Skip to content

חברות בנייה רבות מעדיפות ליזום ולבנות את הפרויקטים בעצמן. מנהלי החברות מסבירים מה היתרונות להן ולצרכן הסופי 

נבחין תחילה בין השניים: חברה שהיא יזמית בטבעה עוסקת בניהול ושכירת אנשי מקצוע לביצוע הפרויקט. היזם רואה בפרויקט עסקה פיננסית לכל דבר ואינו בהכרח בעל רקע או ניסיון בתחום הבניה. היזם  ברוב המקרים יבחר קבלן בתהליך של מכרז פתוח. לעומת זאת, חברה שהיא קבלנית עוסקת בבנייה בפועל אם באמצעות עובדים שלה או באמצעות בעלי מקצוע שהיא מתקשרת איתם לצורך הפרויקט.

ההבדל העקרוני בין יזם לקבלן נובע רבות מאלמנט הסיכון, בעוד שקבלן בשיטת “מפתח” מבצע את העבודה ומקבל שכר בגינה, היזם לוקח על עצמו את הסיכון שבפרויקט לרבות העלויות בפרויקט, ומפה נעוץ גם ההבדל העיקרי בין השניים – הרווח הכולל של הפרויקט. הרווח של קבלני הביצוע נחשב תמיד לנמוך יותר מזה של היזם, שכן הקבלן חותם על עסקה סגורה מול היזם, בעוד שהיזם לרוב נהנה מפירות הסיכון שלקח על עצמו.

בשנים האחרונות ישנה מגמה של מעבר מביצוע ליזמות ומספר קבלני ביצוע לא קטן הפכו להיות יזמים בעצמם, כך שהחברות למעשה בונות גם עבור אחרים וגם עבור עצמן, כשמשקל הבנייה לאחרים הולך ופוחת ואנו עדים למגמה לפיה יזמים מקימים להם מערכת ביצוע עצמי בכדי לשלוט בכל “שרשרת המזון”.

גם חברות יזמיות, החליטו מסיבות שונות, להקים חטיבות ביצוע ולשלוט על התהליך כולו. רובן טוענות שמדובר בצעד שהשפיע לחיוב על החברה.

קריסת חברות הביצוע בשנתיים האחרונות חדר לתודעת רוכשי הדירות שמתעניינים בקבלן המבצע. לדברי אייל ינאי, מנכ”ל משותף בחברת CofaceBdi, “בשנת 2016 איבד השוק כושר ביצוע בהיקף של כ-3 מיליארד שקל, כתוצאה מקריסתן של חברות כמו אורתם, שגראווי ואחרים. כך נוצר מחסור ביכולת הביצוע בענף. בחמש השנים האחרונות יש מגמה של עלייה במספר הקבלנים שנגרעים מהענף בכל שנה, לצד ירידה במספר הקבלנים שמצטרפים לענף. כך לדוגמא בשנת 2016 נגרעו מהענף 458 ונוספו 98 בלבד. בשנת 2015 נגרעו מהענף 409 קבלנים ונוספו 223 ובשנת 2014 נגרעו 366 ונוספו 354. בנוסף, למרות המחסור שנוצר בקבלני ביצוע טובים אנו עדיין לא עדים לעלייה ברווחיות של קבלני הביצוע. וכיום כמעט כל חברה עשירית בענף נמצאת בסכנת סגירה”.

אייל ינאי מציין כי “כאשר אנו בוחנים יזמים שהם גם קבלני ביצוע, אנו רואים שגם אצלם פעילות הביצוע לא תמיד מניבה רווחים. ייתכן שבמקרים מסוימים הרווחים מהייזום מפצים על הפסדים מהביצוע. עם זאת, למרות שלעיתים מבחינה כלכלית עדיף לאותו יזם לקחת חברת ביצוע חיצונית, אנחנו רואים היום הרבה ביצוע עצמי והסיבה לכך היא הקושי לאתר קבלני ביצוע טובים ואיכותיים. חברות הבנייה מעדיפות להפעיל את זרוע הביצוע שלהם ובכך להבטיח ביצוע זמין ומהיר וגם איכות בנייה גבוהה יותר”.

לדברי נסים אחיעזרא, מנכ”ל חברת אחים דוניץ: “הרבה גורמים מעורבים בשרשרת הייצור של דירה, בפיקוח ובאישורים. יש נהלים ותקנים נוקשים בענף הבנייה וזאת על מנת לוודא שלא תהיינה תקלות בביצוע שעשויות לגרום חלילה לתאונות ואסונות בעתיד. כאשר יש בעיות בפרויקט, הדיירים עשויים למצוא את עצמם בקשיים להתמודד עם יזם שאינו הקבלן המבצע של הפרויקט, כאשר כל אחד מפנה את האחריות כלפי מישהו אחר. פה בדיוק טמון היתרון המשמעותי של חברה שהיא גם מבצעת וגם יזמית, כמונו. החברה היא בעלת האחריות המלאה,  ויש גורם אחד שמטפל במכלול הדברים כך שהרוכש לא ייפול בין הכיסאות”.

יגאל צ’ודנר מנכ”ל חברת נתיבי הקמה, המתמחה בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים אומר כי “מכיוון שתהליך הבנייה לרוב ארוך ומורכב מכמה חלקים של רישוי, ישנה עדיפות ליזמים שהם גם המבצעים. כשהמקרה הוא כזה, התהליך כולו מפוקח בצורה הדוקה יותר כאשר בכל שלב ישנה כבר מחשבה על השלב הבא ועל קצה התהליך תוך לקיחת אחריות עליו”.

לדוגמה, הוא אומר, “בניין מגורים או כל מבנה אחר שכרוך בהליך תב”עי, אחריו יבוא היתר הבנייה, היתר שינויים, טופס 4, תעודת גמר ובמידת הצורך גם רישיון העסק. כאשר היזם הוא גם המבצע, התהליך רציף יותר ויכול להיות מהיר יותר ויש ראייה רוחבית המבטיחה איכות גבוהה יותר גם של השירות וגם של המוצר, שהוא המבנה”.

מחסור בקבלני ביצוע

קבוצת רוני מזרחי היא עוד דוגמה לחברה משפחתית ותיקה שמבצעת מאז ומתמיד את הפרויקטים שלה באמצעות הזרוע היזמית. רוני מזרחי מסביר שיש לכך סיבות רבות: “בישראל יש בין 5 ל-10 חברות מבצעות בסך הכל. היתר לא ראויות לדעתי. אלו שמבצעות, לטעמי עמוסות מאוד”.

אבל זו לא הסיבה היחידה, לדבריו, “ברגע שאתה מבצע לעצמך, אתה שולט על התקציב ועל העלויות ותמיד יכול לשדרג את הבנייה לפי דרישות השוק וכו’, מבלי להכנס לויכוחים עם המבצע. אתה אף פעם לא מסתכסך עם עצמך, בעוד שבמקרה של חברות יזמיות ומבצעות, במקרים רבים ישנם סכסוכים שנגמרים בבוררות ובית משפט”.

מזרחי מציין עוד כי “כשאתה מוכר – אתה נותן מענה מושלם לדייר. אתה לא מגלגל אותו מצד לצד ומטרטר אותו. גם אם הוא עשה שינויים ותוספות, הוא משלם לפי מחירי תקן. במקרה של קבלן ביצוע – מוספים לו עוד רווח קבלני, כך שזו טובת הדייר וטובת החברה”.

מזרחי קובע כי “מי שאין לו זרוע ביצועית, הוא כיום יזם בסיכון. הוא מתמחר את הפרויקט במחיר X ועומד פתאום מול מחיר Y. למשל, רק בחודשים האחרונים מחירי הברזל עלו ב-20% ויותר. כשאתה יזם וקבלן אין לך ברירה ואתה סופג. הברזל הוא מרכיב חשוב בשלב בניית השלד”.

מרווח נמוך בביצוע

קבלני ביצוע שהפכו גם ליזמים מדווחים כי המרווח הנמוך המתקבל מביצוע פרויקט כמעט ולא מצדיק פעילות ביצוע בלבד. “היום קשה לחברת ביצוע לפעול בשוק ללא זרוע יזמות. ישנה תחרות גדולה בענף והמרווחים הם אפסיים, מאחר ומרבית הסיכונים כגון עליית מחירי חומרי הגלם ומחסור בעובדים זרים מתגלגלים לפתחו של הקבלן, פרויקט שלקחת על עצמך יכול להיות בקלות לא רווחי או הפסדי”. אומר אבישי בן-חיים, מנכ”ל חברת רוטשטיין. הרווח בביצוע פרויקט יכול לנוסע סביב 5%, בעוד שהרווח היזמי ינוע סביב כ-15% מהעלויות. “רוטשטיין הוקמה כחברת בנייה עם הקמתה של מדינת ישראל ולפני כ-20 שנים הפכנו לחברה יזמית שמבצעת פרויקטים למגורים רק עבור עצמה. אנו שולטים בכל “שרשרת המזון” מהתחלה ועד הסוף – זה אומר רכישה של הקרקע, תכנון, שיווק, בנייה עד מסירת הדירות ושליטה בנושא הבדק. טמונים כאן יתרונות עצומים מבחינת שליטה באיכות הבניה, קיצור לוחות זמנים, ואי תלות בגורמים אחרים.

אין ספק שביצוע עצמי הוא זול יותר באחוזים בודדים מקבלן מפתח ואת המרווח אנחנו שומרים בבית, הדבר מאפשר לנו יתרון קל בהתמחרות על פרויקטים ומכרזים חיצוניים” אומר בן-חיים.

לדברי בן-חיים, “ביצוע הוא מקצוע בפני עצמו. כמעט כל אחד יכול להיות יזם נדל”ן, הכל הרי תלוי בשיווק ובמימון הפרויקט. אם אתה יודע להשיג את הקרקע, ולשווק את הדירות ותצליח להשיג מימון לפרויקט – מישהו כבר יבנה עבורך”.

“בסופו של יום, הלקוח, רוכש הדירה- מרוויח. הוא מקבל בבית אחד את הכל. יש גוף אחד שעושה עבורו את הכל- תכנון וייזום, והוא גם גוף שאחראי על הביצוע של עצמו. בעצם, הדייר לא מטורטר ממקום למקום. כל התהליכים והפעילויות נמצאים באותו בית, תחת אותה מטריה. הדייר מלווה משלב הקנייה דרך התקדמות  הביצוע,  שינויי הדיירים, קבלת טופס 4 ועד מסירת הדירה על ידי אותו גוף שמתואם בכל המערכות ומגשים ללקוח את חלומו”, אומר בן-חיים.

אין תלות במבצע

גם קבוצת אלדד פרי היא דוגמה לחברה יזמית שהחליטה להכנס לתחום הביצוע. יו”ר הקבוצה אלדד פרי, מספר כי “אנחנו מבצעים את הפרויקטים לעצמנו, למעט בקבוצות רכישה שאנו מנהלים. שם זה מכרז שפתוח גם לאחרים, אם כי במרבית הקבוצות אנחנו זוכים בסופו של דבר”.

לדברי פרי,  ענף הביצוע בישראל הוא ענף מורכב. בעוד שמחירי החומרים די קבועים בשנים האחרונות, למעט הצמדות למדד,  ישנם גורמים שלא בשליטת הקבלן, כמו סגר בתקופת החגים וכו’.

לדבריו, “אם יש לך קבוצת פועלים טובה ומהירה – מחיר הביצוע יורד ואם לא – אתה סוטה משמעותית במרכיב הביצוע. אם אתה יזם, אתה לא רוצה לחרוג מהמחיר הפיאושלי, אבל המבצע לא רוצה לספוג את הכל ואז מתחיל ויכוח וזו אחת הסיבות שנכנסו לתוך ביצוע”.

את חברת הביצוע של הקבוצה – סולארא, שבונה כיום קרוב ל-2,000 יחידות דיור לקבוצה, מנהל לירון פרי. לדבריו, מתוך עלול כוללת של כ-4,500 שקלים למ”ר, עלות כח האדם עומדת היום על קרוב ל-40%, לעומת שליש ואף פחות מזה, לפני שנים לא רבות.

גם בביצוע עצמו, וגם דרך חבורת הגמר, מסביר פרי, היזם וחברת הביצוע סופגות את עלויות כח האדם.

בכמה התייקרו העלויות?

“אם לפני 3 וחצי שנים, העלות לפועל פלשתינאי עמדה על 500 שקלים ליום, היום מדובר ב-650 שקלים. בנוסף, פועלים שמגיעים מאירופה, משתכרים לא פחות מ-800 שקלים ליום, ופועלים סיני – באיזור ה-1,000 שקלים ליום עבודה”.

קבוצת אלדד פרי רכשה את חברת סולארא והפכה אותה לחטיבת הביצוע של הקבוצה לפני כ-4 וחצי שנים. אלדד פרי מסביר: “היו לנו כמה פרויקטים שקבלני הביצוע שלהם פשטו רגל, או הגישו חשבונות מנופחים. המתח הזה כיזם לא נוח לך מול הבנק ובקבוצת רכישה – מול הלקוח”.

והאם כלכלית הצעד משתלם?

“בהחלט. אם אני כיזם לא מביא תוכניות לקונסטרוקציה – המבצע אומר לי שהתעכב 20 יום עד שקיבל תוכניות מושלמות וכו’. כשהחברה אצלי בבית – מנהל הביצוע כבר דופק על השולחן ליזם חודשיים לפני. יש לנו אינטרס משותף. יש לזה משמעות גדולה במוצר הסופי. מכיוון שאני בצעתי, אין לי את המתח של קבלן אחר – אם למשל יש תקלה בתריס, הוא שולח אותך למי שנתן את שירותי האלומיניום, כשזה אצלי, אני שולט – מתקן תוך יום או יומיים, כי אחרת הוא לא יעבוד איתנו”.

יאיר שאולוף, סמנכ”ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת אביב מספר כי קבוצת אביב הינה חברה שגם יוזמת וגם מבצעת את הפרויקטים שלה. בין הפרויקטים הבולטים מציין שאולוף את מגדל משה אביב, מגדל ליבר ועוד. “מאז ומתמיד שיטת הניהול של אביב דוגלת בשליטה בכל שלבי הפרויקט – החל מהשלב היזמי, דרך שיווק הפרויקט וכלה בביצוע. גישה שמעניקה ללקוחות החברה מכלול פתרונות תחת קורת גג אחת”.

לקוחות בין הכסאות

לדבריו, תהליך הקמת פרויקט בנייה הינו תהליך מורכב, הדורש ידע רב, ניסיון וגב פיננסי. “לאביב, כיזם וקבלן מבצע, ניסיון תכנוני, ביצועי וטכני בן עשרות שנים, בזכותו נהנים לקוחות החברה מבנייה איכותית ועמידה בלוחות זמנים.

בפרויקט בו היזם הוא גם המבצע, לקוחות זוכים להתנהל מול גוף אחד, שלוקח אחריות על התהליך כולו, הכולל תכנון, מימון, שיווק, בניה ואכלוס”.

כאשר הייזום והבנייה מתפצלים בין גורמים שונים, בעלי אינטרסים שונים ומוקדי רווח עצמאיים, הוא מסביר, לעיתים מוצאים את עצמם הלקוחות ללא מענה לבעיותיהם. כאשר כל גורם מפיל את האחריות על גורם אחר, דבר שעלול לגרום לעלויות נוספות, סרבול בתהליך, עיכוב בלוח זמנים, ולעיתים גם בעיות משפטיות. החברה היזמית מסיימת את תפקידה עם מכירת הדירות. אולם חברה שהיא גם מבצעת, מחויבת לספק שירותים במשך כל שנות הבדק. חשוב לה לקיים מערכת יחסים ארוכת טווח עם הלקוחות, ולכן מקפידה על איכות הבנייה, על עמידה בלוחות זמנים, ניהול ביצוע מוקפד  ושביעות רצון הלקוחות לאורך זמן.

לדברי אבי צרפתי, סמנכ”ל חברת צרפתי שמעון “החיסרון של תחום הביצוע הוא רווחיות נמוכה. המנגנון הקיים של חובות המוטלים על הקבלנים – הסכמי העסקה ענפיים, תקנים, דרישות רשם הקבלנים, דרישות של רשויות ועוד – מכביד על היכולת להרוויח. יזמים רבים לא רוצים להתעסק בכל התפעול של ביצוע – בירוקרטיות, אחזקת ציוד כבד, אנשי בטיחות ועוד – בשביל 3-4% רווח בשנה, ולכן הם לוקחים קבלני ביצוע. כך למעשה הם נמנעים מתקורות גבוהות, ולא צריכים להחזיק באופרציה כבדה שדורשת העסקת הרבה כח אדם על כל הנגזר מכך”.

בנוגע ליזמים שגם מבצעים בעצמם מציין צרפתי כי “השיקול של יזם האם לבצע בעצמו או לא, אינו כלכלי. היתרונות של ביצוע עצמי הוא שליטה על לוחות זמנים, בקרת איכות גבוהה ועמידה בתקנים. על מנת שנעמוד בסטנדרט שלנו אנחנו חייבים לבצע בעצמנו. ברגע כשמוציאים ביצוע למיקור חוץ לא יודעים באיזו איכות תבוצע העבודה ואין לנו יכולת פיקוח ברמה מוחלטת על האיכות והחומרים. לכן, יזמים שרוצים לפקח על האיכות חייבים לעשות זאת בעצמם. יתרון נוסף ברמת הפרויקט הוא שהכל מתבצע תחת קורת גג אחת בשליטה מלאה שלנו. החל משלב רכישת הקרקע, דרך תכנון הפרויקט, קבלת היתרי הבניה, בניית הפרויקט, קבלת אישורי אכלוס לבניין וביצוע בדק בית בשנת האחריות”.

החלטה אסטרטגית

גם חברת צמח המרמן הינה חברה יזמית שמבצעת לעצמה את כל הפרויקטים הנמצאים בבעלותה ורוב הפרויקטים המוקמים בשותפות. עד היום החברה יזמה ובנתה כ-90 פרויקטים הכוללים כ-6,600 יח”ד.

לדברי חיים פייגלין, מנכ”ל צמח המרמן, “החברה מבצעת את כל הפרויקטים שלה כחלק מהאסטרטגיה רבת השנים שלנו. זה מאפשר לנו לתת שירות מצויין לרוכשי הדירות תחת מעטפת אחת, זה מאפשר פיקוח הדוק על איכות הבנייה, לוחות זמנים וייעול מבחינת כוח אדם וכמובן משאבים כספיים. בנוסף על כך, יש בישראל מצוקת כח אדם בתחום הבנייה וחברות הביצוע הטובות עמוסות מאוד. יזם שמבצע לעצמו לא תלוי בזמינות של חברות חיצוניות ובניגוד לחברות ייזום בלבד הפרויקטים שלו לא יתקעו בגלל שהוא לא מצא חברה מבצעת”.

לדברי סמי מצלאוי מנכ”ל חברת מצלאוי ובעלי החברה “יזם שהוא גם קבלן אחראי על טיב הבנייה. לעומת זאת, יזם שהוא רק יזם ולא קבלן ביצוע בנוסף, יהיה כמעט נקי מאחריות אם מתגלים חלילה ליקויים בבנייה, שכן מי שישלם בסוף את המחיר הכבד יהיה קבלן הביצוע שבנה את הפרויקט”.

התמודדות במכרזים גדולים

אוהד סבן סמנכל דונה טוען כי “היתרון הגדול בזה שאנחנו גם חברה מבצעת טמונה בכך שאנחנו יכוליים לגשת גם למכרזים במתחמי בנייה גדולים כמו למשל בחריש כרמי גת וראש העין. בכל אחת מהערים האלה אנחנו בונים יותר מ-1,000 יח”ד. כמות יחידות הדיור בשילוב העצמאות בביצוע מאפשרת לנו גמישות גם במחיר הסופי לצרכן וגם גמישות לוגיסטית שמייעלת לנו את בניית הפרוייקט ובמקביל גם להוסיף עוד ועוד שטחים באותם איזורים מבלי להתחשב מכרזי ביצוע חדשים או מו”מ עם חברות ביצוע לכל תוספת בנייה באותו מתחם. כך לדוגמא התחלנו לבנות 600 יח”ד בחריש ועם הזמן הגדלנו את היקפי הבנייה בעוד 600 יח”ד מבלי בירוקרטיה לוגיסטית”.

פחות סיכויי לעיכובים

חברות הביצוע שקרסו הותירו את חברות הייזום בבעיה. הם מחוייבים לספק לדיירים דירה במועד מסויים אבל אין להם חברת ביצוע שתמשיך את העבודה. ברגע שחברה גדולה קורסת העבודה עוברת לחברות ביצוע אחרות. הבעיה היא שבשל המשבר בתחום הביצוע, החברות שכן בתחום עמוסות ללא יכולת לקבל פרויקטים חדשים.

עפרה חדד, סמנכ”לית חברת יורו ישראל קובעת כי “כאשר יזם מבצע בעצמו, יש לו יותר שליטה על איכות העבודה, על לוחות הזמנים וכן חלילה במקרה של קבלן משנה שנקלע לקשיים אפשר לטפל בזה באופן נקודתי על ידי החלפה שלו, וכך אין מצב שבו כל הפרוייקט נתקע ונעצר. לדוגמא, אנו לוקחים קבלני משנה נפרדים לשלד, גמר, חשמל, אינסטלציה, איטום, אלומיניום וכדומה, מחלקים את העבודה,  ואז אם אחד מהם פושט רגל או נקלע לקשיים אז מיד ניתן להחליף אותו וזה לא יוצר בעיה עם התקדמות העבודה. כשיזם לוקח קבלן  ביצוע עד מפתח הוא לא יודע מה יודע בדיוק על מה הוא התחייב לקבלנים, האם שילם להם או לא ואז כשמתעוררת בעיה  – היזם מוצא את עצמו עם עיכוב בפרוייקט ונאלץ לספוג עלויות גבוהות יותר שנובעות מהחלפתו.  בראייה שלי כיזמית, זה נכון  שההתעסקות שלי היא יותר גדולה כאשר אני מבצעת לעצמי, אבל ככה יותר קל להיות עם היד על הדופק בכל האספקטים של הפרויקט”

ביצוע שינויים בקלות

חיים קראדי, סמנכ”ל פרשקובסקי מסביר כי “אין חסרונות ליזם שהוא גם מבצע. להיפך, יש רק יתרונות – ובעיקר לרוכשים. היתרון הראשון הינו שללקוח הקצה יש כתובת אחת שאיתה הוא מדבר ולא מעבירים אותו לקבלן הביצוע שבד”כ אין לו אינטרס לרצות את הצרכן והדייר. היתרון השני הוא גמישות”.

לדבריו, “ליזם שהוא גם קבלן יש יכולת גדולה יותר לפי דרישות הלקוח בנושא עריכת שינויים בדירה שאותה רכש. חלק מהד.נ.א של חברת פרשקובסקי היא גמישות ולשם כך יש  לנו מחלקת שינויים הכוללת 6 מעצבות פנים הקשובות לכל דייר ודייר ובקשותיו. היתרון השלישי, הוא עלויות השינויים: בדרך כלל עלויות השינויים אצל קבלן שהוא גם מבצע יהיו נמוכות משמעותית, כך למשל בפרשקובסקי מחלקת השינויים אינה מחלקה שמהווה יחידת רווח של החברה, אלא מחלקת שירות. היתרון הרביעי טמון באיכות הביצוע. החברות שגם מבצעות בדר”כ בונות באיכות יותר גבוהה ובקצב יותר מהיר. כך למשל, יש פרוייקטים שאנחנו מסיימים בקצב מהיר יותר מהמצופה ולכן אנחנו מקדימים את שלב מסירת הדירות לדיריים בממוצע של בין חודשיים ל-5 חודשים”.

הקלה בדרישות ההון

“ביצוע עצמי מאפשר גמישות מרבית בתכנון שלבי ההקמה. בנייה בשלבים עשויה להקל על דרישות ההון העצמי של הבנק המלווה, דבר המאפשר ליזם ‘לגלגל’ את ההון משלב לשלב ועל ידי כך למזער את ההון הנדרש לפרויקט ולשפר את התשואה המושגת על ההון” מסביר שגיא לנצ’נר, מנכ”ל ובעלים של חברת ינוב, חברה יזמית ומבצעת של פרויקטים רבים באזור השרון.

לדבריו, “השליטה בביצוע מאפשרת ליזם מרחב מסוים של תמרון, הנדרש להתאמת קצב הבנייה לקצב המכירות. השליטה בקצב הבנייה עשויה לחסוך ליזם עלויות מימון מיותרות בעת האטה בקצב המכירות”.