בחירת עו"ד תמ"א 38 או עורך דין פינוי בינוי מלווה היא הבחירות החשובות שתעשו, אם אתם עומדים בפני פרויקט בבנייכם. מדריך מפורט לבחירת העו"ד המתאים. כתב: מוטי בן ששון.

הסתמכות או הסתבכות

בעלי דירות רבים המבקשים ליישם את תכנית תמ"א 38 , נוטים לפנות לעורך דין בצורה עיוורת, מתוך כוונה למזער סיכונים ולהתוות דרך סדורה להתממשות הפרויקט – האם כך הדבר? אותם בעלי דירות סבורים כי עורך דינם מסוגל לבחון את הפרויקט בהיבט התכנוני והכלכלי, לבחון את איתנותו הפיננסית וייתכן אף לנהל מו"מ על טיב המפרט הטכני. בבוא העת מתבהרת התמונה ונמצא שעורך הדין שהתיימר להבין בתחומי האדריכלות, הנדסה, כלכלה וחשבונאות, מבין במקרה הטוב בעולם המשפט. מתברר עוד שבזמן שבעלי הדירות הפקידו בידיו של עורך הדין הנמרץ את המפתחות לביתם החדש, הוא בכלל חשב כי לנהל מכרז תמ"א 38 משמעותו לפנות למספר קולגות (יזמים) ובזה למצות את שלב ניהול המכרז.

הקונספציה של ניהול תהליך התמ"א 38 תוך הסתמכות מוחלטת על עורך הדין הולכת לחלוף מהשוק הנוכחי, וכבר כעת אנו רואים בעלי דירות המבינים את המורכבות, ונעזרים באנשי מקצוע רלוונטיים מתחום התכנון והבניה, וזאת כדי לנהל תהליך תקין ומקצועי.

עורך דין פינוי בינוי – ניסיון רלוונטי

יש לבחון את הניסיון של עורך דין פינוי בינוי, או עו"ד תמ"א 38 בהתאם לאופי הפרוייקט. תניחו לרגע שהדיירים בחרו עו"ד תמ"א בעל ניסיון בתמ"א הריסה (38/2), אך ללא ניסיון מוכח בתמ"א חיזוק ובהמשך יתברר כי מבחינה כלכלית רק פרויקט של חיזוק ותוספות עשוי לעבוד. כעת ניצבים הדיירים בפני דילמה: להסתפק בכך שאין לעו"ד נסיון רלוונטי או להתחיל תהליך החלפת עו"ד? הבעיה זו כפי שתראו בהמשך, עשויה לחזור בווריאציות רבות.

שכ"ט עו"ד תמ"א 38 – שלא ימרחו אתכם

תמחור שכר הטרחה של עורך דין פינוי בינוי בפרויקטים של התחדשות עירונית הנה סוגיה מורכבת. חלק נכבד משכ"ט מרכיב אלמנט סיכון המגולם בשוק שבו עובדים עורכי דין על בסיס הצלחה, עם יחס המרה די נמוך – פרויקטים רבים כלל אינם מצליחים – אנו רואים עורכי דין הלוקחים פרויקטים מכל הבא ליד, ומשקיעים בהם שעות רבות.

אילו היו בוחנים את התכנות הפרויקט לביצוע תמ"א 38 כלל לא היו ניגשים ומשקיעים שעות רבות בניסיון נואש לקדמו, את שכה"ט הם משיטים על פרויקטים אחרים וכך השוק מגלם את הסיכון הנ"ל. מתברר שהעברת הצעה ע"י יזמים עדיין לא אומרת כלום על התכנות כלכלית של הפרויקט וגם לא לגבי כוונתו האמיתית של היזם בגין הפרוייקט.

הדבר נובע מהסיבה כי ליזם לא עולה כסף להעביר הצעה ולמה לא להעביר לכל בניין שמבקש? לעתים התהליך מבוצע ע"י "שלוחים" של היזם שכלל אינם מחוברים לאופרציה התכנונית והכלכלית של החברה. לאחר מכן ישנו זמן לבחון ולסגת מהפרויקט במידה ושולי הרווח לא תואמים את מדיניות החברה. כך נמרחים פרוייקטים ע"ח זמן דיירים. בחלק מהמקרים דיירים בכלל מפסידים פרוייקט או את התנאים שיכלו להשיג עקב שינוי סטטוטורי בתקופת המריחה.

לבדוק את התרומה לפרויקט

הגישה הרווחת בשוק כי בפרויקט תמא 38 עבור בעלי הדירות מדובר ב"עסקת נטו" – ללא כל עלות מצדם. מכאן גם עו"ד תמ"א 38 לא עולה להם. אז למה בכלל לטרוח ולנסות להגיע להסכם יעיל עם שכר טירחה הגיוני בגין העבודה שתתבצע? חשוב להבין שעורך דין אינו מייצר ערך כלכלי נוסף לפרוייקט ולכן עלותו כך או אחרת משולמת על חשבון בעלי הדירות. אין לפרש זאת שכדאי לקחת עורך דין זול, אלא להבין כי חייבת להיות פרופורציה בין שכ"ט עו"ד לתרומתו הישירה לפרויקט.

לאור האמור לעיל האם דיירים בבניין ספציפי צריכים לשלם אקסטרה שכ"ט לעורך דין מפאת תמחור יתר ומפאת גילום של פרויקטים רבים נוספים שאינם נושאים פרי?? ההגיון אומר שלא. כל פרויקט צריך לשלם עבור עצמו בלבד, כאשר מדובר בבעל מקצוע המיועד להגן על הדיירים.

בעיה נוספת הקשורה לשכ"ט עו"ד טמונה בכך שמוסכם בשוק כי שכר העו"ד הנו FIX, ואנו רואים עורכי דין שמחליטים להוריד רגל מהגז, רק כי מרגישים שאינם משתכרים כראוי. הורדת רגל בשלב קריטי יכולה להיות הרת אסון בפרויקט מסוג התחדשות עירונית.

תחום אחריות עו"ד תמ"א

בעלי הדירות בפרויקט מעוניינים כי עורך דינם יספק ליווי ואחריות מקצועית עד סוף הפרויקט תוך הגנה מקסימאלית. כפי שכבר נאמר לעיל ישנם נושאים שלא במסגרת תחום האחריות של עורך הדין, ולא היינו מצפים שיכללו במסגרת אחריות זו. למרות זאת ניתן לוודא את יתר תחומי האחריות במסגרת הסכם השכ"ט – אותו יש לבקש מעורך הדין כבר בתום פגישת ההכרות עמו. להלן רשימת תפקידים סטנדרטית הצריכה לבוא לידי ביטוי בהסכם השכ"ט, רשימה זו עשויה להתרחב או להצטמצם בהתאם לפרוייקט:

·         ליווי משא ומתן משפטי בלבד להגנת זכויות בעלי הדירות לרבות שכ"ד חלופי, ערבויות, ביטוחים, לוחות זמנים וכו'.

·         ייצוג בעלי הדירות במשא ומתן היזם מול המוסד הפיננסי שיעניק מימון לפרויקט, לרבות מתן התייחסות לנוסח הבטוחות שתמסרנה ולמנגנון שיידרש אל מול הבנקים למשכנתאות אשר לטובתם רשומות משכנתאות.

·         ייעוץ עבור בעלי הדירות בניסוח סעיף מתאים בהסכמי שכירות כאשר מדובר בפרוייקט שבו הבניין נהרס.

·         פיקוח ובקרה על קיום משפטי של ההסכם לאורך הפרוייקט עד למסירת הדירות החדשות ורישומן בטאבו.

·         משלוח מכתבים ליזם במידה ויש הפרה של ההסכם.

להלן רשימת תפקידים משפטיים שבד"כ לא כלולה בשכ"ט עו"ד דיירים:

·         הגשת דיווחים, השגות ועררים לרשויות המס, טיפול ברישום הבית המשותף לאחר בניית הבניין החדש שיוקם ורישום הדירות החדשות על שם הבעלים, אשר יבוצעו על ידי עורכי הדין של היזם.

·         טיפול בהליכים משפטיים וסכסוכים בבתי משפט ו/או בוררויות, בין אם בין הבעלים לבין היזם ובין אם בין הבעלים בינם לבין עצמם ו/או בינם לבין צד שלישי כלשהו, לרבות, הגשת תביעות נגד בעלים אשר יסרבו לחתום על ההסכם, אשר יבוצע על ידי עורכי הדין של היזם, לרבות ייצוג מול הועדה המקומית.

·         ניהול חשבון נאמנות לכספים שיתקבלו כתוצאה ממכירת דירות היזם, במידה ויידרש.

·         הגשת דיווחים לרשויות המס בשם הבעלים שיבוצע ע"י יועץ מס של היזם.

להלן תפקידים לא משפטיים שלא כלולים כמובן מאליו במסגרת אחריות עו"ד דיירים:

·         ניתוח זכויות בניה בפרוייקט.

·         ניתוח כלכלי ובדיקת התכנות הפרוייקט.

·         בניית פרופיל של היזם הנדרש לפי כלל פרמטרים של הפרוייקט ופניה רק ליזמים רלוונטיים.

·         ניתוח הצעות יזמים תוך הצלבה למצב תכנוני וכלכלי להשגת מסקנה על רלוונטיות הצעות.

·         ניתוח חשבונאי של דו"חות כספיים היזם.

·         ניתוח הנדסי וכלכלי של דו"חות ליווי בנקאי הפרוייקט.

·         השגת מידע משלים על היזם לרבות הפקת דו"חות BDI או D&B.

·         בחינת מפרט ביטוחי שנכלל בהסכם.

·         בקרה הנדסית בשלב תכנון ורישוי.

נושאים משפטיים הנמצאים תחת תחום המומחיות של עורך דין פינוי בינוי ואשר לא מגולמים במסגרת הסכם שכ"ט , ניתן לתמחר בצורה נכונה ולהביאם לידי ביטוי בהסכם. כמעט תמיד לא תוכלו למצוא נושאים שאינם משפטיים בהסכם שכר הטרחה, למרות זאת, כפי שאמרנו עורכי דין נוטים לייחס לעצמם אחריות רחבה יותר מבלי להתחייב על כך בהסכמי השכ"ט.

בצמוד לבחירת עורך דין פינוי בינוי, או עו"ד תמ"א 38, עליכם הדיירים חלה האחריות למנות אנשי מקצוע נוספים מטעמכם, אשר ביכולתם לשפוך אור בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט והאילוצים התכנוניים ומכאן לבנות את פרופיל היזם אשר תואם את אופי הפרויקט. ליווי מקצועי שכזה הנו זכותכם הבסיסית וכמובן מגולמת בכל הצעה שתקבלו מיזם או קבלן… השאלה אם תשכילו לנצל את התקציב העומד לרשותכם בנוגע למינוי אנשי מקצוע בשלב מקדמי של הפרויקט?

הכותב הנו שותף באפיקים 38 – פיקוח וניהול פרויקטים.