כולם רוצים לתפוס את הנדל”ן לפני הזינוק – אבל איך יודעים שזה באמת הולך לקרות? 
בין אם אתם משקיעים שמחפשים את הדירה הבאה להשבחה ובין אם אתם רוכשים שרוצים “לעלות על הרכבת”, זיהוי מוקדם של שכונה לפני פריצה הוא אמנות – אבל גם מדע. אז איך עושים את זה נכון? טור בסיוע הצ’ט, כמובן עם העריכה והבדיקות שלנו.

בקיצור: איך מזהים שכונה רגע לפני שהיא פורצת במחירים?
שימו לב להשקעות ציבוריות, לעלייה בשכירות, לקרבה לתחבורה עתידית, לפעילות יזמית, לסימנים בשטח כמו בתי קפה חדשים או שיפוצים, ולקרבה לאזורים יקרים יותר. שכונה לפני פריצה היא שילוב של מיקום, מומנטום ופוטנציאל שטרם מומש.

1. תסתכלו איפה העירייה משקיעה

בישראל, עיריות הן לא רק גורם מוניציפלי – הן שחקן מרכזי ביצירת ערך נדל”ני.
בדקו אם יש תקציבי פיתוח מאושרים, תוכניות שיקום שכונות, שדרוג תשתיות, סלילת קווים תחבורתיים חדשים (כמו מטרו, רכבת קלה או נת”צים), פארקים בתכנון או מרכזים קהילתיים.

דוגמה: שכונת נווה שאנן בת”א הפכה בשנים האחרונות מזנוחה ליעד השקעה, בין היתר בזכות השקעות עירוניות בשיקום המרחב הציבורי והרחבת תחבורה ציבורית.

2. עקבו אחרי השכירות – לא רק אחרי מחירי המכירה

במקרים רבים, לפני שהמחירים קופצים – דמי השכירות עולים.
השוכרים (סטודנטים, צעירים, יוצאי תל אביב, עולים חדשים) מגיעים קודם, כי הם מוכנים “לנסות” אזור לא מבוסס. כשהביקוש לשכירות גובר – מגיעים גם המשקיעים וזה כבר מניע את השוק ומעלה את המחירים בהמשך.

טיפ: חפשו שכונות שבהן דמי השכירות קפצו ב-10% ומעלה תוך שנה, אך מחירי הרכישה עוד לא הדביקו את הפער.

3. תסתכלו על המרחק לתחנה העתידית – לא רק הנוכחית

הנדל”ן הישראלי אוהב תחבורה. מאוד. קירבה עתידית לתחנת רכבת, מטרו או רכבת קלה צפויה להשפיע על ערך הקרקע – לפעמים אפילו לפני שהעבודות החלו. מאידך, בידקו היטב מה המצב האמיתי של התוכניות. לעתים, יכולות לעבור שנים רבות עד לתחילת העבודות, שלא לדבר על סיומן. בזמן ביצוע העבודות עצמן, לעתים המחירים יכולים דווקא לרדת, בוודאי דמי השכירות, בשל הרעש והעומס שנגרם מהעבודות.

כלי עזר: עיינו במפת התכנון של משרד התחבורה – והציבו רדיוס של 600 מטר מכל תחנה מתוכננת. זה אזור ההשפעה הכי משמעותי.

4. כמה עגורנים רואים בשטח?

לא מדובר בסתם קלישאה – כמות המנופים בשכונה היא אינדיקטור מעולה להתעוררות. כשיזמים פרטיים מתחילים לבנות – זה אומר שהם מעריכים שהביקוש באזור עומד לעלות. גם פרויקטים של תמ”א 38, פינוי-בינוי או התחדשות עירונית מסמנים שינוי באופי ובאוכלוסייה.

 חפשו שכונות עם עלייה ברישוי בנייה, במיוחד של דירות קטנות או פרויקטים של פינוי-בינוי בהליכי אישור.

5. בידקו את השכונה בשיטוט רגלי

לפעמים הנתון הכי חשוב הוא לא אקסל – אלא סיבוב בשכונה. מומלץ בכל מקרה תמיד לבדוק את השטח.

שימו לב ל:

• כמות בתי הקפה, מסעדות ואפילו מתחמי עבודה שיתופיים אם ישנםם

• תמהיל החנויות והאם יש שידרוג. לדוגמא, עם הפיצוציה או הקיוס, הופכים פתאום לקונדיטוריה, בית קפה וכו’, זה יכול בהחלט לסמן על התעוררות בשכונה.

• האם יש שיפוצים פרטיים נרחבים?

• איפה גרים הסטודנטים, ואיפה בחרו לפתוח גן פרטי חדש?

השטח תמיד מספר את הסיפור לפני שהוא מתורגם לעלייה במחיר למ”ר.

 6. הכלל הזהב: זה חייב להיות נגיש, אבל עדיין לא יקר

שכונה לפני פריצה היא תמיד על הגבול – הגאוגרפי והחברתי.
היא לרוב צמודה לאזור יקר יותר, אבל עדיין “מאחורה”; היא קרובה למוקדי תעסוקה, אבל לא עליהם; היא עם פוטנציאל ג’נטריפיקציה – אבל עוד לא ג’ונגל של יזמים וכמובן שגם המחירים בהתאם, אולי התחילו לטפס, אבל עדיין סבירים.

בדקו: מה קורה במרחק 5 דקות משם, והאם הציבור הרחב עדיין “מפחד” להיכנס. הצ’ט קובע, ואנחנו מסכימים שזה הזמן שבו חלק מהאנשים עם עין חדה כבר מתחילים לחפש ולקנות.