פרויקט מתחם קוגל בחולון – הכולל למעלה מ-2,000 יח”ד, עומד לצאת לדרך בקרוב לאחר שהוא אושר בפברואר 2024 בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לפחות בחלק מהדירות, ייהנו בעלי הדירות הותיקים, מתוספת זכויות משמעותית – של כמעט הכפלת הדירה.
עו”ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין, מייצג דיירים בשלושה בניינים צמודים במתחם, הבניינים ברחוב קפלן 8,10 ו-12. לדבריו, למרות שמדובר בשלושה בניינים קטנים יחסית, בני שמונה דירות בכל בניין, הקרקע שעליה בנויים הבניינים עולה בשטחה על שלושה דונם, והדבר משביח מאד את העסקה, ומאפשר לדיירים לדרוש מהיזם, ולקבל, תמורה גבוהה במיוחד עבור הסכמתם.
לדברי עו”ד יוזוק שטח שלושת הבניינים הוא הגדול ביותר במתחם מבחינת עתודות קרקע. לאחר מו”מ קדחתני מול מספר רב של יזמים, נבחר היזם להקמת הבניינים החדשים על הקרקע שתתפנה – חברת אורון נדל”ן.
לדבריו, במקום דירה צרה ברחוב קפלן, שעל פי רוב ממדיה לא עולים על 50 מ”ר, יקבלו דיירי הבניינים לידם דירה חדשה ורחבת ידיים, בעלת שטח של לפחות 90 מ”ר. רק הרחבה זו, טוען עו”ד יוזוק, משקפת עליית ערך משמעותית המתבטאת, ברוב המקרים, ביותר ממיליון שקלים למשפחה. לדבריו, דירה חדשה במתחם עשויה להימכר ביותר מ-3 מיליון שקלים.
לדברי עו”ד יוזוק, תכנית ההשבחה שנחתמה מול חברת אורון נדל”ן, כוללת תוספת של 40 מ”ר בממוצע לדירות הקיימות, ולכך מצטרפת גם חניה מוסדרת לכל דירה, מחסן, ומרפסת בשטח 12 מ”ר.
לדבריו, גם אורון נדל”ן עתידה ליהנות מרווחים גדולים, בשל ממדי הקרקע, וזכויות הבנייה האדירות שמשקף הפרויקט, אם כי טרם נקבע סופית היחס בין המרחב הבנוי לבין המרחבים הציבוריים בפרויקט. הוא מוסיף כי היות והעירייה שמה דגש על פיתוח האזור, ותוכנית השכונה כבר אושרה על ידי הוועדה המקומית, הוא לא צופה עיכוב בביצוע העבודות, הצפויות לדבריו להתחיל בעוד כשנתיים עד שלוש שנים.
ההסכם כולל גם מנגנון פיצוי: “יש הרבה יזמים שמתחייבים לתת תוספת מטרים מאד משמעותית, והדיירים מתלהבים. אבל בין השורות רשום: “בכפוף לקבלת היתר בנייה”. ואז אותם יזמים, אחרי שהם זכו במכרז, באים ואומרים לדיירים, ‘תשמעו, רציתי לתת לכם 30 מטרים תוספת, אבל קיבלתי רק 10 מטר. זה מה שנתנו’.
“אנחנו התעקשנו מול החברות שהשתתפו במכרז, לעמוד מאחורי המילים הגבוהות” אומר עו”ד יוזוק. “כל פגיעה במה שמובטח לדיירים, תכוסה על ידי הטבה שוות ערך מבחינה כספית”.
“הכוונה היא שלמשל, אם היזם לא יצליח לספק את תוספת ה-40 מטרים לדירה, כפי שהתחייב בהסכם, הדיירים יקבלו פיצוי בצורה של שדרוג המפרט הטכני, פיצוי כספי, או במאפיינים אחרים המשקפים הטבה הדומה בערכה לפגיעה בהם” אמר יוזוק. “זאת התחייבות שלא רואים בכל פרויקט, וזה הערך המוסף שהבאנו לדיירים”.
על פי ההסכם, היזם (אורון נדל”ן) יישא בכל עלויות ביצוע הפרויקט, כולל תשלום דמי שכירות למשך כל תקופת ביצוע העבודות, עלויות הובלת תכולת הדירות לדירות החלופיות ובחזרה, ותשלום שכר טרחה לאנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות.
ההסכם גם מאפשר לדיירים לזכות בדירות גדולות יותר, או קטנות יותר, העתידות להיבנות בפרויקט, והם יוכלו לרכוש אותן תמורת הדירה המגיעה להם, או בנוסף אליה.
במקרה של שדרוג הדירה, יידרש הדייר לשלם תוספת תמורה בשווי ההפרש בין מחיר הדירה החדשה למחיר הדירה המבוקשת, והיזם יעניק הנחה בשיעור 10% מההפרש. לדברי עו”ד יוזוק, במקרה של שנמוך הדירה, הדייר יהיה זכאי לקבל את ההפרש בתמורה כספית מאת היזם.
במסגרת ההסכם שנחתם מול אורון נדל”ן, הדיירים גם יהיו זכאים לייעוץ אדריכלי לצורך תכנון והגדרת שינויים בעיצוב הפנים בהיקף של 8 שעות, ללא תוספת תשלום.
לדברי עו”ד יוזוק, במסגרת ההסכם מול היזם, הוחלט כי ערך הדירות ייקבע על ידי שמאי מטעם הדיירים, וללא כל מעורבות היזם. על פי שמאות הדירות הקיימות, ייקבע סדר בחירת הדירות החדשות. לדברי עו”ד יוזוק, במקרים שבהם ייקבע ניקוד זהה לשתי דירות בעלות מאפיינים דומים, תיערך ביניהן הגרלה. הדיירים יקבלו אפשרות לבחור את הבניין שבו יגורו, בכפוף לאילוצי תכנון.
ההסכם כולל אבני דרך מוסכמות, במהלכן יוחתמו בתחילה לפחות 66% מבעלי הדירות על ההסכם מול היזם. בנוסף, הוועדה המקומית אמורה להכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי הזכאי לפטור במס. בתוך כשנתיים אמורים כל הדיירים לחתום על ההסכם, או לחלופין, לסיים את ההליכים המשפטיים נגד הסרבנים. לדברי עו”ד יוזוק, במסגרת החוק לפינוי בינוי, מספיקה הסכמתם של 66% מהדיירים, על מנת להגיש תביעות נגד הסרבנים, ולהכריח אותם להסכים לפרויקט, או לחלופין, לשאת בקנסות כבדים מאד.
במסגרת ההסכם גם ניתנה תשומת לב רבה לקשישים המתגוררים בבניינים שנהרסים. לדברי עו”ד יוזוק,
לדברי עו”ד יוזוק, קשישים המתגוררים במתחם יהיו זכאים לבחור בין מספר חלופות בהתאם לחוק פינוי-בינוי, כולל מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לשם רכישת דירה חלופית. הקשישים יוכלו גם לבחור בשתי דירות קטנות ששווין דומה לדירה החדשה או בדירה קטנה יותר מהדירה שהיו אמורים לקבל בסיום הפרויקט.
בימים אלה הוציא לירן אדרי, ראש המינהלת להתחדשות עירונית חולון, אגרת מידע בנוגע להתקדמות תכנית ההתחדשות העירונית במתחם שדרות קוגל. באגרת נמסר תכנית הפרויקט אושרה על ידי הוועדה המחוזית ונחתמה על ידי ראש עיריית חולון, וניתן לעיין בפרטיה באתר מנהל התכנון.
לדבריו, התכנית שאושרה מספקת תמריץ בזכויות בניה והקלה בתקן החניה למתחמים שיגישו בקשה להיתר בניה עד 5 שנים מיום פרסום התב”ע.
עו”ד עמנואל יוזוק ועו”ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות’מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ובודדים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל”ן.