מסלולי משכנתא בישראל ובחירת המסלול המתאים עבורכם, יכול לעשות הבדל. לקחת משכנתא בלי להבין את המסלולים זה כמו לצאת לים סוער בלי מצפן. כל מסלול מתנהג אחרת בטווח הזמן, וכל טעות – עולה ביוקר. הנה סקירה מסודרת של המסלולים הקיימים, מה היתרונות והחסרונות של כל אחד ומה המשמעות של השילובים ביניהם.

המסלולים המרכזיים במשכנתאות בישראל

1. ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ)

• מה זה? ריבית שאינה משתנה לעולם, גם לא הצמודה למדד.

• יתרונות: ביטחון מקסימלי, תשלום קבוע לכל החיים.

• חסרונות: הריבית ההתחלתית הכי גבוהה (נכון ל-2025 סביב 5.1%-5.5%).

• מתאים למי ש: רוצה ודאות מוחלטת, מתכנן להחזיק במשכנתא עד הסוף.

2. ריבית קבועה צמודה למדד

• מה זה? הריבית לא משתנה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.

• יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה מהקל”צ (סביב 4.2%-4.6%).

• חסרונות: עלייה עקבית של החוב לאורך השנים עקב אינפלציה וחשיפה במקרה של אינפלציה עולה.

• מתאים למי ש: מתכנן לפרוע מוקדם או יודע מה הוא עושה.

3. ריבית משתנה כל 5 שנים (צמודה)

• מה זה? הריבית מתעדכנת אחת ל-5 שנים, והקרן צמודה למדד.

• יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה מאוד (סביב 3.6%-3.9%).

• חסרונות: סיכון גבוה לשינויים עתידיים, במיוחד אם הריבית תעלה.

• מתאים למי ש: גמיש לתשלומים משתנים, או מתכנן לפרוע מוקדם.

4. פריים (P)

• מה זה? ריבית ניידת לפי פריים (נכון למאי 2025: פריים = 6.25%).

• יתרונות: ללא הצמדה למדד, נזילות גבוהה, ללא קנסות פירעון.

• חסרונות: מושפעת ישירות מהחלטות הריבית של בנק ישראל.

• מתאים ל: מי שמוכן לקחת סיכון, או משאיר סכום קטן מהמשכנתא במסלול זה.

5. ריבית משתנה לא צמודה (כל 5 שנים)

• מה זה? ריבית משתנה אך לא צמודה למדד.

• יתרונות: איזון בין פריים לקל”צ – גמישות בלי הצמדה.

• חסרונות: עדכון הריבית עלול להפתיע.

• מתאים למי ש: רוצה לשלב בין יציבות מסוימת לגמישות.

שילובים ותמהילים – לב לבה של אסטרטגיית המשכנתא

מכיוון שבנק ישראל מגביל את אחוז ההלוואה בכל מסלול (למשל, מקסימום ⅓ בפריים), תמהיל נכון משלב לפחות שלושה מסלולים. השאלה היא באיזו פרופורציה.

דוגמה לשלושה תמהילים: