גורדי שחקים בולטים לעין מרחוק והם גם סמל סטטוס. אבל הדרך להקמתם רצופה בסכנות וגם דורשת מיומנויות ופתרונות מורכבים.

המע”ר של תל אביב עדיין לא הגיע לקווי המתאר של המטרופולינים הגדולים בעולם, אבל מי שעוקב במהלך השנים האחרונות, בהחלט יכול לראות צמיחה לגובה ובנקודות תצפית שונות ברחבי גוש דן, אפשר לקבל לעתים תחושה שמתקרבת למנהטן. הקמת מגדלים גבוהים, טומנים בחובם שאלות שיווקיות רבות, לצד לא מעט שאלות הנדסיות וביצועיות.

“לאחרונה אנחנו רואים שקו הרקיע של תל אביב והסביבה משתנה בקצב מדהים. מגדלים של 40 קומות כבר לא מרגשים אותנו ובמהרה צצים בארץ מגדלים של 60 קומות ומעלה, כאשר המגדלים בגובה 100 קומות כבר נמצאים בחשיבה של מתכנני הערים. הסיבות לצמיחת המגדלים היא קודם כל הביקוש המתמיד לשטחי מגורים ומשרדים שאינו מפסיק. הקרקע במרכז אוזלת וכולם רוצים להתקרב לתל אביב, גם בתעסוקה וגם במגורים”, מסביר המהנדס ישראל דוד, ממלא מקום יו”ר איגוד המהנדסים וחבר במועצה העולמית לבניית רבי קומות (CTBUH). 

“הסיבות לנהירה למגדלים בתל אביב וסביבתה נובעות מכמה גורמים: ראשית זה “מודרני” לגור במגדל (תופעת העדר). המגדלים משדרים יוקרה, ומשתקף מהם נוף מדהים. רמת החיים במגדל גבוהה, ישנה הקפדה על תחזוקה ועל סטנדרט בניה גבוה. הצרכנים של מגדלים אלו הם אנשים בעלי יכולות כספיות גבוהות שרוצים ליהנות מהכסף שהם עשו”. מסביר דוד. “בכל מגדל כזה יש בממוצע כ-200 דירות, כשכמות המגדלים שמתחילה להבנות כל שנה היא לא יותר מ-4-5 מגדלים, כלומר מקסימום 1,000-1,500 דירות לשנה. מדובר בהיצע נמוך ביותר ביחס לביקוש גדול. למעשה אין פלא שהדירות במגדלים האלו נחטפות במחירי שיא של 50,000 עד 60,000 שקל למ”ר ואף לעיתים גם 100,000 שקל למ”ר. בכל מגדל שנפתחת בו מכירה של דירות, הדירות נחטפות תוך חודש- חודשיים. אין לביקוש הזה קשר למאמצי “חבורת כחלון” להוזלת הדירות מאחר ומדובר בשוק אחר שלא מושפע מעוד כמה אחוזי מיסוי”, אומר דוד.

 מיומנויות מיוחדות

“הקמת מגדל היא אתגר תכנוני והנדסי לא קטן. בתכנון וביצוע מגדלים כאלו יש צורך במיומנויות מיוחדות. אני מתכנן מגדלים כאלו במשך 20 השנים האחרונות, ממגדל משה אביב בשנת 1995 ועד מגדל שרונה עזריאלי שנמצא במהלך סיומי הבנייה”, מספר דוד. “במגדלים האלו ישנן תופעות הנדסיות מורכבות כגון השפעות רוח על נוחות המשתמש, יציבות לרעידות אדמה, חומרים חדשים, בניה ברת קיים, תנועות ותזוזות של המבנה בגין השפעות אקלימיות שונות, תחזוקה ועוד, ויחד עם זאת, העתיד מבטיח לנו מגדלים עוד יותר גבוהים, עוד יותר אייקוניים ועוד יותר יוקרתיים”, מסכם דוד.

החסרונות של בניינים גבוהים נובעים בעיקר מעלות תחזוקה יקרה, שיתוף גדול עם אנשים רבים באיכות החיים במגדל. “לפעמים נכנסים למגדל גורמים לא רצויים שאין לך שליטה עליהם”, אומר דוד. תלות בחברת אחזקה, ונגישות בעייתית של אורחים בעיקר בנושא של חניה.

אייל אוהב ציון, מנכ”ל חברת אל-הר מקבוצת קרדן נדל”ן, מספר כי החברה רכשה במהלך השנים התמחות מיוחדת בביצוע של מגדלים. אוהב ציון מסכים עם דוד וקובע כי “זו עבודה סיזיפית עם ציוד מתקדם, פתרונות הנדסיים וביצועים שאין בפרויקטים רגילים, עם אפשרויות מינוף אחרות ושיטות ביצוע שמאפשרות קצב מהיר של ביצוע”.

אורגניזם מכני

האדריכל רם מרש, בעלים של משרד מרש אדריכלים מציין כי "בניה לגובה, של מגורים ו/או משרדים היא ביטוי תכנוני לערכי קרקע גבוהים. מגדל הינו "מכונה" או בשם אחר סוג של אורגניזם מכני שמחד גיסא מאוד מורכב ויקר לתפעל אותו ומאידך הוא דורש התחדשות ותחזוקה שוטפים ויקרים כדי שימשיך לתפקד. על כן, בכל מקום שמגדל מוקם על קרקע יקרה ומאכלס בתוכו אוכלוסייה רבת אמצעים לשלם את אחזקתו הוא פתרון טוב וחלופי לבנייה נמוכה יותר, אך לאוכלוסייה דלת אמצעים הוא הופך להיות מטרד יום יומי ובסופו של דבר נמק וחדל לתפקד".

מרש מוסיף כי "ככל שמתרחקים מהמרכז לפריפריה, ניתן לראות שהקמת מגדלים נעשית באופן מצומצם ונקודתי. אם ניקח את באר שבע כדוגמה, המדיניות העירונית לאחרונה קובעת כי יהיו מגדלים מרוכזים רק במקומות שתכנית המתאר תקבע, במרכז ולאורך שדרות ראשיות, רק במקרים שאין ברירה מסיבות  כלכליות של בינוי פינוי וכו' אך לא כברירת מחדל. זאת בניגוד לאי מדיניות בעבר, שגרמה לפיזור מגדלים בשכונות השונות בלי בקרה".

"במדריך לבנייה לגובה שהוציא משרד הפנים לפני מספר שנים, הודגש כי בתכנון מגדל יש לקחת בחשבון תכנון נכון של המבואה, המעליות, המערכות, אפשרות האחזקה, ההכרח בחברת ניהול ואולי שמירה וכו'", מספר מרש ומוסיף כי "כל אלה כאמור יקרים אך ישמרו על רמתו. מגדל לא מתאים לאוכלוסייה חלשה, אך בתכנון נכון של מרקם שכונתי אשר נושק למרכז או לשדרה, תכנון של סוגים שונים של מבנים לרבות מגדלים, תורם למגוון ולמרקם הקהילתי".

אתגר השינוע האנכי

האם יש משמעות לעלויות הבנייה בין בניין של 20 קומות ל-40 קומות?

סיון ברקוביץ, מנכ"ל סיון ביצוע מקבוצת צמח המרמן עונה: "יש פער עצום בין בנייה של בניין בן 18-20 קומות לבין מגדל בן 40-50 קומות ומעלה, בשיעור של 20% ואף למעלה מזה, תלוי בתכנון המגדל ובחומרי הגמר. לשאול לגבי עלויות של עבודות ביצוע במגדל זה כמו לשאול כמה עולה רכב. בעיקרון מדובר על 5,500 שקל למ"ר ברוטו בבניין בן 18 קומות בתוספת מע"מ ועד ל-7,000 שקל למ"ר במגדל בן 50 קומות. עם זאת, מדובר בעלויות של בנייני מגורים בסטנדרט רגיל ללא קירות מסך מאלומיניום, מערכת חשמל חכם, ועוד. העלויות יטפסו בהתאם לחומרי הגמר, ולמערכות שאנחנו מחויבים להתקין במגדלי מגורים".

ברקוביץ מוסיף כי "אחד האתגרים בעבודות ביצוע של מגדלי מגורים הוא שינוע אנכי, כלומר שינוע של כל חומרי הבניין מבטון לשלד ועד המרצפות. בבניין בן 20 קומות אין לכך משמעות אבל במגדל בן 50 קומות יש לכך משמעות מבחינת זמני ביצוע ועלויות. לכן, בחלק גדול מהמקרים הביצוע של מגדלים הינו ביצוע מתועש. לא תראה בלוקים וטייח במגדלי מגורים בני 40-50 קומות ומעלה".

פיצול לאיזורים

כאמור, ככל שהבניין גבוה יותר כך העלות שלו גבוהה יותר בגלל הקונסטרוקציה והמערכות שהופכות ליותר ויותר מורכבות.

האדריכל גיא מילוסלבסקי ממשרד מילוסלבסקי אדריכלים מסביר כי "אין ספק שהקונסטרוקציה היא האתגר הגדול ביותר כשמתכננים מגדלים שגובהם מעל ל-50 קומות, וזאת מכיוון שהיחס בין תמירות המגדל מול גודל הקומה מתחיל להיות משמעותי.

ככל שגרעין המגדל ושטח הקומות קטן יותר  – התמירות של המגדל גדולה יותר והמשמעות היא שצריך לחזק אותו בצורה מיטבית על מנת שיעמוד בפני רעידות אדמה".

לדבריו גם סוגיית מערכות הבניין הופכת להיות מורכבת יותר "לצורך תנועת המעליות יש לפצל את המגדל ל-2 עד 3 אזורים עם מעליות מתוחכמות ומהירות שיתנו פתרון איכותי שיעמוד בקיבולת של המבנה המתוכנן. לנושא מיזוג האוויר הפתרונות משתנים. בעוד שבמגדל עד 40 קומות ניתן למקם את מערכות המיזוג על גג המגדל, כאן יש למקם אזור טכני במרכז המבנה שיאפשר אספקה לכל חלקי המבנה.  במגדלים עם עירוב שימושים, בהם יש גם מגורים, יותקנו מערכות של מגדלי קירור ולא צ'ילרים שיותר מרעישים".

 לא קונבנציולי

אדריכל גיל שנהב, משרד כנען-שנהב אדריכלים ויו”ר CTBUH ISRAEL מסביר כי “ענף הבניה בישראל ידוע זה שנים בתור ענף “לואו-טק”. במשך שני עשורים התמכרנו לעבודת ידיים זולה ולא השכלנו לשדרג את טכנולוגיות הבניה ושיטות הביצוע אל המאה ה-21. ההתקדמות המטאורית שקרתה בענפים כמו מחשבים, טלפונים, רכב או תעופה במאה שנים האחרונות לא חלחלו לענף הבניה. יש מקומות בישראל שבהם בונים עדיין כמו בתקופת הרומאים או לפחות כמו ביציאת מצרים- חומר ולבנים, בלוקים וטיט”.

לדבריו, תחום הבנייה לגובה בכלל והמגדלים בפרט שולט בשנים האחרונות בשיח המקצועי האיכותי עם שלל נושאים הנוגעים לו, דוגמת תכנון, ביצוע, שימושים, חידושים וטכנולוגיה ועוד. לא ניתן לבנות גורד שחקים בשיטות הבניה הקונבנציונליות. הבניינים הללו גבוהים, אתגרי הקיים, כוחות הרוח ועמידות בפני רעידות אדמה, שלד חזק במיוחד, ומעטפת עמידה לשנים רבות מחייבים “חישוב מסלול מחדש”.

שנהב מסביר כי בכל העולם גורדי השחקים הם זרז (קטליזטור) לחידושים והמצאות בתחום הבניה. מאחר והשיטות הרגילות, הטכנולוגיה המוכרת והאמצעים הרגילים פשוט לא עומדים בדרישות ובתהליכים לבנייתו של גורד שחקים.

לאור כל האמור לעיל, הוא מוסיף, "אנו מוצאים את גורדי השחקים בבניה מאוד מתקדמת, שלד הבניינים יהיה בדרך כלל מבטון ברמה גבוהה במיוחד, עם עמידות מיוחדת לרעידות אדמה ולאירועי טרור. מעטפת הבניין תהיה מחומרים סופר איכותיים ועמידים כגון: אלומיניום, פלדת אל חלד, זכוכיות תעשייתיות שונות או לוחות גרניט בתליה יבשה.

כל התהליכים והחומרים שהוזכרו נועדו לוודא שגורדי השחקים ישמרו על קיים ותפקוד ארוכי טווח. האיכות עולה כסף ועל כן הקמת הבניינים הללו יקרה יותר מהמבנים הקונבנציונליים המוכרים לנו.

בהקמת גורד שחקים יש לקחת בחשבון לא רק את תהליך הבניה אלא גם את תפקוד הבניין לאורך שנים, ניהול הבניין, תחזוקה שוטפת ובקרת המבנה. לשם כך משתמשים בשיטות ניהול חדשניות ופורצות דרך שטרם נראו בישראל.

גורד שחקים דומה לחללית בעלת טכנולוגית- על מבוקרת, GPS  ומנוטרת במערכות מחשוב מתקדמות. כל זאת על מנת להבטיח את נוחיות השימוש בבניין ואת בטיחותם של השוהים בו".