השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה לחלוטין את העתירה המנהלית שהגישו תושבים נגד תוכנית הבנייה במתחם מוסך דן לשעבר. השופט קבע בפסק דינו כי השימוש התקדימי ב”זיקות הנאה” לציבור בשטח של כ-7.5 דונם, חלף הפקעה ישירה והגדרת השטח כשטח ציבורי פתוח (שצ”פ), מהווה “דרך ביניים” ראויה ומאוזנת המונעת פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של היזמים ושומרת על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בנוסף, נדחתה טענת העותרים לפסילת התוכנית בשל פגם טכני של אי-פרסום דוחות התחבורה (הבה”ת) בשלב ההפקדה, תוך החלת דוקטרינת “הבטלות היחסית”.
מי ומה: פרויקט הענק שיחליף את מפגע האוטובוסים
העתירה הוגשה על ידי 47 תושבים מהשכונה הסמוכה נגד ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, הוועדה המקומית, וחברות הייזום “אמד פיתוח נדל”ן והשקעות בע”מ” ו”חברת נהור בע”מ”/
מוקד המחלוקת הוא תוכנית מפורטת מקומית (תא/מק/4684) המשתרעת על פני כ-38 דונם בצפון-מזרח תל אביב, בסמוך לצומת הרחובות ראול ולנברג ופנחס רוזן – המתחם ההיסטורי של מוסך וחניון האוטובוסים של חברת דן. התוכנית מציעה לפנות את המוסך המהווה מטרד סביבתי בלב שכונת מגורים, ולהקים במקומו פרויקט עירוני מעורב הכולל כ-750 יחידות דיור במבנים רבי-קומות בני 15 עד 19 קומות, לצד שטחי מסחר.
לצד המגורים, התוכנית מקצה שטחי ציבור נרחבים: כ-6 דונם לבנייני ציבור (שב”צ) וכ-4.4 דונם כשטח ציבורי פתוח (שצ”פ). אולם המחלוקת המרכזית התעוררה סביב שטח נוסף של כ-7.5 דונם (כ-7,700 מ”ר) בלב מתחם המגורים, שהוגדר בתוכנית כ”זיקת הנאה לציבור” במקום להפקיעו ולרשמו כשצ”פ.
למה אושר הסדר זיקת ההנאה? איזון קנייני מול צורכי הציבור
העותרים טענו כי הגדרת השטח כ”זיקת הנאה” ולא כשטח ציבורי מופקע היא “קומבינה הסכמית” מעוותת המשרתת את היזמים. הותרת השטח בבעלות פרטית אפשרה ליזמים לכלול אותו בחישוב זכויות הבנייה (לפי מקדם צפיפות רח”ק 4), מה שהעניק להם תוספת זכויות בנייה משמעותית של כ-30,000 מ”ר.
השופט גלעד הס דחה טענות אלו וקבע כי מדובר בפתרון תכנוני ראוי, חוקי ומאוזן. בפסק הדין הוסבר כי:
- מענה מלא לצורכי הציבור: התוכנית מספקת מענה מלא ואף כפול לדרישות הפרוגרמטיות הציבוריות עוד לפני חישוב שטח זיקות ההנאה (הוקצו 4.4 דונם שצ”פ לעומת צורך פרוגרמטי של 2 דונם בלבד).
- מניעת הפקעת יתר חריגה: לו היו מקבלים את עמדת התושבים ומגדירים את השטח כשצ”פ מופקע, שיעור ההפרשה לצורכי ציבור בפרויקט היה מזנק ל-70% משטח הקרקע. הפרשה כה דרמטית הייתה פוגעת אנושות בזכויות הקניין של בעלי המקרקעין ומטילה בספק כבד את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו – מה שהיה מונע את פינוי המוסך המזהם.
- הבטחת תחזוקה ופיתוח: החשש התפעולי של התושבים נשלל, מאחר והתוכנית יצרה מנגנון שקוף וברור: העירייה תתחזק את השטח לצמיתות, ואילו היזם יממן את עלויות התחזוקה מראש באמצעות תשלום מהוון כתנאי לקבלת היתר הבנייה.
השופט אף הדגיש את המגמה הארצית והפסיקתית לעידוד ציפוף עירוני איכותי (במסגרת תיקון 4 לתמ”א 35) באזורים מבוקשים הסמוכים לצירי תחבורה מרכזיים, וציין כי הצפיפות בפרויקט (כ-39 יח”ד לדונם נטו) מקובלת לחלוטין בתל אביב.
מתי ולמה נדחתה טענת ליקוי הפרסום? דוקטרינת הבטלות היחסית
סוגיה שנייה שהעלו העותרים נגעה לכך שמסמכי בחינת ההשלכות התחבורתיות (הבה”ת) לא פורסמו לעיון הציבור בשלב הפקדת התוכנית להתנגדויות, דבר המהווה פגם בפרסום.
השופט גלעד הס הסכים כי אכן נפטר פגם בפרסום, אולם קבע ביום 26 באוגוסט 2026 (י”ג באלול תשפ”ו) כי אין בכך כדי להביא לביטול התוכנית. השופט החיל את דוקטרינת “הבטלות היחסית”, והבהיר כי בפועל, מסמכי הבה”ת היו בידי יועצת התחבורה של העותרים עוד לפני הדיון בהתנגדויות, והיא אף טענה על בסיסם בפירוט.
השופט ציין כי העותרים לא ביקשו בזמן אמת לדחות את הדיון או לתקן את התנגדותם, ולכן הם מושתקים מלטעון כעת לפגיעה בזכויותיהם. בנוגע לציבור הרחב, נקבע כי נספח התנועה המנחה של התוכנית היה חשוף לכלל הציבור, והחשש לפגיעה במתנגד אלמוני אחר הוא קלוש ומזערי בהשוואה לנזק הממשי של עיכוב פרויקט מגורים כה חיוני בלב העיר.
סוף דבר: העתירה נדחתה והעותרים חויבו בהוצאות מופחתות
לאור דחיית העתירה במלואה, כתב השופט, מקום לחייב את העותרים בהוצאות ריאליות כבדות. עם זאת, לפנים משורת הדין, מאחר שהעותרים הסכימו במהלך הדיון בעל פה למחוק חלק משמעותי מטענותיהם ובכך חסכו זמן שיפוטי יקר, קבע השופט הוצאות מתונות בלבד בסך כולל של 18,000 ש”ח (6,000 ש”ח לכל אחת משלוש קבוצות המשיבים).