אז כמה דיירים צריכים להסכים כדי לקדם פרויקט בהתחדשות העירונית, או אפילו לפעולה מהותית אחרת בבית המשותף? החלטנו לעשות סדר ולפרסם עבורכם את המדריך המקצועי לאחוזי ההסכמה הנדרשים בהתחדשות עירונית – ולא רק.

זו כמובן אחת השאלות הראשונות שצצות כאשר שמתחילים לדבר על פינוי-בינוי או על חיזוק בניין ישן: “כמה חתימות אנחנו צריכים כדי להתקדם?”

התשובה, כמו תמיד בנדל”ן – תלויה. תלויה בסוג הפרויקט, במסלול שבו בוחרים, ולעיתים גם בתקנון הבית המשותף. אבל כדי לעשות סדר, הנה סקירה ברורה של מה באמת צריך, לפי החוק – בלי ספין, בלי יזם עם עיניים נוצצות ובלי שמועות במעלית.

פינוי־בינוי: 80% הסכמה – לפחות

בפרויקטים של הריסה מוחלטת והקמה מחדש של בניינים במסגרת פינוי־בינוי, החוק קובע שדרושה הסכמת 80% מבעלי הדירות במתחם כדי להתקדם מול יזם.
אם יש יותר מבניין אחד – האחוז מחושב לפי כלל בעלי הדירות בכל המתחם, אבל עדיין נדרשת הסכמה מינימלית גם בכל בניין..
חשוב לדעת: גם אם יש 20% שמתנגדים, בית המשפט רשאי לאשר את המהלך אם יוכח שמדובר בהתנגדות בלתי סבירה.

אחוזי הסכמה במסלול רשויות

מסלול רשויות הוא מקרה מיוחד: אם מדובר ביוזמה של העירייה או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (רמ”י, הרשות להתחדשות עירונית) – אפשר להתחיל תהליך גם עם 67% הסכמה, ובתנאים מסוימים אף פחות.

חשוב לדעת שהאחוזים הנדרשים להכנת התוכנית נמוכים יותר. 60% בלבד מהדיירים, או 50% במסלול רשויות. כלומר, אפשר להתחיל לתכנן ולנסות במהלך התקופה להשיג את יתרת החתימות.

תמ”א 38 – תלוי בסוג ההתחדשות

🔸 תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספות):

כאן מדובר על חיזוק הבניין הקיים ותוספת ממ”דים, מרפסות, מעלית ולעיתים גם קומות ליזם.
החוק דורש שני שלישים – 66% מהדיירים כדי לקדם את המהלך.

🔸 תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה):

בדומה לפינוי־בינוי, גם כאן נדרש רוב של 80% מהבעלים כדי להתחיל. ההבדל: התמ”א לרוב חלה על בניין בודד, ולא מתחם.

התקנת מעלית בלבד: 66%

זה נשמע תמים, אבל התקנת מעלית בבניין ישן היא מהלך עם השלכות משפטיות: פגיעה ברכוש משותף, חלוקת עלויות, ועוד.
לכן, נדרש רוב של שני שלישים (66%) מבעלי הדירות.
אם יש דייר סרבן, ניתן במקרים מסוימים לחייב אותו להשתתף בעלויות – במיוחד אם מדובר בדיירים עם מוגבלות או קשישים. ישנם גם מקרים שבהם דייר מסרב להשתתף בהקמה. אם יש רוב בלעדיו, ניתן להקים את המעלית ועל הדייר הסרבן, ייאסר לעשות בה שימוש.

תוספת בנייה, שינוי חזית, שיפוץ רכוש משותף: 75% הסכמה

שדרוג חיצוני לבניין, הצמדת מרפסות, שיפוץ לובי או שינוי בגינה – כל אלה נחשבים לפעולה ברכוש המשותף.
לפי חוק המקרקעין, נדרש רוב של 75% כדי לבצע את המהלך – אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבניין.

הקמת ממ”דים – 60% הסכמה בלבד

במקרה של הקמת ממ”ד, על רקע המצב הבטחוני, בעיקר מאז אוקטובר 2023, ניתנת הקלה וקידום במסלול מהיר. במקרה כזה, מסכימה הסכמה של 60% מהדיירים כדי לצאת לפרויקט.

שינוי ברכוש משותף להצמדת שטחים: 100% הסכמה

אם דייר מבקש להצמיד לעצמו שטח ציבורי – כמו מחסן, קטע בגינה, או קיר תומך – נדרש אישור של כל בעלי הדירות בבניין.
גם כאן יש יוצאי דופן אם התקנון מאפשר אחרת, אבל ככלל – זה המהלך הכי קשה לאישור.

נציגות דיירים: אין חובה בחוק – אבל מומלץ בחום

להקים נציגות דיירים זו לא חובה חוקית, אבל בפועל בלעדיה קשה להתקדם.
ברוב המקרים, דיירים בוחרים גוף מייצג בהסכמת 51% ומעלה – ומסמיכים אותו לפעול מולם בשם כלל הבניין.
הנציגות חותמת עם עורך דין, בוחרת יזם, מפקח וכו’. ההמלצה – שההחלטות יתקבלו באסיפה עם פרוטוקול חתום.

ומה עם הדייר הסרבן?

אם הושגו 80% חתימות (או 66% בתמ”א) – ניתן, במקרים של התנגדות בלתי סבירה, להגיש תביעה נגד הדייר הסרבן לבית המשפט.
הפסיקה נוטה לתמוך בדיירים שפעלו לפי החוק ומציגים מהלך סביר.

לסיכום:

ועוד משהו:
אחוזים הם רק ההתחלה. הדרך האמיתית להתקדמות מתחילה בדיאלוג, אמון, ומומחים נכונים.
רוצים לקדם? תתחילו בהסכמה על עצם הרעיון – האחוזים כבר יגיעו.