יגאל צ'ודנר , מנכ"ל חברת 'נתיבי הקמה', מאמין שאפשר לנצח את גלגלי הבירוקרטיה וההליכים המתישים ולהפחית משמעותית את משך הזמן הנדרש להוצאת היתר בנייה, אישור תב"ע וכד'. לתפיסה הזו יש קבלות מוכחות בשטח, עם פרויקטים שזמני ההמתנה לאישורם קוצרו ב-50%. ראיון עם תקווה
יגאל צ'ודנר, שייסד את חברת 'נתיבי הקמה' בשנת 2004, לא מפחד מבירוקרטיה. להיפך. הוא מאמין שהוא עלה על הנוסחה הנכונה לקיצור הליכי אישור ותכנון בחודשים רבים. הרשויות והממשלה? שרק לא יפריעו.
בשנת 2004 הקים יגאל צ'ודנר את חברת 'נתיבי הקמה'. זאת לאחר שהיה אחראי, לאורך שש שנים, על הרישוי והתכנון של חברת פז נפט בע"מ. "ראיתי איזה משאבים עצומים – של זמן וכסף- מבזבזים חברות וגופים שונים בהליכי רישוי וסטטוטוריקה. אז הבנתי כי ניהול נכון ומקצועי, באמצעות גוף המתמחה בקידום ההליכים, יכול לחסוך חודשים וגם שנים, תוך שהוא יוצר גם וודאות בהליכים הסבוכים של קבלת אישורים לבנייה", אומר צ'ודנר.
לדבריו, כשהחברה הוקמה, הורמו גבות מצד כאלו שלא הבינו מה הצורך בשירות מסוג זה. היום, אחרי 14 שנים שבהן טיפלה החברה במאות פרויקטים גדולים ובמגוון תחומים, ברור כבר לכולם שיש להקצות משאבים בפונקציה מקצועית של מי שיודע להתמודד מול הועדות, משרדי הממשלה וגורמי הרישוי ולטפל באופן הנכון והיעיל ביותר ברישוי ובתכניות החברה.
"כיום רבים מבינים את מה שראיתי אז- שהואקום הוא ברישוי. שם ניתן להשפיע על התהליך ולקצר אותו בכמה שנים, לעומת הביצוע, שגם נמשך זמן קצר יחסית לזמן שנדרש להליכי רישוי וגם נמשך בדרך כלל על פני תקופה קבועה פחות או יותר".
בכמה זמן אפשר באמת לחסוך?
"הניסיון שלנו בחברה מלמד על חסכון של שני שליש עד חצי מהזמן שנדרש להוצאת ההיתרים ואישור התב"עות. בבניה עצמה כמעט ולא ניתן לחסוך זמן, אלא בעיקר בתהליך הרישוי. היום במציאות הקיימת בתחום, הליך הוצאת תב"ע נמשך בממוצע 7-11 שנים, הוצאת היתר בממוצע –שנתיים וחצי, ועוד שנתיים וחצי לבנייה עצמה. ניהול נכון ומקצועי של התהליך, מקצר את הזמן הזה משמעותית, ובכך להניע קדימה פרויקטים שסביר שהיו נמשכים הרבה יותר זמן", אומר צ'ודנר.
אבל בנתיבי הקמה לא מסתפקים רק בחיסכון בזמן. "אנחנו לא רק מקצרים את כאבי הראש של העיכובים וההמתנות. אנחנו מקצצים גם באי הוודאות שמגיעה עם כל פרויקט ובכך מעלים את האיכות. נתיבי הקמה יודעת היום להגיע למקסימום וודאות לאורך התהליך לאישור התב'ע, קבלת ההיתר, טופס 4 או רישיון העסק. הוודאות חייבת להיות מקסימלית כי היא חשובה מאד בחברות שלא רוצות משהו אמורפי, אלא כלים ומסמכים שמראים את לוחות הזמנים, סיכויים, נתונים למשא ומתן ותכנון יעיל של משאבי החברה. היכולות שלנו מעניקות הגנה מפני דברים לא צפויים, בטח בעידן הנוכחי בו צפויה הגברת האכיפה של המדינה בכל הקשור לתכנון ובניה. דרך העבודה שלנו מבטיחה את ההגנה הנדרשת. אלו אבני היסוד של החברה שלנו ושל פועלנו בכלל הפרויקטים ברחבי הארץ", אומר יגאל צ'ודנר.
ב'נתיבי הקמה' מסבירים שלצד ההתקדמות בטכנולוגיות הבניה, החומרים וכו', דווקא הבירוקרטיה שהיא יסוד כל תהליך הבנייה עצמו פועלת הפוך. "ברור לכולם שיש להקצות משאבים בפונקציה מקצועית של מי שיודע להתמודד מול הוועדות, משרדי הממשלה והגורמים המאשרים ולטפל באופן הנכון והיעיל ביותר ברישוי ובתכניות החברה", מבהיר צ'ודנר. "אנחנו רואים שגם באנרגיה מתחדשת, תשתיות ועוד יש מצוקה לא פחותה ברישוי ובירוקרטיה. כך גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. כל בעל עניין בתחומי המגורים, התעשייה, המשרדים והתשתיות, מתקשר עם הרשויות כל הזמן. צריך לזכור שגם מסמכים סטטוטוריים הם נכס עיקרי של החברות. לרוב הם קובעים את שווי החברה, רישומים נכונים, ערך וגודל המגרשים וכיו"ב", אומר צ'ודנר.
האדריכלית לילך מור, מנהלת מקצועית ב'נתיבי הקמה' מוסיפה כי הבירוקרטיה נשארה הרחק מאחור, ואפילו עברה רגרסיה. "ישנו פער בין הרגולציה לבירוקרטיה. ישנן תקנות מתקדמות ורגולציה בתחום, אבל חסר היישום בפועל ובאמצעות הבירוקרטיה. כך למשל בתחום התעשייה, יש מפעלים שהרגולטור קבע תקנה חדשה לפיה יש למקם מתקן לצמנט או סילו לקמח בתוך 3 חודשים , אבל הזמן הנדרש לקבלת היתר למתקן כזה הוא כשנתיים. דוגמה נוספת היא התקנה שאושרה רק לאחרונה המקצרת הליכי רישוי מ-90 יום ל-45 יום לעבודות מסוימות, אבל בפועל חלק מהוועדות המקומיות כלל לא ערוכות לכך ולכן הן אינן יכולות ליישם את הרגולציה", אומרת מור.
אז מה ניתן לעשות כדי לשפר את המצב?
"קודם כל התמקצעות", אומר צ'ודנר. "תחום הוצאת ההיתרים והרישוי חייב להיות תחום מקצועי ומורשה. כבר לאחרונה ראינו באמצעות צעדים שונים מצד המדינה, לפיהם היא גם מבינה את צורך במינוי של בעלי מקצוע שינהלו את התחום הזה וישמשו מעין קואורדינטור- מתאם- בין המדינה ליזם", הוא מוסיף.
לצ'ודנר יש פתרונות ישימים להציע, שיכולים לחולל מהפכה של ממש בתחומי התכנון והבניה ואולי להביא סוף סוף לשחרור משמעותי של הפקק הבירוקרטי. "כולם מדברים כל הזמן על הצורך לצמצם פערים בין הביקוש להיצע ובכך לנסות לעצור עליית מחירי הדיור. כדי להצליח לעשות זאת, צריך בשלב ראשון לנקוט בצעד אחד חשוב ומשמעותי- יש לבטל את האפשרות לקבלת הקלות ושמושים חורגים מתכנית (תב"ע) ולחייב כי היתרי הבנייה התואמים את התב"ע יופקו באופן מיידי", אומר צ'ודנר. "רוב המשאבים של הרשויות היום מושקעות בטיפול בהיתרים לפרויקטים שאינם תואמים תכניות. זה מאפשר גם להגיש התנגדויות ומאריך אין סוף את ההליכים לקבלת ההיתרים. המצב שישנן תכניות שמכוחן תוך 30-45 ימים לא יוצאים היתרים לא יכול להימשך ו"שיקול דעת הוועדה" חייב להתבטא בתב"ע, אך לא בהיתר הבניה שלעיתים מקבל פרשנות רחבה מאד", מוסיף צ'ודנר.
דוגמא לשינוי החשוב הזה מביאים בנתיבי הקמה מארצות הברית. שם, קיימת הפרדה בין הגורמים המטפלים בתכנון ברשויות (תב"ע) לבין הרישוי (היתרי הבניה) ואין סמכות לאף גורם לאשר היתר שאינו תואם את התב"ע.
"ה'אני מאמין' שלי הוא שעלינו לקחת אחריות ולא לחפש מסביב את האשמים. בואו ניקח על עצמנו אחריות- כיזמים וכיועצים- ונספק לרשויות את כל מה שצריך לטובת קבלת האישורים הנדרשים. לנו יש את המשאבים להציג נספחים רלוונטיים, סקרים, חוות דעת וכל מסמך המאפשר תגובה מיידית של הרשות לבקשות בתחום הרישוי והסטטוטוריקה. בעלי המקצוע אמורים להיות אחראיים על כל תכנית ומסמך במיוחד בעבודות פטורות מהיתר, בתקווה שרשימת עבודות אלה רק תגדל", אומר צ'ודנר.
גם בתוך החברה אנחנו לוקחים אחריות עד הסוף. קודם כל, אנחנו עוסקים אך ורק בתחום רישוי וסטטוטוריקה- התמקצעות, לא עוסקים בתכנון, לא בעריכת דין או שמאיות, אלא רק בניהול הליכים, כי לכל תחום אמורים להיות בעלי מקצוע הטובים ביותר. דבר נוסף- הקצאת משאבים ללא הגבלה. העובדים המקצועיים בחברה ותיקים מאד ומנוסים בניהול ריבוי תהליכים מורכבים בפריסה ארצית. אין תירוצים וסיבות "למה לא", לכל בעיה חייבים למצוא פתרון מיידי מתואם ומקובל על הרשויות, לקוחות וצוות מתכננים של הפרויקטים.
איך תשכנע את הרשויות לוותר על כוחן?
"כעיקרון, רשות היא גוף מגיב ולא יוזם. היא צריכה לאזן בין צרכי הציבור, צרכי המדינה וצרכי היזם. כשאנחנו, היזמים, לוקחים על עצמנו אחריות, כבר היום קל יותר להתנהל עם הרשויות. המשימה הכי גדולה של המדינה ושל הרשות היא לא להפריע. בזה טמון הכח האמיתי שלהם! לפני כ-30 שנה חייתי בברית המועצות לשעבר. והמדינה שהייתה מנהלת כל דבר, לא היה בברית המועצות לשעבר שוק פרטי כלל. את הכישלון הזה אי אפשר לתקן, גם לא עשרות שנים אחרי נפילת המשטר. אסור לנו ללמוד מהם", אומר צ'ודנר.
"כל התערבות גסה של המדינה רק מעכבת תהליכים ומייקרת אותם. תמ"א 38 היא דוגמא מצוינת לכך- זו תכנית ארצית שאושרה ע"י הממשלה לפני כ-12 שנים, אך לא לקחה בחשבון איזון בין צרכי היזם, התושב והסביבה או הרשות ולכן היא לא עובדת. כמה זמן עוד יידרש לממשלה להכניס יד לכיס ולהתחיל לחזק בתים?!", תמה צ'ודנר.
"תפקידה של המדינה", מרחיב צ'ודנר, " הוא לאפשר לכוחות השוק לעבוד ביעילות, לתת לשוק הפרטי לקדם כל דבר, לפתח אפיקים נוספים להשקעות, להכשיר את בעלי מקצוע, להשקיע בתשתיות ולייצר המון שקיפות בכל תחום. אין מצב שמשלם המסים, שהוא המזמין של הממשלה לא יידע כל פרט על התכנית- אורך הזמן לאישורה, מי בעלי התפקידים שמבצעים את העבודה והכל "און ליין" ", אומר צ'ודנר. "גם אכיפה היא כלי חשוב ומשמעותי שיש לנהוג גם בו בשקיפות מלאה. כל עבירת בניה, טיפול בה או תביעה בגינה, יש להביא לידיעת הציבור בכל דרך אפשרית. רק כך ניתן לחנך לדרכי עבודה אחרות, וזה בהחלט תפקידן של הממשלה והרשויות. הרי ברור שאם נתמקד בבניה עפ"י החוק במקום להתעסק ב"לקמבן" מערכות, נוכל לחיות בעתיד טוב יותר בשביעות רצון ובהוקרה של הציבור", מסכם צ'ודנר.
לעניין השקיפות, מדגיש צ'ודנר כי לא מדובר במותרות שעלינו לדרוש מהמדינה, אלא משירות בסיסי ומחויב המציאות. "כפי שבחברה פרטית אנחנו מקבלים תקבול מהלקוחות שלנו, אני לא מתאר לעצמי מצב אחר ממחויבות מלאה, יזומה ושקופה מולם בכל פרט. כך גם צריכים לנהוג עובדי ציבור והמדינה. כל פועלם הוא הרי על חשבוננו, האזרחים. אנחנו הלקוח", אומר צ'ודנר.
ומילה לסיכום?
"אני מאמין בכוחנו להשפיע ולשנות. אנחנו יכולים לקחת יותר אחריות, לגלות שקיפות רבה יותר לאורך התהליך כולו מול הרשויות, לקצר תהליכים ללא קיצורי דרך. וזה לא רק מילים, כי ישנן תוצאות בשטח. הכוח נמצא בידינו. אנחנו בהחלט יכולים!", דברי צ'ודנר.