התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שבהם משדרגים ומחדשים אזורים עירוניים ותיקים באמצעות שיקום פיזי של בניינים ותשתיות. זה יכול לקרות בקנה מידה של בניין יחיד, כמה בניינים סמוכים, או אפילו מתחם שלם. בפועל, בעלי הדירות "מוכרים" ליזם את הזכויות לבנייה נוספת על הקרקע או הבניין שלהם, ובתמורה היזם מחזק את המבנה או בונה חדש ומשפר את הדירות שלהם. זו עסקת נדל״ן לכל דבר ועניין, עם חוזים, זכויות וחובות ולכן כמובן, חשוב לגשת אליה עם ידע ועם ליווי מתאים.

במאמר זה נעשה לכם סדר, לפני שתוכלו לצלול עמוק יותר, בטורים הבאים.

סוגי הפרויקטים הנפוצים בהתחדשות עירונית בישראל

• תמ״א 38/1 (חיזוק ועיבוי): פרויקט במסגרת תוכנית המתאר הארצית 38 שבו מחזקים את הבניין הקיים כנגד רעידות אדמה, ומשדרגים אותו במקום להרוס. הדיירים נשארים בבניין בזמן העבודות, ובסוף מקבלים בניין מחוזק, עם תוספת ממ״ד (מרחב מוגן), מעלית, שיפוץ כללי ולרוב הרחבה של הדירות (למשל תוספת חדר או מרפסת) בהתאם להסכם עם היזם. היזם בתמורה בונה תוספת קומות חדשות, מעל גג הבניין ויכול למכור אותן ולייצר את הרווח היזמי. פרויקט כזה דורש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות בבניין כדי לצאת לפועל. אם יש דייר סרבן שמתעקש לסרב אחרי שהושג רוב חוקי, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין או לבית המשפט, שיש להם סמכות לחייב אותו ולתת אישור למרות ההתנגדות.

• תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): פרויקט תמ״א 38 שבמסגרתו הורסים את הבניין הישן כליל ובונים במקומו בניין חדש. הדיירים בבניין הישן מפנים כמובן את הדירות לתקופת הבנייה, לדיור חלופי שעל פי ההסכם, מימונו יחול על היזם. עם השלמת הבניין החדש הם חוזרים לקבל דירה חדשה ומשודרגת בבניין החדש, בהתאם לתנאים שסוכמו עם היזם. גם כאן נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות לפחות, וגם כאן יש סמכות חוקית לחייב מיעוט מתנגד (כאשר הבניין כולל 4 דירות ומעלה). היתרון של תמ״א 38/2 בהשוואה לפינוי-בינוי (שיוסבר מיד) הוא שאין צורך לשנות תב״ע (תוכנית בניין עיר) – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מוסמכת לאשר את הפרויקט במסגרת זכויות הבנייה הקיימות, מה שחוסך זמן בבירוקרטיה. למעשה, תמ״א 38/2 דומה מאוד לפינוי-בינוי אבל בקנה מידה של בניין בודד, תחת מסגרת התמ״א. עם זאת, התמ"א נמצאת בימיה האחרונים, על פי החלטת ממשלה וממילא, בחלק גדול מהעיריות מעדיפים פרויקטי פינוי בינוי, שמאפשרים חידוש של מתחם שלם.

• פינוי-בינוי: פרויקט רחב יותר שבו מתחם שלם של כמה בניינים ישנים (עשרות או אפילו מאות דירות במספר בניינים) מפונים, נהרסים, ונבנים מחדש בניינים מודרניים במקומם. הדיירים עוברים לדיור חלופי לתקופת הבנייה, ולאחר מכן חוזרים לדירות חדשות בבניינים החדשים. בפרויקט פינוי-בינוי, מעבר לבניין עצמו, גם סביבת המגורים משתדרגת – למשל תשתיות, כבישים, גינות, מתקני ציבור, שטחי מסחר – כל האזור מקבל "מתיחת פנים". כדי שפרויקט כזה יהיה אפשרי, המתחם חייב להיות מוכרז רשמית כמתחם מיועד לפינוי-בינוי על ידי המדינה (משרד הבינוי והרשות להתחדשות עירונית). הפרויקטים הללו חלים בדרך כלל על אזורים עם לפחות 24 יחידות דיור קיימות, אחרת לא יוכרזו. נדרש רוב מיוחד של 66% מבעלי הדירות לפחות כדי להתחיל מהלך פינוי-בינוי, אבל בפועל כדי לממש את הפרויקט צריך לשאוף להסכמת 100% דיירים. החוק כיום מאפשר לתבוע דיירים סרבנים בפינוי-בינוי (מי שמסרב ללא סיבה סבירה אחרי שיש 66% הסכמה) ולחייבם בפיצוי על הנזק שגרמו בעיכוב. בתמורה לעסקת הפינוי-בינוי, בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות (לעיתים גדולות יותר או עם מרפסת/ממ״ד וכו') בבניינים החדשים, ונהנים מפטור מתשלום מס שבח, היטל השבחה או מס רכישה – מיסים אלה, אם ישנם, חלים על היזם בלבד. מבחינת היזם, הוא מקבל זכויות לבנות הרבה יותר דירות ממה שנהרסו ולעתים גם שטחי מסחר (למשל להרוס 3 בנייני רכבת ישנים בני 60 דירות, ולבנות 4 מגדלים בני 200 דירות – הפער במכירת הדירות החדשות הוא הרווח שלו שמממן את הפרויקט).

• הריסה ובנייה עצמית (עסקת קומבינציה): נזכיר בקצרה שישנו גם מסלול פחות נפוץ שבו בעלי בניין מחליטים באופן עצמאי להרוס את הבניין ולבנות מחדש, ללא כניסה למסגרת תמ״א 38 או הכרזה רשמית. זה נעשה באמצעות עסקת קומבינציה או מימון עצמי, אך עבור רוב בעלי הדירות הפרטיים זהו נתיב מורכב מאוד ויקר. בפועל, מרבית הפרויקטים של הריסה ובנייה בבניינים ישנים נעשים במסגרת אחד המסלולים לעיל, עם יזם שמממן ומוביל את הפרויקט.

לסיכום: התחדשות עירונית היא הדרך הנפוצה היום "להחליף" בניין ישן בחדש בלי שבעלי הדירות יצטרכו לממן מכיסם את כל הבנייה. למעשה המסלול מהווה כבר חלק משמעותי מאוד מהבנייה של דירות חדשות בישראל, בעיקר באיזורי הביקוש. המדינה יצרה תמריצים ותוכניות (כמו תמ״א 38 ופינוי-בינוי) שמאפשרות ליזמים להרוויח זכויות בנייה נוספות, ובאותה הזדמנות בעלי הדירות מרוויחים שדרוג נכס משמעותי בערך אפס עלות. עם זאת, זה עדיין תהליך עסקי-משפטי מורכב וחשוב להתייעץ עם מומחים כדי להחליט איזה סוג פרויקט מתאים למצב שלכם והאם בכלל הבניין שלכם מתאים להרפתקה הזו.