ענף ההתחדשות העירונית נמצא בסיכון גבוה, זו המסקנה העיקרית שעולה מניתוח דן אנד ברדסטריט לסיכום שנת 2018. על פי הנתונים, 15% מקבלני הביצוע בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38 נמצאים ברמת סיכון גבוהה מאוד, בעוד עבור 25% מהקבלנים בפרויקטים אלו, רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה. עוד עולה כי בכ-15% מהפרויקטים בביצוע הוחלף קבלן ביצוע לפחות פעם אחת וכן, כי מדד מחירי הדיור עלה בכ-4.3%, מאז שהחלה תכנית מחיר למשתכן ועד היום.

כיום נמצאים בביצוע 1,784 פרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38 על ידי 419 קבלנים. שיעור הפרויקטים של התחדשות עירונית, מתקרב לכ-10% מכלל התחלות הבנייה, דבר שהופך אותו לתחום כלכלי משמעותי שמגלגל כ-8.5 מיליארד שקל.

צח ברקי, סמנכ”ל בכיר, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט קובע כי “הממשלה הבאה תהיה חייבת להתמקד בהגברת היצע הדירות בשוק ולהתמקד פחות בהגבלת הביקושים. כך היא תוכל להשיג יעד של הורדת מחירים, תוך דרבון הצמיחה והגברת מרכיב הוודאות בשוק שמגלגל כ-100 מיליארד ₪ בשנה”

לא תקועים עם מלאי דירות

לדבריו, הירידה בהתחלות הבניה כבר מראה אותותיה על הצמיחה במשק, נתוני הצמיחה שפורסמו לרבעון השלישי של 2018, מראים שקצב הצמיחה הואט מ-3.2% ל-2.3% בחישוב שנתי, כאשר את הירידה ניתן לייחס ברובה להאטה בהשקעה בבנייה למגורים. בשנת 2016 ו-2017, שוק הנדל”ן היה אחראי באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה השנתית, כלומר הוא היה אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים בתקופה האחרונה וכדי לשמור על זה, צריך ליצור תנאי ודאות טובים יותר בשוק.

ברקי מוסיף כי בבדיקת התפתחות מלאי הדירות המוכנות, המיועדות למכירה מול חודשי ההיצע לפי שיעורי מכירה, לא נראה שיש היצע גדול תקוע. כך, שכל התפישה של הממשלה, שאם הקבלנים יתקעו עם מלאי דירות, הם יהיו חייבים להוריד את המחירים, עדיין לא מתקיימת. לדבריו, זה נכון שקצב השיווק בשוק החופשי ירד דרמטית, אבל המרווחים עדיין נשמרים.

סיכון בענף הביצוע

כאמור, הניתוח מלמד כי ההאטה בהתחלות הבניה, החל משנת 2017, מראה את אותותיה על היציבות הפיננסית של קבלני הביצוע. “כפי שהערכנו בדן אנד ברדסטריט, החל מהרבעון השני של 2018, חלה עלייה דרמטית בהיקף כשלי הפירעון בקרב הקבלנים. מגמת התחלות הבניה משפיעה על כמות כשלי הפירעון באיחור של רבעון עד שני רבעונים, כך שההאטה בהתחלות הבניה מביאה לעלייה ברמת הסיכון של הקבלנים ועלייה בהתחלות הבניה מביאה לירידה ברמת הסיכון של הקבלנים. הירידה בהתחלות הבניה מייצרת לחץ מחירים על קבלני ביצוע בקבלת עבודות, וכך הרווחיות מביצוע עבודות נפגעת. נוסף על כך, ככל שמשך שיווק ארוך יותר, כך קבלנים עלולים להיפגע תזרימית, כך שצרכי ההון החוזר שלהם עולים ומנגד הנגישות שלהם למקורות מימון היא נמוכה. חוץ מהירידה”, מסביר ברקי.

הוא מוסיף כי “קבלן ביצוע נושא היום במרבית הסיכונים בפרויקט, בעוד שהרווחיות שלו נמוכה ורמת אי הוודאות שלו גבוהה, שלא בהכרח לצורך – פעילות שוטפת של קבלן ביצוע זה לא דבר מסובך, קונים חומרים, עושים עבודות, מגישים חשבונות ומשלמים לספקים ולעובדים. ואני חושב שמכל הנתונים שראינו כאן, אפשר לסכם ולומר שכדי שקבלני ביצוע יוכלו להפחית דרמטית את הסיכון שלהם, הם צריכים הרבה יותר ודאות מצד כל המעורבים בפרויקט ובייחוד מרשויות המדינה”.

הוא מוסיף כי “הסתכלנו גם מה קורה אצל קבלנים שבונים בהתחדשות עירונית, במיוחד בגלל שחלקן של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, מהסך הכולל של התחלות הבניה, נמצא במגמת עלייה מתמדת, ובשנת 2018 הוא כבר מגרד את ה-10% מסך התחלות הבניה, מה שהופך אותו לתחום כלכלי משמעותי שמגלגל כ-8.5 מיליארד ₪ בשנה. מספר הפרויקטים בביצוע כעת עומד על – 1,784. באותם פרויקטים בהתחדשות עירונית, פעילים כיום 419 קבלני ביצוע, אבל 15% מהם ברמת הסיכון גבוהה מאוד. לכ-25% מהקבלנים בפרויקטי התחדשות עירונית, רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה, וב-15% מהפרויקטים בביצוע הוחלף קבלן ביצוע לפחות פעם אחת”.

המספרים האלו, הוא מסביר, מבטאים בעיות קשות של אי וודאות במסגרת הפרויקטים, ואפשר לתת דוגמה לחוסר הוודאות לגבי מועד קבלת טופס 4, שיכול להתעכב באופן משמעותי וזה מכביד על קבלן הביצוע שלא יכול להשלים את הפרויקט ולקבל את יתרת התשלום.

התארכות בימי האשראי

בשנתיים האחרונות, מנתח ברקי,  אנחנו רואים התארכות משמעותית בימי האשראי בענף, והיא נבעה מהמשך הירידה של קבלני ביצוע, בנגישות למימון מהבנקים, ובעליה בהסתמכות על אשראי מספקים וזה מעיב על היכולת של קבלנים לשרוד. אנחנו מעריכים שהמגמה הזו תימשך לתוך 2019, בגלל הירידה בהיקף התחלות הבניה והתארכות משך השיווק.

“הממשלה הבאה תהיה חייבת להתמקד בהגברת היצע הדירות בשוק ולהתמקד פחות בהגבלת הביקושים. כך היא תוכל להשיג יעד של הורדת מחירים, תוך דרבון הצמיחה והגברת מרכיב הוודאות בשוק שמגלגל כ-100 מיליארד ₪ בשנה”, הוא קובע ומציין כי “כבר שנתיים וחצי שיש לנו שני שוקי נדל”ן למגורים – שוק הדיור החופשי ושוק הדיור במחיר למשתכן. הממשלה הנוכחית התערבה באופן חסר תקדים בביקושים בשוק הדיור, מתוך מטרה להוריד את מחירי הדיור, אבל מאז שהחלה תכנית מחיר למשתכן ועד היום, מדד מחירי הדיור עלה בכ-4.3%. זה הזמן לשאול מה קרה?, למה תכנית כלכלית ממשלתית, שהתכלית שלה היתה להוריד מחירים, העלתה עד עכשיו את המחירים, אגב גם בהתאם להערכות של גופים כמו בנק ישראל שהעריכו שמחיר למשתכן עשויה להעלות את המחירים, כי הממשלה פעלה ופועלת בעיקר כדי להוריד את הביקושים בשוק הדיור מתוך מחשבה שאם הביקושים יצטננו, מחירי השוק יירדו בהכרח. אז קצב שיווק הדירות ירד באופן משמעותי ועדיין המחירים עלו”.

שוק הנדל”ן היה אחראי, על פי הערכת דן אנד ברסטריט, באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה השנתית, כלומר הוא אחד ממנוע הצמיחה המשמעותיים כיום. לכן, על פי הניתוח, ההאטה בשוק הנדל”ן משפיעה על ענפים רבים במשק, החל מנותני שירותים בפרויקטי בינוי וכלה בספקי ריהוט, מטבחים ומוצרי חשמל. בחודשים האחרונים היקף העסקאות הוא נמוך באופן משמעותי ממה שהורגלנו אליו בשנים האחרונות, אך רמת המחירים לא פחתה ואף עלתה מעט בחלק מהאזורים.

“מאמצע 2017, השוק הגיב לירידות בביקושים בשוק הנדל”ן למגורים, בכך שהוא הקטין את היצע הדירות – אנחנו רואים שהתחלות הבניה נמוכות באופן עקבי ומלאי הדירות בבנייה במגמת ירידה, והבניה מתרכזת בעיקר במקומות שקיימים בהם ביקושים, אם זה באזור המרכז ובתכנית מחיר למשתכן ובהתחדשות עירונית”, מסכם ברקי.