איזו עיר רשמה את עליות המחיר הגבוהות ביותר לדירת יוקרה ואיזו עיר צונחת מטה? נתוני יד 2 מלמדים כי ערי הביקוש ממשיכות לשמור על עליות מחיר בנתח שוק זה וערים המרוחקות מרדיוס גוש דן רושמות צניחות משמעותיות. את המכה הגדולה סופגת העיר נתניה. יוקרה באי ודאות | רנית נחום-הלוידירות היוקרה שרשמו האטה משמעותית בהיקף העסקאות במהלך 2016 ושרדו בקושי במהלך 2017, עומדות איתנות ויציבות ומחירן ממשיך ועולה. הדבר נכון לגבי ערי ביקוש בלבד. כך נלמד מנתוני יד 2 שהועברו לצורך פרסום בגיליון זה. ערים המרוחקות מרדיוס תל אביב, לעומת זאת, מתנהגות אחרת ורושמות צניחות מחיר משמעותיות.
נתוני יד 2 משקפים את “קולו” של צרכן הקצה. מהנתונים נלמד מה הוא לומד מהשוק, וכיצד הוא מעריך את הנכס שבבעלותו. הנתונים מציגים דירות המוצעות למכירה או השכרה, ואין בהם כדי ללמוד על ביצוע עסקה בפועל.

הנתונים שהועברו סוקרים את שוק מגורי היוקרה ב-35 ערים שונות ומתייחסים לדירות פנטהאוז בלבד תוך שנערכת השוואה בין דירות המוצעות למכירה / השכרה בחודש נובמבר 2017 לעומת נובמבר 2016.
אנחנו נתייחס לעשיריה הפותחת הכוללת על-פי סדר היצע את הערים הבאות: תל אביב, חיפה, פתח תקווה, ראשון לציון, חולון, רמת גן, ירושלים, נתניה ובאר שבע.
מהנתונים עולה כי העיר תל אביב ממשיכה לשמור על ביקושים גבוהים והיצע לא מבוטל של דירות יוקרה. בירת העסקים פותחת את הרשימה עם היצע של 499 דירות פנטהאוז למכירה. כמות לא מבוטלת, אם כי בהתייחס למספר דירות הפנטהאוז שהוצעו בתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה בשיעור של כ-5%, אז הוצעו למכירה 524 דירות פנטהאוז. מהנתונים עולה עוד כי דירת פנטהאוז מוצעת למכירה בעיר במחיר של 5.213 מיליון שקל בממוצע, עליה בשיעור של 14% מהשנה שעברה.
גל עופרים, סמנכ”לית שיווק ומוצר באתר יד 2 מציינת כי “הנתונים מצביעים על עליות במרבית הערים שבהן בוצעו די עסקאות כדי לדגום מחיר ממוצע. כמו כן ניתן לראות התאמה ברורה בין הביקושים להיצע, כשלמעשה כאשר ההיצע יורד המחיר עולה”.
העיר פתח תקווה רושמת עליה במספר דירות הפנטהאוז המוצעות בשיעור של 10%, מ-186 דירות אשתקד ל-204 דירות היום. מחיר דירת פנטהאוז עלה בהתאמה בשיעור של 5% – מ-2.169 מיליון שקל בשנה שעברה ל-2.26 מיליון שקל לדירת פנטהאוז היום.
גם העיר ירושלים רושמת עליה במספר דירות הפנטהאוז המוצעות בשיעור של 11% מ-136 דירות שהוצעו בשנה שעברה ל-151 היום. מחיר דירות הפנטהאוז בבירה התייקר אף הוא בשיעור של 2% בממוצע, מ-3.026 מיליון שקלים בשנה שעברה ל-3.085 מיליון שקלים היום.
הערים שלא מתנהגות ביחס לישיר בין כמות הדירות המוצעות למחיר הדירה הן העיר אשקלון ובאופן קיצוני יותר, העיר נתניה. מהנתונים עולה כי העיר אשקלון רשמה את שיעור הירידה המשמעותי ביותר בהיצע דירות הפנטהאוז למכירה. במהלך החודש האחרון הוצעו בעיר רק 83 דירות פנטהאוז למכירה לעומת 130 בחודש נובמבר אשתקד, ירידה של 36%. בניגוד ליחס הישיר שהתקיים בעיר תל אביב, מחירי הדירות בעיר רשמו ירידה בשיעור של אחוז והמחיר המבוקש לדירת פנטהאוז עומד על 1.91 מיליון שקלים.

העיר נתניה צונחת מטה הן במספר הדירות המוצעות למכירה והן במחירי הדירות. בחודש האחרון הוצעו בעיר רק 118 דירות פנטהאוז למכירה לעומת 163 בנובמבר אשתקד – ירידה בשיעור של 28%. במקביל נרשמה ירידה תלולה גם במחיר דירות הפנטהאוז המוצעות למכירה תמורת 2.767 מיליון שקל בלבד, ירידה בשיעור של 24% מאשתקד, אז הוצעו דירת פנטהאוז בכ-3.6 מיליון שקלים. המחירים ממשיכים לרדת גם בבירת הנגב – באר שבע, הרושמת ירידה בשיעור מחיר דירת פנטהאוז המוצעת בשוק מ-1.98 מיליון שקל בממוצע אשתקד ל-1.663 – ירידה בשיור של 16%.

בונים על השכירות

בסגמנט של שוק השכירות אנו מתייחסים לערים הבאות, לפי סדר כמות מוצעת של דירות: תל אביב, ירושלים, חולון, רמת גן, נתניה, הרצליה, חיפה, פתח תקווה וראשון לציון.
מנתוני יד 2 עולה כי העיר המחזיקה בהיצע הגדול של דירות פנטהאוז לשכירות זו העיר תל אביב, הרושמת בשנה האחרונה גם עליות מחיר מדמי שכירות בשיעור של 7%. עם זאת, העיר שרשמה את שיעור העלייה הגבוה ביותר זו דווקא העיר רמת גן שהמחיר לשכירות עבור דירת פנטהאוז עלה בשיעור של 21% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. דירת יוקרה שהוצעה להשכרה בעיר בשנה שעברה תמורת 5,732 שקלים מוצעת היום תמורת 6,516 שקלים בחודש.
למקום השני בדמי השכירות הגיעה העיר חולון שרושמת עליה בשיעור של 16%, מ-5,240 שקלים בשנה שעברה ל-5,882 שקלים היום. עליות מחיר משמעותיות נוספות בדמי השכירות נרשמו גם בעיר הרצליה (11%) וחיפה (10%).
גם בסגמנט השכירות, בדומה למכירת דירות פנטהאוז, העיר נתניה רושמת צניחה משמעותית בדמי השכירות המוצעים בשוק. דירת יוקרה בעיר מוצעת היום, על-פי נתוני יד 2 במחיר של 6,075 שקלים לעומת 7,735 שקלים בתקופה המקבילה אשתקד. נתון זה עומד ביחס ישיר לכמות הדירות המוצעות להשכרה, ואלו רושמות עליה ל-73 דירות שהוצעו להשכרה במהלך חודש נובמבר, לעומת 63 דירות אשתקד.

נתניה מאבדת גובה

בדומה למגמה הכללית בכל הארץ ועל רקע התערבות ממשלתית בשוק והדרת אוכלוסיית המשקיעים ותושבי החוץ, גם העיר נתניה סובלת מהאטה משמעותית בשוק זה. האטה זו נובעת גם מאינפלציה של פרויקטים יוקרתיים שצמחו בעיר בשנים האחרונות בקו החוף של העיר והקמת שכונות אגמים, עיר ימים ונת 600. התוצאות לא אחרו לבוא . בעוד שבמחצית הראשונה של 2016 נמכרו בעיר 154 דירות יוקרה, במחצית השניה המספר ירד ל-113 ובמחצית הראשונה של 2017 הוא ירד ל-64 עסקאות בלבד. מדובר בנפילה בשיעור של 58%.
לדברי עופרים השענות על קהל יעד דומיננטי שנעדר היום מהשוק, משך את נתניה כלפי מטה. “פיתוח שכונות היוקרה בנתניה נשען בעיקר על קהל תושבי החוץ. במשך שנים קהל יעד זה היה אחראי לדחיפת מחירי הדיור בעיר כלפי מעלה. כיום שהקהל הדומיננטי הזה לא לוקח חלק במשחק הנדל”ני, אין ספק שהוא מוריד יחד איתו את שוק דירות היוקרה בעיר”.