תגדירו גבוה

“בניית מגדלי מגורים ומסחר לגובה, צפויה לגעת בכל מקום בארץ. היא מחויבת המציאות, אבל נצטרך ללמוד כיצד לנהוג בה”, אומר האדריכל גיא מילוסלבסקי ומדגיש, “בנייה לגובה אינה עניין אדריכלי בלבד ועליה להיות איכותית, מעניינת ויפה. גם ביכולת להתקיים ולשמור על רמת ההתנהלות לאורך זמן”

“למגדלים יש חוקים משלהם”, אומר האדריכל גיא מילוסלבסקי, ממשרד מילוסלבסקי אדריכלים, “בתל אביב הם חלק מקו הרקיע כדבר מובן מאליו וברור כי בשנים הקרובות הם עתידים לגעת בכל מקום בארץ, מצפון ועד דרום. הבנייה לגובה מחוייבת גם בשל המציאות הקרקעית המוגבלת של מדינת ישראל,אבל נצטרך ללמוד כיצד לנהוג בה. בנייה לגובה אינה עניין אדריכלי בלבד ועליה להיות איכותית, מעניינת ויפה. לצד האתגרים האדריכליים, חייבים כבר בשלב התכנון, לחשוב קדימה על תחזוקה נאותה, על הקיים (Durability) ברמת התכן וברמת ההתנהלות לאורך שנים, של מגדלים שחלקם משלב מגורים לצד משרדים”.

מילוסלבסקי מוביל כיום במשרדו את תכנונם של מגדלים חדשים שיוקמו בשנים הקרובות בקו הרקיע של תל אביב ורמת גן. זאת, לצד קידום פרוייקטים להתחדשות עירונית ותכנון תב”עות. ברשימת הפרוייקטים של מילוסלבסקי אדריכלים, נמצאים מגדל “בין ערים” – בן 100 קומות, בלב המע”ר העתידי של תל אביב ובסמוך למתחם הבורסה ברמת גן הנחשב היום למגדל הגבוה ביותר בארץ, שתוכנן על ידי מילוסלבסקי אדריכלים ביחד עם האדריכל אמנון שוורץ, מגדל “ספיר” – בן 42 קומות בבורסה ברמת גן, מגדל “בס” – בן 65 קומות בבורסה ברמת גן, בית “גיבור ספורט” בבורסה ברמת גן,  מגדל “ראשונים” – בן 40 קומות ברמת גן, מגדל “יורוקום” ברמת גן – בן 58 קומות, מגדל יצחק שדה, מגדל מלון ז’בוטינסקי מגדל “אורדע-שולי” ברמת גן, מבוא נגבה ברמת גן, מגדל “האבן” ביגאל אלון, מגדלי “הצלע” רמת גן ועוד.

“אנו מפעילים כיום צוות של 35 עובדים, המודע היטב ליתרונות ולחסרונות שבבנייה לגובה”, אומר מילוסלובסקי, “חייבים כל העת להיות עם יד על הדופק. אחד הפקטורים המעניינים בשיקול של רשות מקומית ושלנו כמתכננים, להחליט על מכפיל הבינוי למשל, הוא מספר מקומות החנייה. בפרוייקט “בין ערים” למשל, המפתח הינו של 7 מקומות חנייה לקומה, אולם בבניין ספיר במרכז הבורסה, אושרה תוספת של 15 קומות בלי תוספת חניות.

“מבחינה יבשה, התקן הופחת דרמטית, ממצב שבו היזם חוייב במקום חניה לכל שטח של 40 מ”ר למשרדים לתקן של מקום חניה לכל 240 מ”ר. אבל יש כאן גם מציאות חדשה, הנרקמת לנגד עינינו, בזכות הקמתו של הקו האדום של הרכבת הקלה. הרשויות קיבלו ביטחון להוביל בנייה מוטת תחבורה ציבורית. הקו מתוכנן להתחיל לפעול בתוך ארבע שנים ולשנות את דפוסי המחשבה של איך מגיעים לעבודה.

“לאדם שפוי לא תהיה סיבה להכנס לעיר עם המכונית. אנשים יגיעו ברכבת, באופניים ובאופנועים. אותו הדבר יתרחש בשוק המגורים שבסמוך לקווי הרכבת הקלה. פעם היית נותן לכל דירה בין מקום חניה אחד לשניים; היום התקן ירד לחצי חניה עד חניה בודדת. אנשים ירכשו דירה בידיעה שיוכלו להתבסס רק על תחבורה ציבורית. גם במנהטן אין לכל אדם רכב. שוכרים רכב כדי לצאת מהעיר.

אדריכל גיא מילוסלבסקי. צילום גלית כהן

“אחד התחומים החמים בתחומי הנדל”ן, הוא הבנייה בשוק הדיור המוגן. תוחלת החיים גדלה ואנו נדרשים לאתגרים מרתקים. דוגמא לכך, היא הקמתו של פרוייקט ייחודי לדיור מוגן. זה מגדל של 400 יחידות דיור שהקמתו תחל השנה והוא יוקדש כולו לדיור מוגן. קונספט שאני לא מכיר בעולם בכלל. הוא יכלול 42 קומות – ממש עיר קטנה בתוך בניין, שתיתן למבוגרים מענה איכותי מושלם לכל הצרכים. פרויקט חדשני ומורכב מאוד.

“עם השנים, בניית המגדלים הפכה להיות מזוהה עם תרבות דיור היוקרה בתל אביב, בשעה שבערי הפריפריה ניכרת בניית מגדלים עממית יותר. כאחד שגדל בצפת אבל חי היום בגבעתיים ומתפרנס מבנייה במרכז, אני מייחל להתעוררות הבנייה לגובה גם במיקומים המתאימים בפריפריה.

“להערכתי, הקמת מגדלים בישראל תזלוג לפריפריה – לנצרת, לעפולה, ומתישהו גם צפונה משם. לא בהיקף של 100 קומות, אבל יש מקום לפרויקט של 20 קומות בצפת, בהקשר אורבני מתאים. זה צריך להיות מידתי. בבאר שבע יש מגדל של 35 קומות, בנתניה אנחנו עומדים להקים צמד מגדלים בכניסה לעיר ובנצרת אנו מטפלים בפרויקט התחדשות עירונית בגובה של 24 קומות.

“בפינוי-בינוי למשל, יזמים מחליטים על הקמת פרוייקט מגורים לפי הרווחיות. הם מבררים מה יהיה המחיר שאותו יקבלו בעבור דירה באותו אזור בארץ. מספר הדירות החדשות לעומת מספר הדירות הקיימות, נותן את “המכפיל”. התוצאה, היא ההכנסה אותה יקבלו בסוף הפרויקט, כאשר ישווקו אותו במלואו. הרווחיות הצפויה בפינוי-בינוי אמורה להיות גבוהה יותר מהמקובל בפרוייקט נורמטיבי וזאת עקב אי הוודאות הגבוהה ליזם, היזמות העודפת , התב”ע שעל היזם להכין בעצמו ומשך הזמן שנאלץ להמתין.

“יש התעוררות מאוד גדולה בתחום התחדשות עירונית גם מחוץ לתל אביב. אבל בעוד שבאזור מרכז הארץ, הפרויקטים מחזירים את ההשקעה, בפריפריה המדינה צריכה לתמרץ את היזם, למשל באמצעות מתן קרקע משלימה לפרויקט. תהליך ההתחדשות העירונית בפריפריה הינו דגל חברתי ,כלכלי וערכי, אותו צריכה המדינה להרים ולדאוג לביצועו. כך, אנחנו עדים בתקופה האחרונה לתכניות אותן מתמרצת המדינה באמצעות קרקע משלימה במקומות כמו באר שבע, נצרת ועוד”.

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *