פרויקטים להתחדשות עירונית נחשבים פרויקטים מורכבים. התהליך הינו מייגע וכולל בין היתר החתמת עשרות דיירים, התמודדות מול דירים סרבנים, איומים, סחיטות, רגולציה ובירוקרטיה. מגבלות אלו בהרבה מקרים מעכבות את יישום הפרויקט ויציאתו אל הפועל – לכאן בדיוק נכנס משרד עו”ד פרבמן המתמחה במתן פתרונות לפרויקטים מורכבים. דבר המומחה 

12 שנה לאחר שתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ”א 38) אושרה בממשלה, רק כ-1,900 מבנים חוזקו. כך עולה מדוח שפורסם לפני מספר חודשים והוכן על-ידי מרכז המידע והמחקר של הכנסת. מדובר בשיעור זניח של כ-2.4% מתוך סך 80,000 מבני המגורים המיועדים לחיזוק. מלבד החשיבות המודעת בחיזוק מבנים ושיפור איכותם, לתוכנית המתאר הארצית קיימת חשיבות נוספת והיא מהווה אחד הכלים המשמעותיים בהתמודדות עם משבר הדיור, היות והיא מאפשרת תוספת של יחידות דיור באזורים קיימים, תוך שימור עתודות קרקע לדורות הבאים.

העיר בת ים, למשל, נהנית מתנופת בניה ופיתוח חסרי תקדים. אחד מפרויקטי התמ”א הגדולים בארץ מקודם במתחם הנביאים בעיר (רחוב הנביאים 47-79, נחום ניר 20-27 והאורגים 8-10 ו-16) באמצעות משרד עו”ד פרבמן.

הפרויקט כולל חיזוק 24 מבני מגורים ישנים, חלקם בניני רכבת בני 30-40 שנה והם יזכו תוספת משמעות של למעלה מ-300 יחידות דיור. פרויקט בהיקף שכזה הינו חריג בנוף הישראלי, ויחד עם זאת משרד עו”ד פרבמן הצליח להפוך את המיזם ל”מגה פרויקט”, לאחר שגילה כי לחברה היזמית זכויות בניה עודפות מכוח התב”ע (תוכנית בניין עיר) שאינן מנוצלות. הגילוי החדש אפשר תוספת בניה נוספת לפרויקט, מעבר לזכויות שתוכננו בתחילה.

לדברי עו”ד גיא פרבמן, מייסד ובעלים במשרד פרבמן, “משמעות הגילוי החדש היא רווח ליזם ממקור לא צפוי שנאמד בסכומים שלא נלקחו בחשבון עוד בטרם החל הפרויקט. זוהי מומחיות משרדנו, המייצג יזמים ובעלי דירות הפועל כדי להפיק את המירב מפרויקט נד”לני”.

מיזם נדל”ני נוסף שעובר התחדשות עירונית במעורבות משרד פרבמן הוא פרויקט פיכמן 11-15 בתל אביב, של החברה לחיזוק מבנים. הפרויקט כולל 72 בעלי דירות ונחשב לאחד הגדולים בארץ בתחום חיזוק המבנים בו שלושה בנייני רכבת בעלי ארבע כניסות. המיזם יצא לפועל לאחר משא ומתן ממושך מול הדיירים שנמשך למעלה משלוש שנים וחצי.

אחד ההישגים עליו ניצח משרד עו”ד פרבמן היה קבלת אישור מהמפקחת על המקרקעין והכרזת הפרויקט כ”מורכב”.

“חוק המקרקעין מאפשר להכריז על בניין כ”מורכב”, מה שמאפשר לקדם את התוכניות באותו בניין בנפרד וללא קשר לשאר הבניינים הממוקמים באותה חלקה”, מסביר עו”ד פרבמן. “הדבר חוסך זמן ותלות בבעלי דעות ודירות נוספות ומייתר את הצורך בביצוע פרצלציה (איחוד וחלוקה) בחלקה. זה הפרויקט הראשון בארץ בו נעשה שימוש בהגדרת “בניין מורכב”, מה שמקצר ומאפשר את ביצוע הפרויקט. מדובר היה בסנונית ראשונה שפתחה פתח לפרויקטים מורכבים נוספים המיוצגים על-ידי המשרד”.

מייצגים למעלה מ-500 פרויקטים להתחדשות עירונית

משרד עו”ד גיא פרבמן נוסד בשנת 2001 ושם לו מטרה להיות חלוץ בתחום ההתחדשות העירונית, תוך מתן דגש על שירות משפטי מקצועי, מקיף ואישי ללקוחות. המשרד מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, מלווה מאות פרויקטים בתחום בכל הארץ ומייצג יזמים, קבלנים ובעלי דירות. במהלך העשור האחרון מיצב עצמו המשרד כחוד החנית בתחום ההתחדשות העירונית הארצית וזאת במסגרת היותו המלווה של למעלה מ-500 פרויקטים לביצוע עבודות ע”פ תמ”א 38, תמ”א 38 תיקון מס’ 2 ופינוי ובינוי. הפרויקטים אותם מלווה משפטית המשרד בימים אלו הם מסוגים שונים ומורכבים ומתפרסים לאורכה ולרוחבה של מדינת ישראל וביניהם בערים: אשדוד, אשקלון, באר שבע, יבנה, ירושלים, ראשון לציון, בת-ים, נתניה, הרצליה, חיפה, חולון רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה, הוד השרון, רמת השרון, תל אביב, רחובות, חדרה, כפר סבא ורעננה.

מה מקומם של פרויקטים להתחדשות עירונית באזורי פריפריה?

עו”ד פרבמן: “באופן טבעי עיקר העבודה בתחום אמור להתרכז בפרברי המדינה, בצפון ובדרום, שם גם הסיכון מפני רעידות אדמה גבוה יותר. אולם אזורים אלה לוקים בחוסר כדאיות כלכלית מצד יזמים, ולכן מעטים הפרויקטים שיוצאים לפועל באזורים אלה. מאחר ושווי הקרקע בפריפריה נמוך, על מנת לייצר כדאיות כלכלית, נזקק היזם לקדם תוכניות בעלות צפיפות גבוהה מאד של יח”ד לדונם. בפועל, לא כל רשות מקומית מאפשרת זאת. גורם נוסף העוצר הוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג זה באזורי פריפריה נובע מהיעדר הסברה מתאימה מצד הממשלה מה שמתדלק דיירים סרבנים החוששים ומתנגדים לפרויקטים כאלה”.

“יש לקחת בחשבון”, מוסיף עו”ד פרבמן, “כי ככל שהבניין גדול מימדים, כך גם העלויות השוטפות בגינו רבות יותר. סוגיה זו נחשבת ככזו המונעת פרויקטים, למרות שהמדינה קבעה סבסוד דמי ניהול של 5 שנים, עם זאת השאלה שעולה היא מה יהיה בתום 5 השנים הללו”.

“אני מניח כי במעט חשיבה יצירתית ניתן למצוא פתרונות הולמים, כסבסוד על-ידי הממשלה לתקופה ארוכה יותר ובטח לבעלי הבטחת הכנסה או קשישים,  הפחתת מיסוי ליזמים, השתתפות בהקמת מבני ציבור והשתתפות בעלויות פיתוח”.

מגבלה מהותית נוספת נוגעת לכיסו של כל בעל דירה בשל יוזמת הרשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה מאישור פרויקטים כאלה?

עו”ד פרבמן: “נכון בהחלט. סיום המלחמה על היטלי ההשבחה אינו נראה באופק. בעוד שהרשויות המקומיות מבקשות לגבות היטל השבחה בעבור פרויקטים של תמ”א 38, המחוקק מבקש להגביל את זכותן. תיקון 3א’ לחוק שנעשה לאחרונה, והחלת בג”צ בעקבותיו, הגביל עד מאוד את יכולתן של הרשויות המוניציפליות לגבות היטלי השבחה, מה שהניע את חלקן להגיב בצורה של “הקפאת” פרויקטים לחיזוק מבנים. מצב זה מעמיד יזמים ודיירים רבים על הגדר, קל וחומר, בערים המרוחקות מאזורי ביקוש”.

צוות עורכי הדין שלנו מלווה לקוחות באופן ממוקד ופרטני תחת ניהולו וניסיונו של עו”ד פרבמן כמומחה בקנה מידה ארצי. משרדנו הינו אחד הבודדים בארץ אשר ליוו פרויקטים מורכבים מעין אלו המצוינים לעיל, בכל ההיבטים המשפטיים מתחילתם ועד סופם, דבר המאפשר למשרד להעניק ללקוחותיו – בין אם היו יזמים, קבלנים או בעלי דירות – את הייצוג המשפטי המקצועי והמדויק ביותר, המסופק ללקוחות מידי מומחים בתחום לצורך הגשמת המטרה.כיצד המשרד שלכם ערוך לתת מענה לקשיים ואתגרים מסוג זה?

“צוות עורכי הדין שלנו מלווה את הלקוחות באופן ממוקד ופרטני. משרדנו הוא אחד הבודדים שליוו פרויקטים מורכבים בכל ההיבטים המשפטיים מתחילתם ועד סופם, דבר המאפשר למשרד להעניק ללקוחותיו – בין אם היו יזמים, קבלנים או בעלי דירות – את הייצוג המשפטי המקצועי והמדויק ביותר לצורך הגשמת המטרה. המשרד מלווה בימים אלו פרויקטים בשלבים שונים – לרבות מו”מ בין יזמים לבעלי דירות; פרויקטים בחתימת הסכמים; פרויקטים המצויים בשלב הכנת התוכניות לצורך הגשת בקשה להיתרי בנייה; פרויקטים שקיבלו היתרי בניה טרום ביצוע או כאלה שכבר החלו הליכי הבנייה בפועל. בסופו של יום משרד פרבמן הוא בין הבודדים שסיימו 47 פרויקטים בהתחדשות עירונית. זהו הישג שלא ניתן להקל בו ראש, ולא בכדי, נחשב המשרד לאחד המובילים בתחום”.