בעלי דירות בבניינים ישנים שעומדים בפני פרויקט של פינוי־בינוי או תמ”א 38 נתקלים לא פעם בשאלה אסטרטגית: האם ללכת לבד, עם הבניין בלבד, או להתאגד עם עוד בניינים סמוכים למתחם אחד גדול? כמובן שלעתים זו לא בחירה שקיימת באמת, אלא הנחתה של הרשות המקומית, או של פרויקט שכבר מקבל חיים משלו.
אבל בכל זאת, אם או ללא אפשרות להחליט, כדאי לדעת ולהבין את ההבדלים והיתרונות עבורכם לכל חלופה. זו לא רק שאלה של כמות – אלא של כוח, של מורכבות, של שליטה ושל סיכוי למימוש. וכרגיל, אין תשובה אחת נכונה לכולם.
נתחיל עם היתרונות והחסרונות של כל חלופה.
יתרונות של פרויקט התחדשות עירונית משותף למספר בניינים
1. כדאיות כלכלית גבוהה יותר ליזם:
כאשר מספר בניינים מתאגדים יחד, היזם מקבל מגרש גדול יותר, תמהיל דירות רחב, גמישות תכנונית ורווחיות פוטנציאלית גבוהה יותר – וזה צריך להיות מתורגם להצעות טובות יותר לדיירים: יותר שטח בדירה החדשה, תוספות (ממ”ד, מרפסת, חניה), ולעיתים גם פיצוי כספי.
2. כוח מיקוח חזק יותר מול העירייה:
עיריות מעדיפות לקדם מתחמים גדולים שמאפשרים תכנון כולל, פתרונות תחבורה ותשתיות יעילים יותר. פרויקט מתחמי לרוב יקבל עדיפות בתכנון ובקידום התב”ע (תכנית בניין עיר).
3. חלוקת עלויות תכנון ומשפט:
ככל שיותר בניינים שותפים לפרויקט – כך אפשר להתחלק בהוצאות עורכי הדין, שמאים, מהנדסים, מתווכים ומנהלי פרויקטים. עלות ממוצעת לדירה יורדת משמעותית. נכון שמדובר לרוב בהוצאות שמגולגלות ליזם, אבל אין ארוחות חינם. אם ההוצאות של היזם יורדות, ניתן לדרוש יותר.
4. פתרונות טובים יותר לתשתיות וחניה:
פרויקט רחב היקף מאפשר תכנון של חניונים תת-קרקעיים, שטחים ירוקים, מעברים ציבוריים ועוד – מה שלא תמיד ניתן בבניין בודד.
5. פחות “הצללות” בין בניינים חדשים:
בתכנון מתחמי ניתן להרחיק בין המבנים החדשים וליצור מגדלים גבוהים ומרווחים, עם סביבה נעימה יותר, לעומת תכנון נקודתי שבו הצפיפות לפעמים חונקת.
חסרונות של פרויקט משותף עם כמה בניינים
1. קושי להגיע להסכמות:
ככל שיש יותר בעלי דירות – כך קשה יותר להתקדם. גם הגעה להסכמות בבניין בודד, של 8 דיירים, יכול להמשך זמן רב, אז דמיינו את חילוקי דעות, אינטרסים מנוגדים, סרבנים, ובעיות אמון בין עשרות או מאות בעלי דירות – כל אלה יכולים לעכב את התהליך או להפיל אותו לגמרי.
2. לוחות זמנים ארוכים יותר:
תיאום בין בניינים, הכנת תכנית כוללנית, אישורים מהעירייה – כל אלו לוקחים זמן רב יותר מפרויקט של בניין יחיד שיכול לרוץ מהר יחסית.
3. פחות שליטה לדיירים:
בבניין יחיד, בעלי הדירות הם שחקן מרכזי במשא ומתן עם היזם. בפרויקט מתחמי, ההשפעה של כל דייר מצטמצמת, וקבלת ההחלטות עוברת יותר לידי נציגות על-בניינית.
4. סיכון של “בניין נשרך”:
אם פרויקט גדול נתקע – כל הבניינים נתקעים יחד. בבניין עצמאי, אם יש יזם מתאים – אפשר להתקדם גם כשאחרים עדיין מתלבטים.
5. בעיות משפטיות בין בניינים:
לא נדיר לראות סכסוכים בין נציגויות של בניינים שכנים, מחלוקות על גובה מגדלים, כיווני אוויר, נוף, תשתיות משותפות ועוד – כל אלו עלולים להיגרר לבתי משפט ולעכב את הפרויקט.
לסיכום – מה כדאי?
התשובה תלויה בראש ובראשונה בשני גורמים:
-
אופי הבניינים והדיירים – האם יש יכולת לעבוד יחד? אמון בין הצדדים? נכונות להתפשר?
-
המיקום התכנוני – האם העירייה תומכת בפרויקט נקודתי או דורשת פתרון כולל למתחם?
במילים אחרות – שותפות עם בניינים נוספים יכולה להיות מנוף אדיר לפרויקט איכותי ומשתלם, אך אם אין לכידות או תמיכה תכנונית, היא עלולה להפוך למלכודת של עיכובים, תסכול והחמצה.
ושוב, בשורה התחתונה, ייתכן שזהו מאמר תיאורטי לחלוטין עבורכם, כי העירייה קיבלה החלטה עקרונית לקדם מתחמים גדולים בלבד ולא לאשר תוכניות תמ”א ברמת הבניין הבודד.