יעקב סיסו, מנכ”ל משותף בקרן יסודות מסביר על ההבדלים בין מימון בנקאי לבין מימון חוץ בנקאי בליווי סגור לענף הבניה למגורים

עד אוגוסט 2005 (אימוץ המלצות ועדת בכר), האשראי העסקי במשק כולו ניתן ע”י המערכת הבנקאית. כיום כ-50% מהאשראי העסקי עבר לשוק המוסדי והחוץ בנקאי ואילו ענף הנדל”ן נותר ברובו במימון של המערכת הבנקאית. נשאלת השאלה מדוע בענף זה, המגלגל אשראי כספי בהיקף של כ-50 מיליארד ₪ וערבויות בהיקף של כ-60 מיליארד ₪, בשיעורי רווחיות גבוהים משמעותית מענפים אחרים נשמרת ההגמוניה של הבנקים? קיימות לכך מספר סיבות:

ראשית ישנו חסם כניסה משמעותי למימון בניה למגורים. במסגרת הליווי הסגור, הגוף המממן נדרש להנפיק ערבויות על פי חוק מכר אשר על פי דרישות החוק ניתן להנפיקם בבנקים ובחברות ביטוח אשר קיבלו לכך רישיון ספציפי.

שנית- מדובר בפעילות מימון מורכבת הדורשת התמחות והקמת מערכי תפעול ייעודיים. הקמה של מערך אשראי מסוג זה אינה מעשית לחלק לא מבוטל מהגופים המוסדיים  שכן עלותו גבוהה ולא ניתן להשית את עלותם על כספי העמיתים.

בנוסף, המוסדיים מעדיפים אשראי קצוב ארוך טווח בעוד שהמימון לפרויקטים למגורים ניתן לסירוגין  במועדים משתנים בהתאם להתקדמות הביצוע ונפרע בלוח זמנים משתנה בהתאם לתקבולים מרוכשי הדירות.

הזדמנות מימון חדש

את ההזדמנות העסקית הזאת והחלל הזה זיהתה בשנת 2014 קרן יסודות. הקרן הוקמה על ידי יוצאי המערכת הבנקאית אשר ראו לנגד עיניהם הקמתו של גוף מימוני מתמחה בתחום הבניה למגורים ואשר יהווה זרוע ארוכה של הגופים המוסדיים למימון בשיטת הליווי הסגור ובמתכונת הנהוגה בבנקים – דרך מימון חוץ בנקאי.

הקרן גייסה לצורך פעילותה כספים מגופים מוסדיים וחתמה על הסכמי שתוף פעולה עם חברות ביטוח המאפשרים הנפקת פוליסות חוק מכר לרוכשי דירות בפרויקטים המלווים על ידה.

בפועל, מהווה הקרן עבור היזמים אלטרנטיבת מימון מלאה לבנקים המסחריים העוסקים בליווי בנייה  למגורים – כלומר, מימון חוץ בנקאי. היותה גוף ייעודי לתחום המגורים בלבד מאפשר לה לפעול ביעילות, במקצועיות ובעלויות תחרותיים. בנוסף מעמידה הקרן ליזמים גם השלמת הון (הלוואות מזנין) בפרויקטים אותם היא מלווה. היא עושה זאת במתכונת של One stop shop”” כשאת כל השירותים היא נותנת במקום אחד, בהסכם אחד ותחת שעבוד אחד.

הקרן מממנת את כל סוגי הפרויקטים למגורים: פרויקטים יזמיים כשהקרקע בבעלות היזם, עסקאות קומבינציה, פרויקטים מסוג מחיר למשתכן וכמובן פרויקטים מעולם ההתחדשות העירונית. הקרן מתמחה במימון עסקאות פינוי בינוי, עסקאות תמ”א 38 הריסה ובנייה ועסקאות תמ”א 38 חיזוק והוספה. מימון פרויקטים של התחדשות עירונית אינו דומה למימון של פרויקטים אחרים בענף הנדל”ן. המורכבות הייחודית של ההתחדשות העירונית, מחייבת התנהלות ייחודית גם בתחום המימון.

לדוגמה, מסביר יעקב סיסו, מנכ”ל משותף בקרן יסודות, “בעסקה לפי תמ”א 38 חיזוק והוספה, צריך לייצר יחידה רישומית חדשה שאליה מצמידים את הזכויות. זה תהליך בירוקרטי שמתנהל מול הרשם, ומצריך הסכמה של הדיירים. לפעמים בנקודה הזו, גם מי שכבר הסכים לפרויקט וחתם על ההסכם בעבר,  מגלה בתכנון הסופי שזה לא בדיוק מה שהוא שרצה, למשל חניה במכפיל במקום חניה רגילה וכו’, לא מוכן לחתום על המסמכים לצורך יצור היחידה הרישומית החדשה.

היזם יצטרך לפנות  לרשם שייתן החלטה שיפוטית שתחייב את הדייר הסרבן לחתום וכמובן שזה יביא לעיכוב בפרויקט.” כאשר באים לשעבד את הדירות לטובת הגורם המלווה, כל הבעיות שהצטברו בדרך צצות: “חלק מהדיירים נפטרו, חלק התגרשו, חלק הפכו להיות חוסים וצריך למנות להם אפוטרופוס לצורך חתימה על שטר המשכנתא.

לפעמים זו סאגה לוקחת שנה, ולא מגיעים לקו הגמר, לדוגמה אם אחד היורשים מסרב לחתום, או אחד הצדדים במקרה של זוג שהתגרש, לא מוכן לחתום. עד שאין גמירת דעת והסכמה של כל הגורמים הרבים המעורבים בעסקה העסקה לא סגורה.  הבנק, האדריכל, קבלן הביצוע, דייר או כל גורם אחר המעורב בעסקה יכול לתקוע אותה.

מימון חוץ בנקאי – כאשר הבנקים מקשים

אחד הפרמטרים  המשפיעים ביותר על מימון פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש, אשר חלק מהיזמים אינם ערים לו בתהליך ההתקשרות בעסקת תמ”א, הוא היקף המשכנתאות של הדיירים הקיימים. גם כאן, מימון חוץ בנקאי מסייע.

סיסו מסביר כי כאשר מפנים דיירים, לחלקם יש משכנתאות והבנקים צריכים לקבל בטוחה חלופית למשכנתא שלהם. דיירים אלו אמורים לקבל ערבות בנוסח חוק מכר בשווי הדירה העתידית שיקבלו חלף דירתם הנוכחית.

אולם הבנקים דורשים בגינם ערבות בנקאית אוטונומית. הבנק יכול כמובן להסתפק בערבות לפי חוק מכר בדיוק כפי שהוא מסתפק בערבות חוק מכר שמקבל רוכש דירה חדשה בפרויקט כאשר הוא מממן אותו.

 האם זה לא לגיטימי שהבנק ידרוש בטחון?

סיסו: “כמובן, אבל הוא מקשה מעבר למה שהוא צריך, כי הוא יכול. הוא דורש ערבות בנקאית אוטונומית  בסכום הגבוהה ביותר מ10% מיתרת המשכנתא במקום להסתפק בערבות בנוסח חוק מכר בשווי הדירה אותה מקבל הדייר מהגורם המלווה, כלומר היזם נאלץ לרתק כסף מזומן במסגרת הליווי להבטחת הערבות האוטונומית, במקום להשתמש בכסף הזה למימון הבנייה ובכך ליזם נגרמות עלויות מימון מיותרות.

בנקים לא מסתפקים בערבות

כדי להסביר מדוע דרישת הבנק מוגזמת, סיסו מביא דוגמה: “בפרויקט תמ”א 2 כשיש דייר עם דירה ישנה ששווה  1.5 מיליון שקלים ויש כנגדה הלוואה של מאה אלף  שקלים, הבנק חי בשלום עם הבטוחה. עכשיו, אותו דייר משפר את מצבו במסגרת תמ”א 38/2 ויקבל במקומה דירה חדשה ששווה 2.5 מיליון שקל. הדייר יקבל ערבות חוק מכר של 2.5 מיליון שקל, כלומר הבטוחה לבנק השתפרה משמעותית,

אולם הבנק לא יהיה מוכן להסתפק בערבות חוק מכר בשווי 2.5 מילון ש”ח כנגד משכנתא קיימת של 100 אלף ש”ח   וידרוש ערבות אוטונומית בגין המשכנתא הקיימת. לעומת זאת,  באותו פרויקט בדיוק, כאשר דייר חדש קונה  דירה חדשה זהה, הוא יבוא לבנק ויבקש לקבל משכנתא חדשה בגבוה של 1.5  מיליון כנגד אותה ערבות חוק מכר והוא יקבל בלי בעיה. כלומר, שני הדיירים במצב דומה, והבנק נוהג אחרת לגמרי בבעל דירה קיים לעומת רוכש חדש”.

מה הפתרון לאנומליה הזו?

סיסו: “אני קורא למפקח על הבנקים לעשות סדר בעניין הזה, להביא לתחרות הוגנת בין גורמי המימון השונים ולמנוע מהיזמים לשלם כסף מיותר, התהליך הזה גורם רק לדבר אחד – לרתק כסף לערבות בנקאית, במקום להשתמש בו למימון הבניה.

עד שזה יקרה, היזמים והגורמים הממנים, ימשיכו לעבוד בתנאי אי ודאות ולמי שיש ניסיון ומומחיות ספציפי – בסוגי הפרויקטים השונים יהיה יתרון משמעותי”.