מערי פיתוח לערי מיקוח

הסכמי הפיתוח שנחתמו עם רשויות מקומיות רבות בשנים האחרונות העלו את ערי הפריפריה על מפת הנדל”ן. פרויקטים מאסיביים שהוקמו בערים רבות, כאלה שבמשך שנים לא זכו לעדנה, מציעים גם מגורי יוקרה, דירות פנטהאוז מפנקות בשטחים גדולים ובמחירים (יחסית) קטנים. יוקרה בערי פיתוח | רנית נחום-הלוי

הסכמי הגג שנחתמו בשנים האחרונות בין הממשלה לרשויות מקומיות רבות, העלו על מפת הנדל”ן ערים חדשות, פריפריאליות, אשר במשך שנים מצאו את מקומן במגירות התכנון בלבד. משוק נדל”ן שהתנהל במרווח שבין גדרה לחדרה, הצליחו תוכניות הענק הממשלתיות לגרום להתעוררות של ערים חדשות וליצור שוק מגוון ומאוזן הרבה יותר מבחינה גיאוגרפית.
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי ברבעון השני של 2017 נשבר שיא ברכישת דירות בפריפריה. נתוני הלשכה על התחלות הבניה מגלים כי לרשימת הישובים המוכרים והבולטים בהיקף התחלות הבניה הצטרפו ערים חדשות נוספות כגון, אשקלון, קריית מוצקין, לוד, נתיבות, חריש, נהריה, חדרה, בית שמש, קרית גת, צור הדסה וכפר יונה.
חלק מערים אלה כמו אשקלון, באר שבע, ובית שמש, מוכרות מהשנים האחרונות כערים שבהן מספר התחלות הבנייה גדול. לצידן יש מצטרפות חדשות שמובילות בהיקף התחלות הבניה.
העיר נתיבות רושמת עליה מטאורית בשיעור של למעלה מ-425% בהיקף התחלות הבניה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. העיר לוד רושמת זינוק בשיעור של 301%, בת ים (287%), כפר יונה (218%), צור הדסה (72.4%), אשקלון (66%) וקריית גת (65%).
הפיתוח העירוני המאסיבי שינה את ה”תדמית” המיושנת על ישובים אלה, ומאזורים שזכו לכינוי “חור” בז’רגון המקומי, הם הפכו לישובים המספקים חינוך, איכות חיים, וטבע. העיר אור עקיבא שזכתה בעבר לכינוי של עיירת פיתוח שאכלסה בעיקר עולים מקווקז וברה”מ הופכת היום ל”אור עקיבא פרימיום”, עם הקמת שכונת הענק “אור ים”, הסמוכה לישוב קיסריה. עם נוף לים ושכנות לשכונת הגולף בישוב היוקרתי קיסריה, מי לא ירצה לבוא לגור?
כך גם העיר יקנעם, שהיתה מוכרת בעיקר כמעברה שקלטה ברבות השניים משפחות עולים, כיום, לפי הדירוג האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ממוקמת באשכול שביעי הנמדד לפי הרקע החברתי־כלכלי של תושבי המקום. העיר נחשבת לאחד ממעוזי ההי-טק הבולטים בישראל, המתחרה מול הסיטי של תל אביב, הבורסה ברמת גן ואזור התעשייה בהרצליה פיתוח. מרכז ההי-טק בעיר קלט בשנים האחרונות כ-100 חברות העוסקות במחקר ופיתוח.
אין ספק כי ערים אלה הנהנות מפיתוח מקומי, תשתיתי ותעסוקתי – מעלות גם את איכות החיים ומחירי הדיור. קהל היעד “הפוזל” לאזורים אלה מתעניין ברכישת נכס מפנק במחיר אטרקטיבי. קהל הרוכשים נחשב מבוסס והדירות המבוקשות על-ידו הן כאלה התואמות את מעמדו החברתי. דירות מפנקות, גדולות, תוך שימת לב מיוחדת לעיצוב, איכות תכנונית ואדריכלית גבוהה. עם עליית הביקושים באזורים אלו, הופיעו גם דירות יוקרה במחירים קטנים, בין 1.3-3.2 מיליון שקלים.
רוצים לעשות סיבוב
נשים את הדברים על השולחן. לפני שחושבים על איכות החיים בפריפריה רוכשי דירות באזורים אלה, בעיקר משקיעים, חושבים איך אפשר לעשות סיבוב על ההשקעה. ואכן משקיעים רבים רצו לכיוונן של ערי הפיתוח כמוצאי שלל רב. ואולי יש טעם בדבר. בערי פיתוח רבות מחירי הדיור קפצו בן רגע והפכו ליעד אטרקטיבי משגשג בשוק הנדל”ן. ניתן לראות כדוגמא את שכונת קריית משה ברחובות. מדובר בשכונה המוכרת כשכונת עוני שהדירות הקטנות בה נהנו בשנה האחרונה מתשואה שקפצה בשיעור של כ-20% ועליה בשיעור של כ-40% בשנתיים האחרונות. התשואה השוטפת של דירות קטנות מהשכרה מגיעה ל4.3%. מנתוני יד 2 שפורסמו בדה מרקר עולה כי משקיעים שרכשו דירות בשכונה לפני שנה, זכו לתשואה כוללת גולמית של כמעט רבע מהשקעתם ההתחלתית.
גם המשקיעים שהעזו להיכנס לעיר נתיבות נהנו בשנה האחרונה מתשואה גבוהה, לאחר שמחירי הדירות בעיר עלו בכ–14%. אליהם נוספה תשואה שוטפת משכירות בשיעור של 5.3%. העיר שדרות הסמוכה נהנתה גם-כן מעליות מחיר בשיעור של 9.7%, ותשואה שוטפת של 5.9%. בבאר שבע מחירי הדירות האמירו בשיעור של 7% והיא נשאה תשואה שנתית משכירות בשיעור של 4.7%. המחירים בערי פריפריה יכולים להמשיך ולעלות. הדבר תלוי בפרויקט גדול שיקפיץ את ערך הנדל”ן או פיתוח תשתיות כסלילת כביש מהיר או פרויקט תחבורתי אחר.
“כחברה שבונה במרכז הארץ אך גם בפרויקטי מגורים בפריפריה, אנו בהחלט מרגישים שהיום נהוג לרכוש דירות פנטהאוז במקומות מרוחקים מאזור המרכז”, מסבירה סמנכ”לית השיווק בחברת משולם לוינשטיין, שרון בן צבי המשווקת דירות פנטהאוז בפרויקט ‘נוף בראשית’ בשכונת רובע יזרעאל בעפולה החל מ-1.3 מיליון שקל.
“דווקא בגלל שהמחירים של דירות אלו נמוך יחסית בהשוואה לדירות פרימיום במרכז הארץ יש הרבה מאוד ביקושים לדירות מסוג זה. מעבר לכך יש גם הרבה מאוד משקיעים שמעדיפים לרכוש דירת פנטהאוז בפריפריה כנכס שיניב להם תשואה רבה”.
בפרויקט ‘סביוני חריש’ שבונה אפריקה ישראל בשכונת הפרחים בעיר מוצעות דירות פנטהאוז ב- 1.78 מיליון שקל בלבד. הדירה בשטח של 149 מ”ר עם מרפסת בשטח של 74 מ”ר. “מדובר בדירות יוקרה זולות מאד והתשואה השנתית גבוהה משמעותית מדירות באזורי ביקוש אחרים”, מסביר מנהל מכירות אזורי באפריקה ישראל, תמיר לולו. “בעוד שתשואה על השכרת דירות נעה באזורי ביקוש בין 2-3 אחוז בלבד, בערי פריפריה התשואה גבוהה מ-4% ויכולה להגיע גם ל-4.5%.
זה עושה את כל ההבדל. אם בודקים את המחיר למ”ר מדברים על כ-11,000 מ”ר בלבד. מכאן שלמחירי הדיור יש עוד לאן לשאוף”.

מחפשים איכות חיים

דורית סדן סמנכ”לית שיווק בשיכון ובינוי נדל”ן מסבירה כי השכונות החדשות בפריפריה מספקות מענה לזוגות צעירים ומשפחות צעירות המחפשות איכות חיים ודירה במחיר סביר וברת מימוש.
“בשכונות החדשות המשפחות מוצאות גם חיי קהילה תוססים, מבני ציבור חדשים ודרכי גישה נוחים. אין ספק כי כניסת חברות גדולות מעוררת את הפרסום של העיר. הן מביאות לתודעת הצרכנים את יתרונות העיר ואיכות החיים בשכונות החדשות. בסופו של יום, בנייה מסיבית בעיר פריפריאלית משנה דמוגרפית את העיר, הרכב האוכלוסייה והגילאים בה. כמובן שיש חשיבות לפתרון תחבורתי ותנועתי לעיר המתרחבת ולמוסדות חינוך שיקלטו את האוכלוסייה החדשה. מרגע שתשתית הכבישים כמו כביש 6 וכל כבישי הרוחב החדשים נפתחים וחל גם שיפור בתשתית של רכבת ישראל , משפחות יחלו לזלוג לפריפריה. הן מוצאות בכך פתרון אידיאלי לשדרוג מגוריהם מבלי לזנוח עקרונות חשובים אחרים, כמו נגישות, תעסוקה, תרבות ומסחר”.
אבי ביתן, סמנכ”ל שיווק של חברת מנרב, מתייחס לאופי הפרויקטים המשווקים על חופי הים בישראל. לדבריו, באזור חוף הים, הסטנדרט הקיים כיום הוא דירות יוקרה במגדלי מגורים גבוהים בעלי מפרט גבוה. הדבר נכון גם לגבי אזורי פריפריה.
“גם בערים המרוחקות ממרכז הארץ רבים מהפרויקטים הנבנים בקרבת חוף הים נהנים מפיתוח סביבתי גבוה הכולל שטחים ירוקים רבים, מסעדות, מרכזי פנאי, אולמות ספורט, חדרי ישיבות ואירועים, מרכזי קניות, גני ילדים ועוד. שטחים אלו נועדו על מנת להקנות לתושבי הפרויקט מעין עיר קטנה באזור מגוריהם שבה הם יכולים לקבל מענה לכל הבקשות והדרישות שלהם”.
חברת מנרב, בונה בשנים האחרונות פרויקט יוקרתי שנמצא קו ראשון לים בעכו הנקרא “מנרב על הים”. מדובר בקומפלקס מגורים יוקרתי הכולל 6 מגדלים, 14 קומות עם 67 יחידות דיור בכל בניין, המרוחק 150 מטר בלבד מהחוף. מחירי דירות הפנטהאוז בפרויקט נעים בין 2.5-2.7 מיליון שקלים.

פרויקט ‘מנרב על הים’, מנרב

“זה בין הפרויקטים הבודדים בישראל הנבנה בתחום ה- 300 מטרים מקו החוף ואולי הפרויקט היחידי הממוקם פחות מ 200- מטרים מהמים, מחוף רחצה מוכרז”, מסביר ביתן. “יחד עם זאת, מדובר בפרויקט שמציב סטנדרט חדש של איכות חיים, בקרבה מירבית לקו המים, עם נוף פתוח ועוצר נשימה”.
“שינוי מפת המגורים בצפון ועליית המחירים באזור חיפה יוצרים מצב של נדידת זוגות צעירים ומשפחות המחפשות איכות חיים, רמת חינוך גבוה לילדים ושמירה על מקום העבודה במטרופולין חיפה או הקריות. את כל אלו ויותר אנו מספקים למשפחות הצעירות מהסביבה כולה. לא בכדי הפך הפרויקט תוך זמן קצר למבוקש בקרב אותה אוכלוסייה, הנהנית בנוסף מהטבת מס בגובה 11% בשכר החודשי”.
עוד מוסיף ביתן כי, “יוקרה זהו שם המשחק וכל יזם שמעוניין לקדם פרויקט על קו חוף במדינת ישראל צריך לעמוד בסטנדרט הגבוה הנדרש על ידי הרוכשים המעוניינים לקבל תמורה מלאה בעבור כספם. צריך לזכור, קו החוף הוא משאב מוגבל, יזם ש”זוכה” לבנות על קו החוף צריך לנצל בתבונה את ההזדמנות הזו ולהעניק לרוכשים חוויה שאין כמותה בדירה שממוקמת במקום אחר”, דברי ביתן.

קופצים גבוה

ישנם אזורי פריפריה בהם נמצא כי מחירי דירות הפנטהאוז כבר עברו את קו ה-2 מיליון שקל. לא מדובר במוצר מיוחד דווקא (כנוף לים עוצר נשימה, או מיקום אסטרטגי מועדף), אלא בישובים או ערים שרמות הביקושים שם גבוהות, הנהנות מנגישות לערי ביקוש או שנמצאות בפיתוח משמעותי מתמשך.
אזורים כמו פרדס חנה, כפר יונה או חדרה, למשל, כבר מזמן מהוות אלטרנטיבה הגיונית וברורה למשפחות צעירות המחפשות לעבור לשכונה איכותית. מיקומן והנגישות שהן מציעות, יצרו תדמית כאילו הן ממוקמות מרחק נגיעה מ”מרכז הארץ”. הדבר בא לידי ביטוי גם במחירי הדירות.
לחברת שיכון ובינוי פרויקט ענק אותו היא מקימה בחדרה. הפרויקט, ‘חלומות פארק חדרה’ ממוקם בשכונת הפארק במזרח העיר והוא כולל סך הכל 1,000 דירות חדשות. דירות פנטהאוז בפרויקט משתרעות על פני 169 מ”ר ונהנות ממרפסת בשטח של כ-60 ומתומחרות בכ-2.2 מיליון שקל.
“העיר חדרה עד לא מזמן נתפסה כתחנת עצירה בין תל- אביב לחיפה וכיום הפכה לאחד מיעדי המגורים המבוקשים בישראל”, מסבירה סדן. “הפרויקט ממוקם בשכונת הפארק והשכונה מציעה שירותים קהילתיים עשירים ומגוונים כמו מתקני משחקים וכושר, מדשאות ושבילי הליכה ואופניים. הפרויקט ממוקם במיקום אסטרטגי המאפשר להגיע תוך פחות מ-5 דקות נסיעה לכביש 4, ותוך כ-6 דקות לתחנת הרכבת”.
גם חברת צמח המרמן המוכרת כחברה שבונה בעיקר באזורי ביקוש מקימה בימים אלה את פרויקט ‘נופיה’ בכניסה לבית שמש – מרחק נסיעה של שעה מתל אביב וכחצי שעה מהעיר מודיעין. הפרויקט כולל 5 מגדלים בני 15 קומות ובהם 340 יחידות דיור. כל דירות הפנטהאוזים נהנות מנוף על אזור צרעה ומרפסות מרווחות בשטחים שנעים בין 40-93 מ”ר. דירות הפנטהאוז נמכרות החל מ-2.2 מיליון שקל ועד 3.2 מיליון שקל – מחיר של דירת ארבעה חדרים בתל אביב.
אלטרנטיבה נוספת לרכישת דירת פנטהאוז תמורת 2.4 מיליון שקלים מוצעת על-ידי חברת שרביב הבונה את פרויקט גבעת אלונים בקרית אתא, מרחק נסיעה של 25 דקות מחיפה. “בשנים האחרונות התחלנו לראות ביקושים גבוהים יותר לדירות פרימיום בפרויקט”, מספרת סמנכ”לית שיווק בחברת שרביב, שרה אילין, “מדובר במשפרי דיור, חלקם הגדול מגיע מחיפה, המעוניינים לשדרג את דירת מגוריהם. אני צופה שהמגמה הזו תמשיך גם בעתיד היות והפריפריה היא המקום היחידי שבו ניתן לרכוש דירת פרימיום במחיר סביר”.

 

פנטהאוז ב-1.35 מיליון שקל + הטבות מס

ממשיכים להסתכל לעבר הכיס. אחד היתרונות ברכישת דירת יוקרה בפריפריה היא הטבת המס שמקבל רוכש דירה באזורים אלה. כל ישראלי עובד נדרש לשלם מס הכנסה כשהוא מגיע להכנסה בגובה מסוים וכל ישראלי עובד צמא לדעת כיצד יוכל להקטין את נטל המס. ישנם מספר דרכים לעשות זאת, בין היתר באמצעות קבלת נקודות זיכוי או הקלות מס לאוכלוסיות מוגדרות. אופציה אחרת היא פשוט להתגורר ביישובים שמקנים זיכוי למס הכנסה, יישובים שמוגדרים כ”פריפריה”. הרציונל הוא להעניק את ההטבות כדי לקרב את האנשים ובעיקר האוכלוסייה העובדת, לאזורי פריפריה, ובכך לתרום לפיתוחה.

עופר זרף

שרון בן צבי

משמעות הזיכוי ממס מאפשר לאנשים עובדים המתגוררים בישובי פריפריה מוגדרים לקבל הנחה במס ההכנסה עבור מה שמוגדר כ”הכנסה מיגיעה אישית”, כלומר: משכורת, הכנסות עסק, פנסיה, מענק פרישה מעבודה ועוד. הכלל הוא, שלכל יישוב המקנה את הזכאות יש תנאים שונים מבחינת גובה הזיכוי ביחס להכנסה הכללית, ותקרת זיכוי מקסימלית שונה.
“אחת ההחלטות האם לעבור לגור ביישובי פריפריה נוגעת להטבות המס”, מסביר היזם עופר זרף מנכ”ל ובעלים חברת יסודות-איתנים. “בקרב משפחות צעירות ומשפרי דיור, החזר מס וחיסכון כספי של אלפי שקלים בחודש הינו קריטי בחשיבותו”.
חברת יסודות-איתנים החלה לאחרונה בשיווק שכונת “יערית” החדשה בישוב שלומי שבגליל המערבי. שכונת “יערית” ממוקמת בקרבה לכביש 6 (חוצה ישראל) המתוכנן להגיע לשלומי, במרחק נסיעה של כ- 10 דקות מתחנת רכבת נהריה וכ-20 דקות הליכה מחוף בצת ומאתרי הטבע הסובבים את הישוב. שלב א’ בשכונה החדשה יכלול כ-151 יחידות דיור עם תמהיל ייחודי המציע בין היתר דירות לופט פנטהאוז 5 חדרים 130 מ”ר + 28 מ”ר מרפסת החל מ-1.350,000 מיליון שקלים.
“הטבות המס קפצו לפי דיווח מדד הלמ”ס הפריפריאלי מהחודש האחרון מ-17% ל-19%, כלומר תקרת המס תעלה מ- 204,000 שקלים ל-247,000 שקלים – סכום משמעותי המקנה חיסכון של אלפי שקלים בחודש לתושבי שלומי הנהנים מהטבת מס משמעותית”, מסביר זרף. “רק ערים שהינן בעלות פחות מ-70 אלף תושבים, מקבלות הטבות מס מפליגות. במקרה של שלומי, מדובר בהטבה של 17 אחוזים לשנה, זאת לעומת 10 אחוזים בעכו. בחיפה ובקריות אין הטבות כלל. מדובר בחיסכון למשפחה שמגיע לעשרות אלפי שקלים בשנה. עיר דוגמת נהריה שמגיעה ומתקרבת ל-70 אלף איש- הטבות המס יבוטלו לגביה ויש לקחת זאת בחשבון. שיקול חשוב זה מתווסף לתחשיב הכללי ולמערך שיקולים ביניהן כניסה לישוב פסטורלי ומתחדש, אוכלוסיה צעירה וחזקה, בתי ספר, גני ילדים ושני מרכזים מסחריים חדשים לצד קירבה לטבע ולחוף בצת ואכזיב וקירבה לכביש חוצה ישראל המתוכנן להגיע בשנים הקרובות לישוב”.
זרף מציין כי רוב רובם של המתעניינים והרוכשים ב”יערית” הינם משפרי דיור מאזור הצפון בכלל והגליל בפרט המחפשים לעבור לדירת פנטהאוז בפרויקט חדש ומודרני בישוב ירוק ומתחדש. עם זאת השכונה החדשה מיועדת גם למשפחות צעירות המחפשים לגור בפרויקט חדיש ופסטורלי, עם רמת חינוך גבוהה, כולל בית ספר למחוננים המשרת את כל תושבי שלומי והסביבה ומרכז צעירים. “אנו מתחילים לראות התעניינות גם בקרב משקיעים המחפשים נכס בקרבת הים שיניב תשואה יפה. אלה יוצאים מנקודת הנחה שערכו יעלה בעתיד עם בניית ופיתוח הישוב והאזור כולו”.
המיקום הבא למשקיעי נדל”ן מהארץ ומחו”ל, צופה זרף, הינו אזור הגליל המערבי ובראש ובראשונה מיקומים הנמצאים בסמיכות לחוף הים המהווים הזדמנות נדל”נית משמעותית, שכן בעוד המחיר הממוצע למ”ר בחוף ים ת”א הינו כ-80 עד 100 אלף ₪ למ”ר, ובנתניה 30-40 אלף ₪ למ”ר, בשלומי מדובר בכ-11-12 אלף ₪ למ”ר כלומר כרבע מהמחיר בנתניה וכשמינית עד עשירית מהמחיר בתל-אביב. יתרה מזה, מוסיף זרף, בנהריה הסמוכה מרחק קילומטרים ספורים משלומי, המחיר לדירות על הים למשקיעים הינו כפול מאשר בשלומי. התשואה הרבה יותר נמוכה ופוטנציאל עליית המחירים נמוך בהרבה לעומת שלומי שטרם הגיעה למצוי ועל כן מהווה עבור אלטרנטיבה טובה וראויה לרכישת נכס כהשקעה כלכלית כדאית שתניב תשואה יפה ובטוחה לעתיד”.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *