רוכשי דירה חייבים לשלם דמי תיווך למתווך, גם אם העיסקה לא הושלמה בסופו של דבר, בשל טענת הרוכשים להטעייה ומסירת מידע חסר מצד המוכר, כל עוד המתווך עצמו פעל בתום לב. כך קובע פסק הדין שניתן בבית משפט השלום ברחובות, על ידי השופט ישראל פת. התביעה הנוגעת לדמי תיווך, הוגשה על ידי מתווך, כנגד רוכשי בית מגורים, בגין עסקת תיווך נכס, למרות שבסופו של דבר, בחלוף מספר חודשים ממועד כריתת העסקה, עלתה העסקה על שרטון, בשל טענת הרוכשים להטעיה מצד המוכרים.
הרוכשים טוענים שבנסיבות העניין אין מקום לתשלום דמי תיווך למתווך, שהיה אמור לעדכנם בפרטים שהביאו בסופו של דבר לכשלון העסקה, ובכלל זה, חריגות בניה וכיו”ב. השופט קבע כי על הרוכשים היה לשלם את דמי התיווך כבר במועד החתימה על ההסכם וכי למתווך אין אחריות מעבר ללספק בהגינות וללא הסתרה את כל הפרטים המצויים בידיו.
התביעה נוגעת לעסקה משנת 2019. המתווך פרסם מודעה והרוכשים פנו אליו, הוא הציג לפניהם את הנכס, הכולל בית צמוד קרקע בן 5 חדרים, בשטח מבונה בגודל של 250 מ”ר, ומחסן צמוד. כמקובל, המתווך החתים התובע את הנתבעים על מסמך הנושא כותרת של “הזמנת שירותי תיווך לקניה ו/או השכרת נכס במקרקעין”, הוא הסכם התיווך. בהתאם להסכם התיווך, התחייבו הנתבעים לשלם לתובע בגין עסקת רכישת הנכס דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס בצירוף מע”מ.
ביום 15.9.2019 נכרת הסכם בין בעלי הזכויות בנכס, לבין הנתבעים, למכירת הנכס. בהסכם נקבע, בין היתר, כי רישום הזכויות על שם המוכרים בלשכת רישום המקרקעין מהווה תנאי מתלה להסכם המכר (להלן: התנאי המתלה). בהקשר זה נקבע (בסיפת ה”הואיל” השני) כי על המוכר להשלים את רישום זכויות החכירה שלהם בנכס בתוך 9 חודשים ממועד כריתת ההסכם. כן הוסכם כי הנתבעים יתגוררו בנכס בתקופה זו וישלמו דמי שכירות. כן נקבע כי ככל שלא תושלם העברת זכויות החכירה על שם ששון עד תום 9 חודשים ממועד כריתת הסכם המכר הרי שהנתבעים יהיו רשאים להמשיך ולגור בנכס עד תום 15 חודשים ממועד כריתת ההסכם, וזאת, ללא תשלום דמי שכירות בגין התקופה שמתום תשעת החודשים ועד תום 15 החודשים. לאחר מכן יהיו רשאים הנתבעים לבטל את העסקה ואף לקבל פיצוי מוסכם. בסופו של דבר בוטל ההסכם ובשל כך הוגשו תביעות הדדיות לבית המשפט המחוזי, בהתאם לסמכותו.
הפרות הבניה התגלו לאחר המכירה
ההסכם בוטל, בין היתר, לאחר שהתברר לנתבעים ביום 23.11.2020, בחלוף כשנה וחודשיים ממועד כריתת ההסכם (שהיה, כזכור, ביום 25.9.2019) ולאחר שהושלם הרישום של הנכס על שם הקונה ואף נרשמה הערת אזהרה על שם הנתבעים(!),כי התגלו בנכס הפרות בניה ו/או בניה בלתי חוקית והדבר עולה כדי הפרת ההסכם, לשיטתם של הנתבעים בהליך שלפניי. בשל כך, טענו הנתבעים כי גם המתווך איננו זכאי לדמי תיווך.
בפסק הדין נקבע כי היה על הנתבעים לשלם דמי תיווך כבר בעת כריתת הסכם המכר עם המוכרים, ללא כל קשר לתוצאות העסקה.
פסק הדין עוסק בסקירת סע’ 8(א) לחוק המתווכים הקובע כי –
“מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך”.
כן נקבע בסע’ 8(ב) לחוק כי –
“במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.”
עם זאת, נקבע בפסק הדין כי כל עת שהמתווך סיפק את הנתונים שמצויים ברשותו, הרי שאין מקום להשית עליו חובת תום לב מוגברת כחובת תום הלב הנדרשת ממוכר בעסקת מקרקעין, בבחינת “ייזהר המתווך” כמו – “ייזהר המוכר”.
אכן, כלל זה של “ייזהר המוכר” התקבל מתוך מדיניות המשיתה את חובת תום הלב והזהירות על המוכר, שאמור להתמצא בנתוני הממכר, במקומו של הרוכש, שמטבע הדברים מרוחק מהמידע ביחס לנכס. לא כך הם פני הדברים ביחס למתווך. זה חי מפיו של המוכר. כל תפקידו הוא לתווך בין הצדדים ולספק לרוכש את מינימום המידע שמצוי ברשותו (וההדגשה בסע’ 8(א) לחוק היא על “כל המידע שיש בידו”) לא מצופה מהמתווך שיחזיק ברשותו מידע שלא קיבל מהמוכר.
בהקשר זה מפנה פסק הדין להלכה הפסוקה שעסקה בבחינת תום הלב של המתווך בהתאם לסע’ 8 לחוק: בע”א 3384/16, עמית מזרחי נ’ אהוד מרקוביץ (5.7.18. ר’: פסקאות 71-72 לחוות דעתה של כב’ השופטת דפנה ברק-ארז) שם ביכר ביהמ”ש שלא להתערב בקביעות ביהמ”ש המחוזי, שלפיהן המתווך, התובע, לא הפר את חובת הגילוי, כאשר לא חשף כי הוא ואחיו ניהלו מו”מ לרכישת המקרקעין מושא התביעה עובר לעסקת התיווך, כמו גם לא חשף כי היה מודע לזיהום הקרקע וכן כי פעל מטעם אחד מהצדדים. כל אלו לא הובילו לקביעה כי המתווך הפר את החובות הקבועות בחוק. אין צורך לומר כי המקרה שלפנינו איננו דומה למקרה מושא פסק הדין הנ”ל, וממילא ניתן לומר מקל וחומר כי התובע דנן לא חרג מתנאי סע’ 8 לחוק המתווכים.
בנסיבות העניין נקבע כי דווקא הנתבעים פעלו שלא בתום לב לכל אורך העסקה.
כן נקבע כי מדובר בהסכם תיווך, הממלא את כל תנאי חוק המתווכים, ולאחר דחיית הטענה בדבר התנהלות לא הגונה ולא מקובלת של המתווך, עולה כי דינה של התביעה להתקבל.
לגופו של עניין נמצא כי המתווך פעל בתום לב והעביר את כל המידע שברשותו. דווקא הנתבעים הם שפעלו שלא בתום לב. יתירה מכך, ענייננו בטענת הודאה והדחה והנתבעים לא השכילו לבסס את טענותיהם.
לסיכום נקבע כי הקביעה בהלכה הפסוקה שלפיה “ייזהר המוכר”, המעדיפה הטלת האחריות, שהיא בגדר סוג של “אחריות קפידה” על המוכר, שאמון על הכרת פרטי הנכס יותר מאשר על הרוכש, אין משמעה כי יש להטיל אחריות קפידה כזו גם על מתווך העסקה. זאת, משום שרק על בעלי נכס מוטל למסור את כל המידע ביחס לנכס, שהוא מחזיק בו מזה תקופה משמעותית, לאחר שרכש אותו וטיפל בו במשך אותה תקופה. אין להטיל אחריות מעין זו על רוכש פוטנציאלי שמתעניין בנכס ולבסוף רוכש אותו. אותם דברים אמורים אף ביחס למתווך. כל עניינו של המתווך הוא בקשירת הקשר בין הצדדים, וממילא אין להשית עליו חובות המוטלים על בעלי נכס המבקש למוכרו.