירה, והבנתם ששוק הדירות החדשות יקר מדי עבורכם? הכירו את שוק היד השניה. הנטיה הראשונה, לרוב, היא להאמין שבשוק היד השניה תוכלו למצוא את הדירה המדויקת לצרכיכם, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם מדובר בדירה שתרצו להתגורר בה. לצד זאת, חשוב שתכירו את כל מה שיכול להפוך את הדירה שלכם להזדמנות נדל”נית אמיתית, דירה שתוכל להשביח את עצמה משמעותית עם הזמן, ובסופו של יום תוכלו למצוא את עצמכם עם נכס ששוה יותר ממה ששילמתם בעבורו.

‘דיור פלוס’, מסוכנויות הנדל”ן הותיקות בישראל, מגישה את המדריך המלא לזיהוי הזדמנויות ברכישת דירת יד שניה:

1. לוקיישן זה הכל! בדקו את השכונה שבה נמצאת הדירה המיועדת. מפו לעצמכם מה קיים בשכונה כבר היום, מבחינת מוסדות חינוך, שטחים ירוקים ופארקים, מרכזים מסחריים ועוד. לצד זאת, מפו גם את החסרונות של השכונה- אזורים שנחשבים פחות טובים או בעייתיים, כבישים פקוקים בשעות שונות של היום שמקשים על הכניסה והיציאה מהשכונה ועוד.
   כשסיימתם להבין את מצבה הנוכחי של השכונה, בקרו באתר העירוני או באגף ההנדסה בעירייה. בדקו האם מתוכננות תשתיות חדשות, כמו תחנות רכבת, קניונים או מוסדות חינוך נוספים? האם השכונה צפויה לעבור הליך התחדשות עירונית משמעותי שיעלה את ערך הנכסים בה? שימו לב שפיתוח תשתיות והתחדשות עירונית במתחמים בשכונה מעלה את ערך הנכס ומושך אליו רוכשים עתידיים.
2. פוטנציאל ההתחדשות העירונית: בדקו היטב את הדירה המיועדת. בדקו האם הבניין כולו נמצא בהליך כלשהו או בתכנון כלשהו להתחדשות עירונית. הקפידו לבדוק בעירייה, האם הבניין ניסה בעבר לקדם התחדשות עירונית ונכשל בדרך- ובררו את הסיבה לכך. בחלק מן המבנים בישראל יהיה קשה לקדם התחדשות עירונית- ועליכם לקחת זאת בחשבון. זכרו- העובדה שהבניין חתום על הליך התחדשות עירונית עם יזם כלשהו, לא מעידה על הפרויקט העתידי. במבנים רבים נחתמו הסכמים עם יזמים, אולם שום דבר לא התקדם במשך שנים. לכן, וודאו שאתם מצליבים מידע באופן מדוקדק עם רשויות התכנון ברשות המקומית.
3. התכוננו להשקיע בדירה שלכם: בדקו היטב את מצב הדירה לפני שאתם רוכשים אותה. נסו לזהות דירה שאולי זקוקה לשיפוץ, אך עם יסודות טובים. חשוב שתדעו כי עלויות השיפוץ התייקרו מאוד בשנים האחרונות וכמעט הכפילו את עצמן. לכן, היערכו לשיפוצים בתקציב שאתם יכולים לעמוד בו, וכזה שיוכל להחזיר את עצמו במידה ותמכרו את הדירה המשופצת. כל עוד אינכם נדרשים להחליף את התשתיות המרכזיות בדירה, דוגמת מים, ביוב, חשמל- השיפוץ יכול להיות בעלויות סבירות יחסית, ולהניב דירה נפלאה ומחודשת. חשוב לבדוק אם הבניין מתוחזק היטב – תשלומים חודשיים על תחזוקה גרועה עלולים להרתיע קונים עתידיים.
4. הכירו את המחירים באזור: ערכו מחקר על מחירי דירות דומות באזור – אם הדירה המוצעת נמכרת במחיר נמוך מהממוצע, יכול להיות שזהו סימן להזדמנות. עם זאת, שימו לב שאין פערים גדולים מדי, דבר שעלול לרמז על בעיה בנכס. הקפידו להתייעץ עם סוכני נדלן מובילים באזור, כדי לקבל מידע נוסף ופרספקטיבה. שימו לב שדירות שיש בהן ממ”ד, בתקופה הנוכחית בישראל, עלותן גבוהה משמעותית מדירות ללא ממד- וזהו שיקול שעליכם לקחת בחשבון.
5. פוטנציאל השבחה והשכרה: בדקו את הפוטנציאל להשכיר את הדירה במידת הצורך. באזורים מתפתחים או סמוכים למוסדות חינוך, דירה יכולה להיות נכס שיניב שכירות משתלמת לאורך זמן, וזו דרך נוספת לממש את ערכה של הדירה. גם רכישת דירה באזור ‘צעיר’ וחדש יחסית יכול להיות הזדמנות אמיתית, היות ותמיד יהיו משפחות צעירות שיבחרו באזור זה עבור חינוך ילדיהם.
6. בדקו את ההיסטוריה של הנכס: אל תתביישו לשאול את המוכרים מדוע הדירה מוצעת למכירה. לעיתים מכירה מהירה מעידה על מוטיבציה גבוהה מצד המוכר, וזו עשויה להיות הזדמנות לרכוש במחיר טוב, ופתח להתמקחות משמעותית. כמו כן, בחנו את היסטוריית המכירות בנכס – אם הייתה קנייה ומכירה תכופה, הדבר עשוי להצביע על בעיה כלשהי.
7. פוטנציאל חלוקה והשבחה פנימית: אם מדובר בדירה גדולה, בדקו את האפשרות לחלק את הדירה ליחידות קטנות יותר (בכפוף לאישורים, כמובן). זהו מהלך שיכול להגדיל את פוטנציאל ההשכרה של הנכס וגם להעלות את ערכו בשוק המכירה. בנוסף, עיינו בתכניות הפנימיות וחשבו אם קיימים שטחים מבוזבזים שניתן לנצל יותר טוב.
8. היעזרות באנשי מקצוע ובדיקה מקיפה: מעבר לבדיקות הסטנדרטיות, מומלץ להיעזר במומחי נדל”ן, שמאים ועורכי דין בתחום. בדיקת מהנדס לנכס יכולה להצביע על ליקויים שאולי לא שמים לב אליהם במבט ראשון. אנשי מקצוע יעזרו לכם להבין האם המחיר מצדיק את מצבו של הנכס והפוטנציאל שבו.