אזור יהודה ושומרון הופך משנה לשנה ליעד אטרקטיבי בקרב רוכשי הדירות, ובהתאם היקפי הבנייה בו גדלים. מניתוח נתוני הלמ"ס שבוצע בחברת שיווק הנדל"ן דרא, עולה כי ביו"ש החלו להיבנות ב-12 החודשים האחרונים (יולי 2021 עד יוני 2022) סך של 3,117 דירות חדשות – זינוק של 75% לעומת התחלות הבנייה במחוז זה ב-12 החודשים הקודמים. התחלות הבנייה ביו"ש מהוות רק 4.3% מכלל התחלות הבנייה בתקופה זו בכל הארץ.

מבדיקת מספר הדירות שבנייתן הסתיימה ב-12 החודשים האחרונים, עולה כי ביו"ש היו כ-1,800 דירות בגמר בנייה, ללא שינוי מהותי לעומת 1,772 דירות ב-12 החודשים הקודמים.

מניתוח נתוני היתרי הבנייה של הלמ"ס, עולה כי ביו"ש ניתנו ב-12 החודשים האחרונים היתרים ל-3,715 דירות חדשות, לעומת היתרים ל-1,808 דירות ב-12 החודשים הקודמים.

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, המשווקת ביו"ש 6 פרויקטים ובהם כ-500  יחידות דיור, מציין כי "בשנים האחרונות נפרצו גבולות מחיר חדשים באזור יו"ש ונשברו תקרות זכוכית מבחינת מחירי מכירה של דירות ובתים. הביקוש מתרכז בעיקר בישובים הממוקמים בחלק המערבי של יו"ש, בקרבת ערים גדולות  והנגישים מבחינת תחבורה. בחלק מהישובים ניתן למצוא כיום גם בתים פרטיים וגם דירות בבניה רוויה. הרכישה בישובים אלו היא רכישה על בסיס כלכלי של משפחות המחפשות איכות חיים ומחיר נוח. אנחנו נתקלים יותר ויותר במשפחות אשר פעם לא חשבו על יו"ש כאלטרנטיבה והיום רואות ביו"ש מקום לגיטימי לרכישה".

נתי כרמי, משנה למנכ"ל חברת תצפית נדל"ן הבונה ביו"ש, מחזק את דברי אוהב ציון ואומר כי "אזור יהודה ושומרון הפך ל'גוש דן המזרחי' של מדינת ישראל. מדובר ברצועה עצומה ממזרח – מחריש בצפון עד באר שבע בדרום, שיש בה עתודות קרקע משמעותיות למדינה, בקרבה משמעותית למרכזי תעסוקה ממערב. באמצעות הבנייה ביו"ש, המדינה מצליחה לחבר בין מזרח למערב בישראל, ובכך לא מעמיסה על כבישי האורך המרכזיים מצפון לדרום, מאפשרת נגישות גבוהה, גיוון בתמהיל הדירות והן במחירים, ומושכת אוכלוסיה איכותית לרכוש שם דירות. זה נותן אופק משמעותי למדינה שמבקשת לפזר את הביקושים".

לפי מחקר של קבוצת "REבונות" ופרוייקט ׳זזים מזרחה׳, בנייה של 24 אלף יחידות דיור בשטחי יו"ש במרכז הארץ תגדיל את היצע הדירות הכללי ועשויה לסייע לבלום את השתוללות מחירי הדירות ואף להוזיל אותם עד 20% בתוך 5 שנים. לפי המחקר, בכ-60% מאזור יהודה ושומרון שבשליטת ישראל בעיקר סמוך לאזורי הביקוש יש עתודות קרקע יקרות שאינן מנוצלות, ובנייה בהם יכולה לתרום לעמידה ביעדי פיזור אוכלוסין והסטת הביקוש הגבוהה ממרכז הארץ העמוס.

כבר לא רק צמודי קרקע

אם בעבר הבנייה ביהודה ושומרון התמקדה בעיקר בצמודי קרקע, בשנים האחרונות החלו להיבנות יותר ויותר דירות בבנייה רוויה. ביו"ש ישנן יחידות דיור מגוונות המשתנות מבחינת מחירים ואיכות בהתאם למיקום היישוב ביחס לקו הירוק. ביישובים הקרובים לקו הנגישות גבוהה, האיכות גבוהה והמחירים יקרים יותר. ככל שמתרחקים יותר פנימה לתוך הקו, כך יורדים המחירים והאטרקטיביות בקרב הרוכשים.

כך, אם בודקים את נתוני התחלות הבנייה לפי מחציות ולפי מספר קומות, מגלים כי ביהודה ושומרון החלו להיבנות במחצית הראשונה של 2022 כ-1,320 דירות חדשות, מתוכן כ-470 דירות נבנו בצמודי קרקע (בניינים בני 1-2 קומות) לעומת 674 דירות בכל שנת 2021; עוד 236 דירות החלו להיבנות בבניינים בני 3 קומות לעומת 271 בכל 2021; כ-320 דירות בבניינים בני 4 קומות לעומת 661 ב-2021; כ-100 דירות בבניינים בני 5 קומות לעומת 168 ב-2021; ועוד כ-200 דירות בבניינים בני 6-9 קומות לעומת כ-550 דירות כאלה בתקופה המקבילה.

לדברי אוהב ציון "פערי המחירים כיום בין יישובים הקרובים לקו לערים הגדולות הסמוכות, מגיעים ל-20-30%. כמו לדוגמה: דירת 5 חדרים בנילי נמכרת ב-2.5 מיליון שקל, לעומת 3.5 מיליון במודיעין. ביישובים מרוחקים יותר מהקו, הפערים עולים ל-50% ויותר. כך לדוגמה: דירת 5 חדרים בבית אל נמכרת ב-1.8 מיליון שקל, חצי מהמחיר בערים הגדולות הקרובות".

הלכה למעשה, יישובי יו"ש מציגים צמיחה דמוגרפית עקבית משנה לשנה, יש נהירה ממרכז הארץ ליו"ש, בעיקר בגלל המחירים הגבוהים בין גדרה לחדרה והיעדר היצע מספיק של דירות באזורי הביקוש. ציבור הרוכשים מבינים את הקרבה של יישובים אלה למרכז ולאזורי התעסוקה המובילים, את איכות החיים והקהילתיות שהם מקנים, הפסטורליות והקרבה לטבע – וזה מתבטא במספרים.

לסיכום, אוהב ציון וכרמי צופים המשך התפתחות ובנייה ביהודה ושומרון, עקב מחירי הדירות המאמירים במרכז והמחסור החמור בדירות שם, כמו גם הודות לפיתוח תשתיות ביו"ש כמו כבישים, מים, חשמל, התפתחות הקהילה ועוד. "מי שירצה לגור במחיר שפוי ובדירה אטרקטיבית מבחינת תמהיל, מפרט ואיכות, ובצפיפות נמוכה לדונם, יוכל לקבל את זה רק ביהודה ושומרון. המצב הביטחוני לא ירתיע, כי עובדה בשטח – האוכלוסיה ביו"ש רק גדלה, זה קורה כיום ויקרה בעתיד, ולא רק מטעמי אידאולוגיה", לדבריהם.