תקנים ודרישות, לעתים מופרכות, מביאים להתייקרות של מאות אלפי שקלים בעלות הקמת הדירה. מאת: סיון ברקוביץ M.Sc, מהנדס אזרחי ובעלים ומנכ"ל של חברת ביצוע

בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה הדרגתית ורצופה במחירי ביצוע של פרויקטי בניה למגורים. נתונים הלקוחים מדוחות 0 של פרויקטים שונים מצביעים על עלייה של כ-65% במחיר למ”ר בניה למגורים בין השנים 2008 עד 2017, לעומת עליה של פחות מ-18% במדד תשומות בניה למגורים באותם שנים. פער זה צריך להיות מאוד מדאיג, הן מבחינת ההיתכנות שלו, והן לגבי ההשלכות שלו על ציבור הקבלנים המבצעים.

עליית מחיר כזו היא מקור לדאגה ליזמים אשר מתקשים לדעת מה יהיה מחיר הביצוע של הקבלן הראשי שנתיים לאחר רכישת הקרקע, והן לקבלנים אשר נמצאים במסלול בניה של פרויקטים גדולים, שבו אי הוודאות מהווה סיכון משמעותי לעצם יכולתם לעמוד במחיר הפאושלי (סכום קבוע וסופי), עליו הם חתמו בחוזה. אין ספק שבהירות ויציבות מחירים תהווה הסרת מחסום ביכולת של כולם לפעול.

מה הם הגורמים אשר הביאו את הענף למצב זה? בשורה אחת ניתן למנות את עליית מחיר התשומות, העלאת סטנדרט הבניה, דרישות של רשויות שונות, שינויי דיירים ושינויי תקינה.

אם נרד קצת לעומקם של הנושאים נגלה שהחלטות שונות שנלקחו במהלך השנים האחרונות, היו מנותקות מהעובדה שלכל החלטה כזו יש “תג מחיר”. אם מקבלי ההחלטות בדרגים השונים היו יודעים מראש כמה תשפיע ההחלטה על המחיר הסופי של הביצוע, וכמובן על מחיר הדירה, יתכן והמסקנות היו שונות.

עליית תשומות הבניה

בעשור האחרון התרגלו חברות הביצוע הגדולות לעבוד עם עובדים זרים בעבודות “הרטובות” (שלד, טיח וריצוף) ופחות עם פועלים ישראלים או פלשתינאים. התפוקות הגבוהות של הסינים, טיב העבודה, המשמעת ורציפות העבודה שלהם, הובילו ליצירת ביקושים גבוהים לפועלים אלו. מן הסתם, כשההיצע נמוך והביקוש גבוה, התוצאה היחידה היא – עליית מחיר דרמטית. לדוגמה, מחיר ביצוע עבודות שלד בשיטת ‘ברנוביץ’ עלה ב-40% ב-8 שנים. מחיר שכר העבודה לבניית מחיצות מבלוקים עלה ב-45%, בשנה האחרונה בלבד, וכן הלאה.

אך לא רק בתחום שכר עבודה ישנה עלייה של תשומות: מחירי הביצוע של קבלני מערכות חשמל ואינסטלציה, התייקרו בעשור האחרון בלמעלה מ-30%. מחירי הברזל והרשתות, עולים ויורדים כמו ברולטה בקזינו, ולעולם אין בטחון מה יהיה המחיר בעוד חודש. לאחרונה בלבד (מחודש אוגוסט 2017), עלו מחירי הברזל ב-25% , לאחר יציבות שנמשכה כשנה.

העלאת סטנדרט הבניה

בשנות ה-90 של המאה הקודמת, בזמן העלייה הגדולה מברה”מ, היה צורך לבנות מהר וזול. אומנם התוצאה של בניה זו נותרה בכיה לדורות בחלק מן הפרויקטים, אך מאז שודרגו הסטנדרטים של הבניה, כך שלא פלא שמחירי הביצוע הרקיעו שחקים.

הדירות היום הן בשטח גדול יותר. דירות 4 חדרים גדלו מ-85 מ”ר ל-100 מ”ר לפחות. דירות קטנות של 3 חדרים כמעט ולא ניתן למצוא. חניות תת קרקעיות ל-2 מכוניות לדירה באיזורים רבים בארץ, מייקרות משמעותית את הבניה. עלות הקמה של חניה תת קרקעית היא 100,000 שקל.

הסטנדרט שמופיע במפרט המכר, השתנה ללא היכר. ריצוף יוקרתי, דלתות פנים מפוארות, מטבח איכותי, לובי כניסה מרשים, גבוה ויקר, מיזוג אוויר מלא ועוד ועוד. “מפרטי הפרימיום” הללו מופיעים בכל פרויקט סטנדרטי, וגורמים להעלאת מחיר הביצוע באופן ישיר. הסטנדרט המשופר איננו נגמר רק בתוך הדירה פנימה. בנייני המגורים הפכו למונומנטים אדריכליים, אמנם יפים, אך לא ממש כלכליים. כך לדוגמה, ניתן למצוא פרויקטים רבים המשמשים “אקווריום” לדייריו. כל החזיתות הן קירות מסך, כמות אינסופית של אלומיניום, כאשר רק זה מייקר את מחיר הדירה ב-150,000 שקל, ומצריך הצללה וצריכת אנרגיה כפולה לקירור או חימום.

הפטנט הישראלי של “שינויי דיירים” , קיים רק אצלנו. בשום מקום בעולם אין הלקוח רשאי לבנות את החלום הפרטי שלו, במהלך ההקמה של פרויקט רב קומתי. קודם יקבל את הדירה הסטנדרטית, ואחר כך, יעשה בה ככל העולה על רוחו. ההמצאה הישראלית הזו, מאריכה את משך הביצוע, גוזלת משאבי ניהול רבים ומייקרת את עלות הביצוע. אומדן משוער של עלויות ביצוע שינויי הדיירים הוא כ-30,000 שקל ליחידת דיור, וזאת מבלי לכלול את עלות תיקון הטעויות של הקבלנים השונים בעת ביצוע השינויים.

שנוי תקינה
ודרישות של רשויות

ההשפעות הכבדות ביותר בשנים האחרונות על מחירי הביצוע, מגיעות מדרישות של וועדות מקומיות, חברת חשמל, כיבוי אש ושינויים בתקנים.

אמנה מספר דוגמאות לאווילות או שרירות לב, אשר משמעותן היא תוספת בעלויות הביצוע: דרישה גורפת לחיפוי “קשיח” של חזיתות מבנים באבן או גרניט, איננה הכרחית ומייקרת את מחירי הביצוע בסדר גודל של 30,000 שקל ליח”ד. באף מדינה סביב אגן הים התיכון לא תמצאו דרישה כזו. מדוע במדינה השוכנת לחוף ים, לא ניתן להסתפק בחיפוי טיח? הפרש המחיר בין חיפוי באבן לבין טיח וצבע, הוא כזה המאפשר חידוש הצבע כל 10 שנים. ראו מדינות פחות עשירות מישראל כמו יוון או ספרד, בהם יש קרן כספית של הדיירים לביצוע שפוץ החזית כל כמה שנים.

כיבוי אש הוא שירות מציל חיים חשוב. הדרישות החדשות שמוטלות על בנינים חדשים, אין להם אח ורע בעולם. בבניינים רבי קומות ישנו ספרינקלר (מתז) בכל חדר!!! מעבר לעלות הנוספת של התקנת מערכת כה יקרה (כ-12,000 שקל לדירה), ישנה סכנה להתפרצות מים ממתזים אלו עקב טעות אנוש או בלאי, אשר תגרום לנזקים כבדים בדירה, בלי שום קשר לפריצת דליקה. במדינות רבות מסתפקים בגלאי עשן דירתיים, האמורים להתריע על שריפה. אם נוסיף את כמות ההגנות האינסופיות הנדרשות מכיבוי אש: דלתות אש בכל מקום, פלטות אש פיירבורד, חומרים עם מעכבי בעירה, מערכות איוורור יקרות בחניונים ובבנינים, מערכות דחוס אוויר, ולבסוף עריכת בדיקות, בדיקות ועוד בדיקות עד אין קץ, נגיע לתוספת כספית של עשרות אלפי שקלים לכל דירה בפרויקט.

תקנים שאינם תורמים

תקנים ישראלים הינם הכרחיים על מנת ליצור סטנדרטיזציה ולשפר בטיחות. ברם, ישנם תקנים חדשים אשר השתנו עם השנים ואינם תורמים לכך. לדוגמה, תקן 414 לעומסי רוח, השתנה לפני מספר שנים, כך שהעומסים בו כמעט הוכפלו. כתוצאה מכך, המעטפת הקונסטרוקטיבית של המבנים חוזקה משמעותית, וכן בחלונות האלומיניום שונה הזיגוג והפרופילים, וכמובן שכתוצאה מכך התייקרו עבודות השלד והאלומיניום. האם בדקו במכון התקנים שמשטר הרוחות בישראל אכן הוכפל? ומהן העלויות הנוספות לעלויות הביצוע עקב הכפלה זו? אין ספק שבכל שינוי תקינה יש להתחשב בעלות אל מול התועלת. אך נשאלת השאלה אם למקבלי ההחלטות היו את כל הנתונים הכספיים בבואם לאשר תקנים חדשים או החמרה של הקיימים?

לסיכום, מצבם של קבלני הביצוע בישראל אשר עוסקים בעיקר בבניה למגורים, הוא לוט בערפל. אחוזי הרווח הנמוכים המתוכננים בעת הגשת הצעת מחיר (3% עד 7%), נבלעים מהר מאוד בפרויקטים שמשך הביצוע שלהם הוא 3 שנים ויותר. עליית המחירים בפועל של תשומות הבניה, איננה משתקפת בעלייה תואמת של מדד תשומות הבניה המפורסם ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. פערים אלו, לצערי, היו בין הגורמים העיקרים לפשיטות רגל של קבלני ביצוע מכובדים בשנים האחרונות. כמו כן, דרישות חדשות של רשויות שונות , אשר נגזרות תוך כדי בניה, לאחר קבלת היתר בניה, מושתות לרוב על הקבלן, במסגרת החוזה הפאושלי. בחלק מהחוזים אין סימטריה בלקיחת סיכונים מסוג זה בין היזם לבין הקבלן.

נקווה שבשנים הקרובות נהיה עדים לשינויים בנושאים אלו: שנזכה לראות סוף סוף פועלים זרים שמחפשים מקום עבודה אצל הקבלנים, ולא להיפך. שנוכל להצמיד את המחיר למדד יוקר הבניה, אשר ישקף את העלויות האמתיות, ולא מדד מנותק מציאות. שנדע שאין אפשרות לשום גורם ממלכתי לדרוש משהו שלא הופיע בהיתר הבניה, והכי חשוב שנוכל להתעסק בשיפור טכנולוגיות בניה ושיפור הבטיחות בבניה, ולא במלחמת הישרדות יומיומית.