ריבוי יזמי תמ"א 38 הביא ליצירת דירוגים אוביקטיביים. כך תיעזרו בהם כדי לבצע בחירה מושכלת. מאת תומר רייפמן, סמנכ"ל יעז יזמות ובניה
לאחרונה אנו עדים לקצב צמיחה מסחרר של יזמי תמ"א 38 המציעים עצמם לבניינים שונים ואלו מתחבטים במי לבחור מתוך רשימה ענפה ההולכת וגדלה. בשל תופעת ריבוי היזמים, נוצר הצורך בדירוג, מיון וסדר ביניהם על מנת להבין על פי פרמטרים/ סטנדרטים אובייקטיביים וקבועים מראש מול מי אנו עומדים, עם מי ברצוננו להיכנס למו"מ ולבסוף לחתום על הסכם.
חברות דירוג אשראי כגון BDI ו- DUN'S 100 מדרגות את כל ענפי העסקים בישראל ובכללם את ענף הנדל"ן. ענף זה מחולק לתתי ענפים שונים כדוגמת יזמות ובניה, נדל"ן מניב, נדל"ן מסחרי וכדומה שמפאת גודלם וכמות היזמים/ החברות שפועלות, חברות הדירוג מצאו לנכון לדרגם בתת ענף הרלבנטי עבורם.
תת ענף חדש המדרג חברות והיזמים העוסקים בתחום התמ"א 38
בעקבות ההתפתחות המטאורית בזמן האחרון בענף ההתחדשות העירונית והקושי שנוצר לבעלי הנכסים בבחירת יזם, BDI, DUN'S 100 ו-מדד ההתחדשות העירונית של מדלן וגלובס יצרו תת ענף חדש המדרג חברות / יזמים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית.
בזכות דירוג תת ענף זה, ניתן כעת לבחון ולהבדיל בין החברות על פי פרמטרים אובייקטיביים, רלבנטיים ומוגדרים ולא רק על פי אינטואיציות אישיות, תחושות בטן ומראה. חשיבות הדירוג משמעותית בפני עצמה, כיוון שניתן להתרשם מהחברה כבר בהיותה ברשימת החברות המדורגות, שכן במציאות בה אנו מצויים, רוב היזמים/חברות כיום אינן מדורגות כלל. לכן, אינדיקציה כזו יכולה להעיד רבות על החברה ועל יתרונה המשמעותי בענף.
לעשות בחירה נכונה!
משכך, חשוב לדעת לברור ולבחור נכון. בנוסף לדירוגים הקיימים ישנם פרמטרים פרקטיים נוספים שכדאי לבחון, לכן קיבצנו כאן עבורכם תובנות ועצות יעילות נוספות שיכוונו אתכם או לפחות ילמדו אתכם כיצד יש לבחון כל יזם / חברה:
וותק– מהו הניסיון של אותו יזם/ חברה בעולם הנדל"ן ככלל ובעולם ההתחדשות העירונית בפרט? כמה זמן החברה קיימת? מה רוב פועלה? תשובות לשאלות אלו יעזרו להבין מול מי אנו עומדים: יזם חולמני חדש שעומד "להתגלח" ולהתמקצע על הבית שלנו ואנו נשלם את שכר הלימוד, או יזם עתיר ניסיון בעולם הנדל"ן שצבר במהלך הדרך כמה פרויקטים בהתחדשות עירונית.
הון עצמי– חשוב להבין מהו ההון העצמי של היזם. האם הוא ממנף עצמו באמצעות הבנק? האם הכספים שיושקעו בפרויקט הינם על בסיס אשראי חוץ בנקאי? נדגיש שבמידה והתשובה לשאלות אלו חיובית – סיטואציה כזו אינה בריאה ואידיאלית עבור הפרוייקט וודאו זאת ע"י בדיקה של רו"ח חיצוני לחברה/יזם. בנוסף, ניתן לבצע בדיקה מקוונת ע"י דירוגי אשראי אובייקטיביים אודות החברה (dun`s 100/ bdi) .
בניינים מאוכלסים– ככלל, האם היזם ביצע ואיכלס פרויקט/ים שהוביל? ובפרט האם איכלס פרויקטים מסוג תמ"א 38 באותו איזור לכו לראות את הבניינים ! חשוב לזכור שהעובדה שאותו יזם בונה כרגע פרויקטים באיזור או במקומות אחרים, אינה מעידה על כך שהוא מבצע זאת בצורה טובה ומקצועית, או שהפרויקט לא ייתקע במהלך הדרך בעקבות סיבה כזו או אחרת. לכן, העובדה שיזם /חברה בונים כרגע- אינה חזות הכל.
רשימת ממליצים – במידה והתשובה לסעיף הקודם חיובית, בקשו רשימת ממליצים מהיזם, על מנת לוודא שהפרויקט שביצע, אכן בוצע כהלכה. רשימת ממליצים טובה כוללת לא רק את דיירי הבניינים אלא גם אנשי מקצוע וגורמים מוסדיים שיכולים לתת את הדעת על מקצועיות ועבודת היזם, התקשרו אליהם!
לסיכום, לצערנו כבני אדם, רובנו נופלים במראית העין. כלומר, לא פעם נפגשנו ביזמים שמציגים עצמם בצורה מופלאה, הדמיות מדהימות, חומר שיווקי ברמה הגבוהה ביותר (אתר/ לוגו/ חוברות / משרד/ הצעות וכיוב') אך לא פעם בבירור מעמיק התגלה שמאחורי אותו יזם לא עומד כלום ויצר מצג שווא שלם. כל זאת בגדר טפל שאנו מועדים ליפול בו לכן חשוב ביתר שאת להבין ולברר בצורה מעמיקה את הרשום לעיל בטרם ניתן לחזות ולאסתטיקה להשפיע.