השנתיים החולפות ידעו מהפכות נדל”ניות משמעותיות. לראשונה טחבה הממשלה את ידה עמוק לשוק הנדל”ן מתוך מטרה להוזיל את מחירי הדיור. המדיניות שננקטה הכניסה את יזמי הנדל”ן לסחרור ואת שוק מגורי היוקרה לקיפאון. לדברי יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, ההתערבות הממשלתית הותירה את שוק מגורי היוקרה מאחור. עידן אחר לנדל”ן | רנית נחום-הלויחתימות על הסכמי גג עם רשויות מקומיות, האצת תכנון, מכרזים לבניה של למעלה מ-45,000 דירות, בניה מוזלת לזוגות צעירים, בניה באזורי ביקוש, מגבלות על משקיעים ותושבי חוץ, הסכמים עם קבלנים זרים – לכאורה, שוק הנדל”ן מעולם לא נראה פעיל יותר ובכל זאת בשבועות האחרונים נשמעת צעקה מצדן של חברות הנדל”ן. השוק עומד על שמריו. הצעקתה?
סקירות ענף הנדל”ן למגורים שהתפרסמו בשנה האחרונה על-ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר התריעו על ירידה חדה במכירת דירות חדשות אשר הביאו לירידה בתזרים המזומנים של חברות הנדל”ן.
מהסקירות עולה כי הירידה המתמשכת בתזרים המזומנים החלה לתמרץ חלק מהן למכור את הדירות ש”על המדף” גם במחירים יורדים.
בחודשים האחרונים אנו בהחלט עדים למבצעי ענק על דירות יוקרה. חברות הנדל”ן מציעות הנחות מפליגות על דירות פנטהאוז בגובה של 100,000-300,000 שקלים. רק לאחרונה מכרה חברת גינדי החזקות דירת פנטהאוז בפרויקט שרונה במכרז און ליין כ-13 מיליון בלבד בעוד ששוויה הוערך על כ-18 מיליון שקל.

גימיק או פשרה כואבת?

מסילתי: “שוק מגורי היוקרה נמצא בתרדמת עמוקה, תוכניות הממשלה הפכו את אפיק המגורים לפחות אטרקטיבי ומחירי הדיור נמשכים מטה. הראשון להיפגע הוא שוק מגורי היוקרה. באופן טבעי כאשר שוק הנדל”ן הוא גבוה ואטרקטיבי אז דירות יוקרה נהנות עוד יותר מהתשואה כלפי מעלה, וקל יותר למכור אותן. הדבר הפוך בשוק נדל”ן הנמצא בהאטה, אז נמצא כי קשה מאד להרוויח על נכס יוקרתי”.
“השאיפה של כל יזם נדל”ן היא לקבל כמה שיותר על דירות הפנטהאוז. הרבה יזמים בוחרים לחכות כדי למצוא את הקונה המיוחל. עם זאת, ברוב המקרים יזמי נדל”ן רבים מתקשים לחכות זמן רב ומוצאים דרכים יצירתיות לשיווק דירות היוקרה”.
מה קרה לשוק מגורי היוקרה בשנתיים האחרונות?
מסילתי: “כמות העסקאות של נכסי היוקרה ירדה בעשרות אחוזים מהשנה שעברה, ובשיעור של למעלה מ-100% מלפני כשנתיים. השוק ספג מכה קשה בשל החלטות רגולטוריות שהשפיעו על קהל המשקיעים בארץ וקהל תושבי חוץ”.
“בעבר נרשם פער משמעותי בין מחיר למ”ר על דירת פנטהאוז למחיר למ”ר לדירה רגילה בבניין. דירת הפנטהאוז היתה נמכרת פי 2 או פי 3 מדירת מגורים שמתחתיה – בפערים שמגיעים ל-100 אחוז וצפונה. ליוקרה היה ביטוי בכסף. היום, בגלל אילוצים כלכליים המחייבים את היזמים למכור ועכשיו, נרשמת פרופורציה בין מכירת דירת פנטהאוז יוקרתית לדירה שמתחתיה והפערים נעים בין 50-60 אחוז בלבד בחישוב למ”ר. מחיר הפנטהאוז מתחיל להתכנס למחירי הדירות הרגילות. אם בעבר כל מחיר על דירת יוקרה היה פוגע, היום זה לא עובד. המציאות השתנתה”.
מה המשמעות של מצב זה על תהליכים והחלטות שמקבלות חברות נדל”ן?
מסילתי: “בשנים קודמות חברות נדל”ן רבות שאפו להקים פרויקט מגורים יוקרתי, מתוך הנחה שניתן לקבל על דירות היוקרה מחיר גבוה. כעת החברות חושבות פעמיים. הן מעדיפות לתכנן יותר דירות רגילות המתאימות לקהל ישראלי ממוצע, מאשר דירות יוקרה. היום היזמים כבר לא מפנטזים על דירות פנטהאוז יוקרתיות המתומחרות פי 2 או 3 מדירות הסטנדרט וזה בא לידי ביטוי בהשקעה ובתכנון הפרויקט”.
“בהקשר זה אני גם מניח שכמות הבקשות ליישום חוק שבס-כחלון (חוק שאושר לאחרונה ומאפשר לרשויות מקומיות להעניק ליזם תוספת משמעותית של דירות בבניין, רנ”ה), תלך ותגדל. החוק מגדיל את הכדאיות הכלכלית באופן אובייקטיבי לגבי כל מיזם נדל”ן ובימינו אנו, נותן מענה למיזמים נדל”ן גדולים בהם ניתן דגש למגורי יוקרה. היום פחות שווה לבנות פרויקט מגורים יוקרתי”.

האם מדובר במכה קלה בכנף ואוטוטו נראה את שוק מגורי היוקרה מתאושש?
מסילתי: “תוכניות הממשלה לא יתנו לשוק להתרומם ובטח לא באותן עוצמות שראינו בשנים קודמות. אני מניח שהשוק יתייצב לא יתרומם, וגם אם הוא יחזור לעלות הוא ירשום עליות מינוריות. תוכנית מחיר למשתכן לדעתי עושה את שלה ואנו גם רואים שברבעון השני של 2017 מסתמנת ירידת מחיר בשיעור של 1.6% על דירות גדולות מעל 6 חדרים”.
“השוק מצביע ברגליים. ברגע ששוק מאבד אמון בתוכנית, כמו שקרה לגבי תוכנית מע”מ אפס, אז לאחר זמן הקונים חזרו ובגדול. במקרה הזה, אנו מבחינים בתקופה ארוכה מאד שבה הקונים לא חוזרים, השוק לא עולה. זה לא עניין של חודשיים שלושה, זו תקופה של שנה וחצי. ניתן להעביר ביקורת על התוכנית, ואני מניח שיש מה לשפר בה, אבל בסך הכל נראה כי צרכן הקצה כן מאמין בתוכנית מחיר למשתכן שבאיזה שלב היא תצליח לייצר היצע גדול יותר שייתן מענה לביקוש המטורף לדירות חדשות”.
לאחרונה נשמעו הערכות אופטימיות שב-2018 השוק יעלה ב-5% ויותר?
“אני לא רואה את זה קורה. אני לא חושב ששנת 2018 תרשום עליות מחיר, ואם יהיו, מדובר בשיעורים בודדים בלבד. גם לעליה יש רף עליון. לדעתי אנחנו נמצאים באיזו פסגה, כאשר מאז 2007 ועד היום המחירים טיפסו למעלה מ-250%. אלו עליות מטאוריות שלדעתי יצליחו להחזיק אותנו בשנים הקרובות באותה רמה. כעת אני חושב שאנחנו הולכים לקראת התייצבות עם נטייה אפילו לירידות קלות.