להתחדשות עירונית יש דגשים שחייבים לקחת בחשבון כדי שלא להיפגע, בעיקר בפרויקטים מסוג תמ”א 38/1, של תוספת בנייה למבנה הקיים. בעיות ופתרונות ביטוחיים. מאת: אלון טאקו, מנכ”ל גבאי סוכנות לביטוח

כידוע, בשנים האחרונות הולכת וגוברת המודעות בקרב מעצבי מדיניות הבנייה בישראל – שהדרך הנכונה להגדלת היקפי הבנייה ומצד שני לקיום שטחים פתוחים הינה בדרך של עיבוי הבנייה במרכזים עירוניים והשקעות ציבוריות בהתחדשותם.

במישור הפרקטי אנו מכירים שלושה מסלולים עיקרים: פינוי בינוי, תמ”א 38/1 ותמ”א  38/2. מבחינה ביטוחית פינוי בינוי ותמ”א 38/2 דומה מאד לכל פעילות בנייה רגילה, קרי בנייה על קרקע “בתולה”, פרט להתייחסות ספציפית לנושא הריסה. בנוגע להריסה יש לדאוג לניתוק ממערכות ציבוריות/ חשמל/ מים וכיוצ”ב.

היחודיות של תמ”א 38/1

תמ”א 38/1 הוא מצב בו לוקחים בניין קיים ועליו מוסיפים שטחים לדירות הקיימות, מחזקים את הבניין עצמו ובונים מעל הדירות הקיימות קומות נוספים. מבחינת עולם הביטוח, מדובר בסיכון גבוה מאד ויש להתייחס בקפדנות יתרה לפרויקטים מסוג זה.

סיכונים יחודיים

סיכון גוף: בניגוד לכל אתר בנייה רגיל, שם חל איסור מוחלט לכל גורם פרט לעובדים לנוע בשטח האתר, הרי בבניית תמ”א 38/1 – הדיירים ואורחיהם הם חלק בלתי נפרד מאתר הבנייה.

למעשה נעשית עבודה בצמוד לדירה / חדרי מדרגות / לעתים גם בתוך הדירות. הדיירים חשופים לרעש, אבק  וסיכונים רגילים באתר.

משכך, קיימת חובת יתרה לקיים את כל דרישות חברת הביטוח ביחס לבטיחות באתר. לדוגמה, אנחנו מכירים התניות של סיכוך וקירוי – למניעת נפילות על דיירים – וחברות הביטוח, בצדק\ מקפידות עליהן הקפדה יתרה.

הנה נקודות חשובות שיש לשים אליהם לב, מבחינה ביטוחית, בכניסה לפרויקט תמ”א 38/1:

• נקודה ראשונה – מעקב צמוד לגבי הביצוע עצמו

יש להקפיד על כל מה שמבקש הסוקר ו/או המהנדס של חברת הביטוח וכן להיות ביקורתיים ככול שניתן בנוגע להחלטות הקונסטרוקטור. ראו מקרה ברחוב  שלמה המלך בתל אביב – אירוע ביטוחי בבניין תמ”א 38, שם הקבלן חפר מתחת לבניין ומתחת למגרש סמוך, שמשמש כחנייה של בניין צמוד. המגרש הצמוד קרס, ייתכן בשל תכנון של שגוי של מי מהמתכננים. הקבלן טען שעבד בהתאם להנחיות שקיבל.

• נקודה שנייה  – סקר לדירות הקיימות טרם תחילת העבודה

על מנת למנוע מחלוקות עם הדיירים לאחר סיום הפרויקט ביחס לנזקים לדירות הקיימות, אנו ממליצים לבצע סקר בדירות הקיימות טרם תחילת הפרויקט. הסקר למעשה מעלה בכתב, כולל צילומים, את מצב הדירות הקיימות טרם תחילת הפרויקט. בדרך זו אנחנו נמנעים מטענות הדיירים לסדקים או נזקים לדירות שהיו טרם תחילת העבודות הקבלניות.

• נקודה שלישית –  התייחסות למצב הביטוחי / המשפטי של הדיירים

בעלי הדירות/הדיירים – דורשים, ובצדק, להיות רשומים בשם המבוטח, כיוון שהם חשופים לתביעות של צדדים שלישיים, כדוגמת עוברי אורח באיזור המגורים.

עולה השאלה כיצד הדיירים יהיו מכוסים בעצמם לנזקים שנגרמים להם. האם יכול מבוטח – לתבוע את הפוליסה של עצמו?

ברמה עקרונית מבוטח אינו יכול לתבוע את הפוליסה של עצמו, אולם בפרויקט תמ”א 38/1 ניתן לייצר מספר פתרונות:

פיתרון א’ – בעת עריכת הביטוח, אנו מכסים בנוסף לפרויקט הקבלני גם את שווי עלות המבנה הקיים. בדרך זו המבנה הקיים יהיה מכוסה תחת הפוליסה על סוגי הנזקים.

פיתרון ב’ – דרישה להרחבה בפוליסה בסעיף “רכוש סמוך ועליו עובדים” – מדובר בהרחבה בתוך הפוליסה אשר מקנה פתרון חלקי בלבד.

שימו לב: בפתרונות האלו אין התייחסות לנזקים לתכולת המבוטח בדירה ו/או לנזק גוף לדייר עצמו.

פיתרון ג’ – הפתרון המומלץ: למרות שבעלי הדירות נמצאים כמבוטחים בפוליסה, יש להוסיפם בנוסף כצד שלישי בפוליסה, כך הם יכולים למעשה להיות מצד אחד מוגנים מתביעות ומצד שני יכולים לתבוע את הקבלן כצד שלישי.

• נקודה רביעית – התייחסות למרתפים

בתכנון מרתפי החנייה בתמ”א 38/1  יש הסתייגויות קשות מצד חברות הביטוח. לעיתים התכנון הגרנדיוזי של בניית מרתף מתחת לבניין קיים – קרי בניין “באוויר” – כמצוין בתכנון, מרתיע. חברות הביטוח אינן מעוניינות לקחת את הסיכון ואז יש לשנות את תכנון המרתף ו/או לקחת סיכון ביטוחי גדול.

סיכון משמעותי של התממוטטות מבנה קיים עקב חפירת מרתף. משכך, שימו לב לתיכנון המקורי.

• נקודה חמישית – איטום

כתוצאה מעצם מהות התמ”א המוסיפה קומות בבניין הקיים, מתעוררת בעייה של איטום. על הקבלנים לשים לב כי נזקים שיינבעו כתוצאה מהסרת איטום בתקופת החורף על פי הגדרת המבטחים (דהיינו חודשים אוקטובר – אפריל), לא יהיו מכוסים, שכן מדובר בנזק צפוי! משכך, על הקבלנים לבחון היטב את לוחות הזמנים בדבר הסרת איטום, או למצוא דרך ביצוע שלא תכלול חשיפה מלאה של האיטום.