מספר העסקאות ירד גם בבירה, אך ירושלים עדיין מדורגת בצמרת הארצית במכירת דירות ובהתחלות בנייה. מאחורי המספרים נמצא שוק שמושפע מתושבי חוץ, מאוכלוסיות שונות ומתנופת התחדשות, אבל גם משאלה שהופכת משמעותית יותר עבור הרוכשים: לא רק כמה עולה הדירה, אלא באיזו סביבת מגורים הם רוצים לחיות
ההאטה בשוק הדיור הישראלי לא פסחה על ירושלים, אבל הנתונים מראים שהיקף הפעילות בעיר עדיין גבוה ביחס לערים אחרות. בין מרץ למאי 2026 נמכרו בירושלים 1,386 דירות, מתוכן 539 דירות חדשות ו־847 דירות יד שנייה. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציבים אותה במקום השני בישראל במספר הדירות החדשות שנמכרו ובמקום הראשון בעסקאות יד שנייה.
הנתונים בולטים במיוחד על רקע המגמה הארצית. באותם חודשים נמכרו בישראל כ־21,390 דירות, ירידה של 10.6% בהשוואה לתקופה הקודמת. גם מספר העסקאות בירושלים ירד, כך שלא מדובר בעיר המנותקת מהמגמה, אך במונחים מוחלטים היא המשיכה לרכז פעילות משמעותית. גם בצד הבנייה נרשמו היקפים גבוהים: בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בעיר בנייתן של כ־6,080 דירות, שני רק לתל אביב־יפו.
מה מאפשר לירושלים לשמור על היקפי פעילות כאלה בתקופה של התמתנות בשוק? עו”ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מסביר כי “ירושלים היא שוק נדל”ן ייחודי, שלא תמיד מתנהג בהתאם למגמות הארציות. המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה. לכך מצטרפת מדיניות המעודדת בנייה והתחדשות עירונית, והשילוב בין השניים מייצר פעילות גבוהה יחסית גם כשהשוק הארצי מתמתן.”
אלא שהייחוד של ירושלים אינו מסתכם בהיקף הביקוש. אוכלוסיות שונות מחפשות בעיר נכסים מסיבות שונות, ולעיתים גם מגדירות באופן שונה לחלוטין מהי מבחינתן דירה אטרקטיבית. המחיר, מספר החדרים והמפרט הם חלק מהמשוואה, אבל עבור רוכשים רבים גם הרחוב, אופי השכונה, הקהילה והסביבה הקרובה משפיעים על ההחלטה.
אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל”ן בוטיק בירושלים, מצביע גם על המרכיב הרגשי בהחלטת הרכישה: “בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם.”
השאלה מה מחפשים הרוכשים מתחברת גם לאופן שבו העיר נבנית. ירושלים מתמודדת עם הצורך להוסיף אלפי יחידות דיור, אך הדרך לעשות זאת אינה אחידה. בחלק מהאזורים מקודמת בנייה אינטנסיבית לגובה, בעוד שבאחרים נשמר קנה מידה נמוך יותר, עם דגש על המרחב הציבורי ועל השתלבות במרקם הקיים.
בקצה אחד נמצאת “תלפיות החדשה” ברובע תלפיות המתחדש. הפרויקט כולל שמונה בנייני מגורים בני 10–11 קומות, מהם ארבעה כבר אוכלסו וארבעה נוספים נמצאים בשלבי בנייה ושיווק. בפרויקט מתוכננים פארק פנימי, שבילים, שטחים משותפים ושדרה מסחרית, כחלק מתפיסה של בנייה בקנה מידה שכונתי.
מנגד, פרויקט ההתחדשות העירונית “מגדלי השישה” בארמון הנציב, שמקדמת חברת מידר, מציג מודל אחר. התוכנית כוללת הריסת 11 בניינים ובהם 179 דירות, ובמקומם הקמת שישה מגדלים בני עד 36 קומות שיגיעו עד כ־950 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ופארק ציבורי. הפרויקט מייצג תפיסה אחרת, המבוססת על בנייה לגובה והגדלה משמעותית של היצע הדיור.
הפער בין שני הפרויקטים ממחיש דילמה שהופכת משמעותית ככל שקצב הפיתוח בעיר גדל: כיצד מייצרים את מספר הדירות הדרוש לירושלים, ובו בזמן מתאימים את אופי הבנייה למיקום ולאוכלוסייה שעתידה להתגורר בו.
לדברי עו”ד משה מנשה, המלווה עסקאות ופרויקטי נדל”ן בירושלים: “מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים המקומי ומאפשרת לשמור על איכות החיים של הדיירים. בסופו של דבר, אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים.”
לצד הוויכוח על גובה וצפיפות, תנופת הבנייה מעלה גם סוגיה ירושלמית מובהקת אחרת: כיצד מחדשים עיר בעלת זהות אדריכלית חזקה כל כך, מבלי שהבנייה החדשה תנתק אותה מהשפה שמזוהה איתה.
אריאל פוקוטינסקי, מייסד ומנכ”ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת ולמעטפות מבנה, מצביע על האתגר הזה: “ירושלים מזוהה עם האבן הירושלמית ועם שפה אדריכלית ייחודית. האתגר הוא לשלב בין חומרים ושיטות בנייה מתקדמות לבין המראה המסורתי, כך שהעיר תוכל להתפתח מבלי לוותר על האופי שמייחד אותה.”
הנתונים מלמדים שירושלים אינה חסינה מההתמתנות בשוק, אך גם בתקופה הזו היא ממשיכה לרכז היקפי מכירות ובנייה גבוהים. ככל שיתווספו לעיר עוד אלפי דירות, הדיון צפוי לעבור בהדרגה מהשאלה כמה בונים גם לשאלות איפה, באיזו צפיפות ובאיזה אופי. עבור הרוכשים, ההכרעה בין מגדל לבין בניין בקנה מידה שכונתי עשויה להפוך לחלק בלתי נפרד מבחירת המקום שבו ירצו לחיות.