מאחורי  דרישת גוף מממן ל "ליווי פיננסי", עומדים לעיתים חששות  של יזמים  מפני הצורך להכניס גורם נוסף בינם לבין הגוף המממן. שמאית המקרקעין אהובה אונגר, מהנדסת בניין והבעלים של משרד 'אונגר-הוד-דרור', מסבירה מדוע ליווי פיננסי הכרחי דווקא בשוק הנמצא בחוסר ודאות ויציבות כלכלית. מנפצים את המיתוס

ליווי פיננסי, המכונה בבנקים "פיקוח בנקאי", מוכר בקרב העוסקים בנדל"ן כדרישה של הגורם המממן קרי: בנק, חברת ביטוח או קרן מימון חוץ בנקאי. מוסדות אלו מספקים ליזם העוסק בפרויקט בניה, מימון ו/או מתן ערבות על-פי "חוק מכר דירות" לרוכשים. רבים מהיזמים רואים בדרישת הגוף המממן כורח בלבד, ואינם מודעים לערך המוסף של תוצרי הליווי הפיננסי עבורם.

פנינו לאינג' אהובה אונגר, שמאית מקרקעין, מהנדסת בניין והבעלים של משרד השמאים
"אונגר-הוד-דרור", המתמחה בליווי פיננסי, וזאת כדי להבין את מהות הליווי הפיננסי, מי מוסמך לבצע אותו ומה הינו הערך המוסף ליזם מתהליך הליווי.

אונגר, מתמחה בליווי פיננסי כבר למעלה מ-18 שנים ומבצעת ליווי לפרויקטים רבים בכל רחבי הארץ. משרדה "אונגר-הוד-דרור" מאושר לביצוע ליווי פיננסי במרבית הבנקים המסחריים, חברות ביטוח וקרנות מימון חוץ בנקאיות מובילות. לדברי אונגר, הגופים המוסמכים לביצוע פיקוח הם משרדי שמאים שאושרו בקפידה על-ידי כל גורם מממן באופן נפרד, על פי הקריטריונים שלו.

מה התהליך של ליווי פיננסי?

שמאית המקרקעין ומהנדסת הבניין, אהובה אונגר: "השלב הראשון בתהליך הליווי הינו הכנת דו"ח "אפס". זהו הדו"ח שלגבי שמו מקובל לחשוב, שמקורו בהיותו הדו"ח המקדים לדו"ח מס' 1. למעשה שם זה נגזר משיבוש המושג Feasibility Study  או בקיצור F.S.   , שפרושו "בדיקת התכנות". דו"ח האפס הינו התכנית העסקית של הפרויקט, והוא מקיף את מכלול הנושאים המשפיעים על פרויקט נדל"ן. הדו"ח כולל בדיקות של המצב התכנוני, המצב המשפטי, ניהול הסיכונים הסביבתיים והערכת הסיכונים הפיננסיים, כפי שהינם משתקפים מתחזית ההכנסות וההוצאות. הדו"ח מהווה כלי ניהולי ממדרגה ראשונה, הן ליזם והן לגורם המממן, בתהליך קבלת ההחלטות לגבי כדאיות הפרויקט ומימושו. למעשה, על בסיס הדו"ח מחליט הגורם המממן אם הינו מעוניין לממן את הפרויקט".

"לאחר אישורו של הגורם המממן למימון וליווי הפרויקט, נפתח לפרויקט "חשבון סגור", שאליו מופקדים כספי רוכשים, ומוזרמות ההלוואות המאושרות. רק מחשבון זה מאפשר הגורם המממן ליזם לשלם לספקים את התשלומים, אשר אושרו על ידי המשרד המלווה".

"השלב השני הינו  הכנת דו"חות הליווי החודשיים. שלב זה מתחיל לאחר קבלת היתר בניה ותחילת הביצוע, ומסתיים בקבלת טופס 4 ומסירת הפרויקט למזמין. במסגרת  הכנת הדו"ח החודשי מבקר באתר הבנייה מפקח מטעם המשרד המלווה, שהוא מהנדס או שמאי. המפקח קובע ומאשר את התקדמות הבנייה בשטח. במקביל נבדקות ההוצאות, שבוצעו בחברה היזמית בתקופת הדו"ח, ובפרויקטים למגורים נבדקים גם התקבולים שהתקבלו מרוכשים, אלו מאומתים מול המוצג בדו"ח האפס ומציגים, בפני היזם והגורם המממן, תמונת מצב של הפרויקט למול התכנית העסקית שנקבעה בדו"ח האפס".

מה התרומה של הליווי החודשי ליזמים, מעבר לחובת הדיווח לבנק?

אונגר: "במהלך הליווי החודשי מתקבלת כמות גדולה מאד של נתונים ואינדיקטורים על הפרויקט. לאחר תהליך ניתוח נכון, ידע מפקח יעיל לזקק ליזם את התובנות העיקריות, ולהצביע על סיכונים וסטיות אפשריות מהתכנית העסקית".

"בעזרת המידע הרב הגלום בדו"ח החודשי, מקבלים היזם והגוף המממן תמונת מצב עכשווית ברורה, לגבי מצבו של הפרויקט ותחזית התקדמות הפרויקט בהמשך".

מה האתגרים העומדים בפני היזם בהתנהלות מול גופים פיננסיים?

אונגר: "שלושה גורמים מעורבים בפרויקט בהיבט הפיננסי – היזם, הגוף המממן והמפקח הפיננסי. ניהול נכון של הממשק הזה יגדיל את שיתוף הפעולה, ובכך את סיכויי ההצלחה של הפרויקט.

בשלב הכנת דו"ח "אפס" יש חשיבות רבה, לגוף המממן וגם ליזם, לקבל מצג של התמונה האמיתית, ולדעת מראש את הסיכונים של הפרויקט. הגוף המממן מעריך שקיפות, אמינות וניהול סיכונים. במהלך התקדמות הפרויקט, יש חשיבות עליונה להצפה מוקדמת של כל שינוי בעל השלכות. המשרד המלווה, העובד בשותפות עם היזם ועם הגוף המממן, חייב להעביר לשני האחרונים את המידע הרלוונטי על מנת שהם יוכלו לקבל את ההחלטה הנכונה בשלב המוקדם ביותר".

אילו אתגרים עומדים היום בענף הבניה בהקשר זה?

אונגר: "ענף הבניה עבר שינויים משמעותיים בשנה האחרונה. בעבר פרויקטים יכלו לספוג טעויות וחריגות תקציביות ועדיין להישאר רווחיים, וזאת בזכות עליית מחירים בשוק הנדל"ן. כיום פרויקטים אשר לא יתנהלו בצורה נכונה, עלולים להגיע להפסדים. תהליך התכנון לא השתנה ונשאר ארוך. יזם עשוי להתחיל פרויקט ולהגיע לשלב ביצוע, ותוך כדי זה יתחוללו שינויים רבים בתקנים ובדרישות הרשויות. במקביל עלויות הבניה ממשיכות לעלות, ומחירי השוק לא מפצים עוד על כך. מי שלא ישכיל לנהל בקפידה את הפרויקט מבחינה פיננסית, עלול למצוא עצמו בבעיה קשה".

למה צריך להתמקצע בתחום? מה היתרון של משרד המתמחה בתחום הליווי הפיננסי?

אונגר: "ליווי פיננסי מהווה דיסציפלינה בפני עצמה, המאגדת יכולות וניסיון מתחומי דעת רבים: הנדסי, שמאי, משפטי וניהולי. העבודה מצריכה ידע וכלים שמאיים, אולם כדי ליצור ערך מוסף אמיתי ליזם, הדבר מחייב שימוש בכלים ניהוליים והפקת תובנות ברמה גבוהה תוך ניתוח כמות גדולה של מידע. במשרד המתמחה בליווי פיננסי, ועובד מול המוסדות הפיננסים, מתרכז כל הידע העדכני, בין היתר לעניין דרישות הגופים הפיננסים, ועל-כן אינטראקציה קבועה עם משרד שכזה היא חשובה והכרחית. הניסיון הנצבר של משרד הפיקוח, והמעורבות שלו במספר רב של פרויקטים מסוגים שונים, מאפשרים לצוות הפרויקט להסיק מסקנות, ולהצביע על תחילתם של תהליכים מסוכנים בנקודת זמן מוקדמת בחיי הפרויקט".

אהובה , לסיכום, מה הערך המוסף של המשרד "אונגר-הוד-דרור" שאת עומדת בראשו ?

"כמשרד מומחה בתחום הליווי הפיננסי, אנחנו מייחסים חשיבות רבה לערך המוסף שאנחנו מספקים ללקוחות שלנו. אנחנו מחויבים להיות החוליה המקשרת בין היזם לגוף המממן, ומחויבים לתרום למען הצלחת הפרויקט. כגוף הרואה את הפרויקט בצורה ניהולית כוללת, יש חשיבות גדולה לכוח האדם העומד לרשות היזמים והגופים הפיננסים. כל עובדי המשרד שלנו מביאים עמם ניסיון של עשרות שנים בניהול וידע הנדסי וזאת בנוסף לרקע השמאי".

"על מנת להתמודד עם המידע הרב, השינויים והגמישות הנדרשים להתאמה לצרכי הלקוח, פיתחנו במשרדנו כלי תוכנה, המאפשרים לנו לקבל ולעבד מידע רב בזמן קצר, ולהתמקד בעיקר בניתוח המידע, ולא רק באיסוף הנתונים. על אף קיומם של כלי עבודה אלו ובזכותם, אנו רואים חשיבות עליונה בליווי האישי, ומקפידים על ליווי של אותו מומחה מהמשרד לאורך כל חיי הפרויקט: החל מהכנת דו"ח האפס, ביקור באתרים, הכנת הדו"חות החודשיים והקשר עם הגוף המממן. אנחנו מאמינים כי רק אדם המכיר את הפרויקט בכל היבטיו ובפרטיו הקטנים, יכול לספק את ההמלצות הנכונות הן ליזם והן לגוף המממן. הניסיון שלנו נובע מליווי של פרויקטים רבים ממגוון תחומי הנדל"ן, מה שנותן לנו כלים השוואתיים מוכחים".