קל יותר להעריך שווי של מרכיב הקשור באופן ממשי לדירה, כמו חניה, מעלית, או גודל מטבח משודרג. אולם,
אחד המרכיבים הבולטים לתמחור דירות הוא דווקא מאפיין חיצוני, שלכאורה אין לו קשר מוחשי – סוג הנוף הנשקף מהדירה. נוף של ים הפונה למערב, נוף אורבני או שמורת טבע הפונה למזרח? בין מזרח למערב וכמה
זה עולה לכם? | רנית נחום-הלוי

עד לפני כעשר שנים, לנכסים ברובע היהודי לא היה מחיר. הקרבה והנוף לעיר העתיקה והכותל, במקרים מסוימים נתן אור ירוק לבעלי נכסים להקפיץ את מחירי הנכסים שברשותם לפי ראות עיניהם. זה לא משנה מה קבע השמאי, מוכר הדירה עשה ככל העולה על רוחו. הוא היה המתווך, השמאי והוא גם קידם את העסקה שלעיתים נסגרה בשיחת טלפון קצרה. היום אנחנו לא בדיוק שם, ובכל זאת, עדיין ניתן למצוא בעיר העתיקה בירושלים נכסים בודדים שההתעסקות איתם מזכירה את אשר התרחש לפני כעשור.
אחד מהנכסים הללו מוצע היום בשוק על-ידי המתווך מאיר ליסקר. מדובר בדירה הממוקמת ברחוב משגב לדך, קו ראשון לכותל, ומשתרעת על שטח של כ-130 מ"ר. לדירה מרפסת גג פרטית בשטח של 40 מ"ר והיא נהנית מנוף על כל אזור הכותל, כיפת הסלע, מסגד אל-אקצא והר הזיתים.
מה מחיר הדירה? לדברי ליסקר, הדירה מוצעת ללא מחיר נקוב, עם זאת, הוא מעריך שניתן לסגור עסקה לפי 100,000 שקל למ"ר. אגב, עיון על פני היסטוריית הנדל"ן ברובע היהודי מעלה כי נכסים בעלי אופי ירושלמי אותנטי נמכרים בכ-50,000 שקל למ"ר.
אז כיצד נקבעה הערכת השווי הגבוהה לדירה? ליסקר מנסה להסביר. "הסיבה שקשה מאוד לתת תג מחיר לסוג של נכס כזה נובעת בשל ייחודיות הנכס. נכסים כאלה הם נדירים והמחיר למ"ר נשען על הנוף הנשקף מהדירה, בוודאי נוף ברמת קדושה שכזו. אחרי הכל, מדובר ביצירת נדל"ן, הזהה בהתייחסותה ליצירת אמנות, ונתונים כאלה הם בלעדיים ואין דומה להם".

מחיר סמוי לנוף

במחקרים שנעשו בשנים האחרונות נלמד כי נוף מרהיב הנשקף מדירה מהווה אחד הגורמים הפיזיים המשפיעים על מחירה. המשמעות היא, כי ערך ואיכות הנוף משפיעים על נכונות רוכשים פוטנציאלים לשלם יותר ללא קשר למחיר השוק או נכסים אחרים בסביבה.
בהעדר שווי שוק לנוף, נמצא לא אחת כי ערכו של הנוף הנשקף מדירה נמדד באופן סובייקטיבי – כל אחד לפי שיקוליו. זה יכול להיות נוף לשטחים פתוחים, נוף אורבאני, נוף למקומות קדושים או נוף לים.
"אין זה סוד שנכסי נדל"ן, ובמיוחד נכסי יוקרה, שפונים לנוף ים, הרים, פארק מוריק או נוף עירוני מלבב, נהנים מ"פרמיה" של מחירם", מסביר יו"ר לשכת השמאים לשעבר, ארז כהן. "השאלה במה מתבטאת הפרמיה, תלויה מאוד הן במיקום הנכס, מצב הבניין, מצב הדירה או הפנטהאוז. כמו-כן סביבת המגורים, האם יש בה מטרדי רעש, בית ספר, מלון או מוסד ציבורי בסמוך. חשוב לזכור גם כי, לדוגמא, חזית אורבנית רועשת, עשויה להיות יתרון ומוקד משיכה עבור קהל רוכשים מסוים, זאת בעוד קהל אחר דווקא יירתע מכך ויעדיף מגורים בעורף שקט, גם אם הנוף הנשקף ממנו הינו של אנטנות וגגות אפרוריים".
רק מחקר אחד ניסה להתמודד עם שאלות שווי הנוף. הוא בוצע לפני למעלה מ-10 שנים, על ידי השמאי הממשלתי הראשי דאז יעקב אודיש, ומי שהיתה אז מנהלת מחלקת המחקר והמידע באגף השמאי הממשלתי, ד"ר לריסה פליישמן.
אודיש ופליישמן בחנו מדגם של 2,811 עסקות שבוצעו בדירות בבנייה רוויה ב–11 ערים – בעיקר בשכונות מגורים ברמה סוציו־אקונומית בינונית, והוסיפו להן עסקות שבוצעו במגדלי היוקרה באזל, בית חנה, האופרה, מגדלי אלרוב (אקירוב), דוד המלך, גן העיר וישרוטל טאואר. להשלמת המחקר והצד הסטטיסטי התייעצו השניים עם שמאים, מתווכים וקבלנים. אף שמדובר במחקר ישן, הוא מחקר חלוצי המהווה בסיס להשוואת ערכי נוף בארץ.
המסקנה העיקרית של עורכי המחקר היתה ששווי הנוף משמעותי יותר בנכסי יוקרה, לעומת נכסים סטנדרטים אחרים. כמו-כן נמצא כי תושבי חוץ מוכנים לשלם על נוף הרבה יותר. עוד נמצא כי באזור תל אביב הנוף יקר יותר, ככל שמדרימים למרכז העיר. בעוד שנוף לים הנשקף מדירה ברחוב ירקון יעלה את שוויה בכ-13.5%, כשמדובר במגדלי יוקרה, נוף מלא לים או נוף עירוני ייקר את מחיר הדירה בכ-47%.
לדברי מנהל מכירות אזורי אפריקה ישראל מגורים, תמיר לולו, לאנשים שונים ישנם העדפות שונות לגבי הנוף המועדף עליהם, והדבר נלקח בחשבון טרם שיווק פרויקט מגורים חדש.
"במועד שיווק מגורים חדש אנו שמים דגש רב על הערכת שווי הנוף הנשקף מדירות הפרויקט, מתוך הבנה שהוא מושפע מאוד מהערכה החברתית שמקנים לו. הבדלים בהערכת סוגי נוף ומוכנותם של רוכשים לשלם יותר על נוף שנתפס בעיניהם כייחודי, צפויים להוליד הבדל של עשרות אחוזים בין מחירי דירות שונות, אפילו כשהן ממוקמות באותה הקומה של אותו בניין מגורים".

הנוף לים: פרמיה של  עד כ-50%

"באזורים מבוקשים במיוחד, דוגמת החוף המרכזי של תל אביב, רוטשילד וסביבותיו או פארק צמרות, הפרמיה לנוף עשויה להגיע עד כדי 30-40 אחוזים לנוף ים או נוף אורבני בנוסח מנהטן, זאת לעומת נכס דומה באותו מיקום שאיננו נהנה כלל מנוף שכזה", מסביר כהן. "במידה ומדובר בנוף חלקי לים, נניח מהמטבח או אחד החדרים, או פיסת ים קטנה מהסלון, עדיין תהיה בדרך כלל פרמיה על המחיר בשיעור של 10-15 אחוזים לעומת נכס נטול נוף. גם בשכונות הצפוניות שמעבר לירקון, כוכב הצפון, ל, הגוש הגדול וכו' , תהיה פרמיה לדירה הצופה לים או לפארק הירקון בשיעור ממוצע של כ-10-20 אחוזים. חשוב לציין שמטרדי רעש דוגמת שדה דב או ארובת רידינג עשויים לצמצם פרמיה זו, תלוי בדיוק בהשפעתם. בהרצליה פיתוח, בית שנהנה מנוף פתוח לים, ובאותו הרחוב, יכול לקבל פרמיה משמעותית ביותר בשיעור העשוי להגיע לכ-50-10 אחוזים לעומת בית /שאין לו נוף כזה".
כהן ממשיך ומסביר כי באזורים פחות יוקרתיים, ערי לווין דוגמת בת ים או אשדוד, שנהנות אף הן מנוף פתוח לים, הפרמיה נמוכה בהרבה ועומדת בדרך כלל על כ-5-15 אחוזים בלבד. "עובדה זו ממחישה לנכסי יוקרה, פנטהאוזים או דירות גדולות ויוקרתיות במיוחד, קיים ביקוש ספציפי של קהל המוכן לשלם כמעט כל מחיר לא רק עבור הדירה עצמה והמפרט שלה, אלא גם על הנוף הניבט מהסלון או המרפסת".
דורית סדן סמנכ"לית השיווק שיכון ובינוי נדל"ן מסבירה: "כבר כמה עשורים שדירות פנטהאוז הפונות לנוף לים נחשבות לנכסים שעולים במחיריהם עבור כל מ"ר לעומת דירה שעשויה להיות זהה מבחינת מ"ר באותו הבניין. הנוף, רעש הגלים, הניתוק היחסי מההמולה, באים לידי ביטוי גם בתמחור הדירה, למרות שהיא חולקת אותו בניין, אותם יסודות ואותם חומרים של הדירות הרגילות במגדל".

נוף מלא לים או חלקי – פער של 10%

לפני כשנה השיקה חברת אפריקה ישראל מגורים את פרויקט "סביון באגם" בשכונת אגמים. מדובר במגדל יוקרה בן 116 דירות הנבנה בתוך שמורת הטבע שלולית החורף ונהנה מקרבה לשמורת האירוסים ונוף פתוח לים ובמרחק של כ-900 מטר בלבד מהים.
מדובר בפרויקט יוקרה במגדל דירות גדולות ומרווחות במיוחד בנות 4.5 חדרים ומעלה, שכולן נהנות מנוף לים ולשמורת אגם החורף.
"ההתייחסות כלפי אותו הנוף עשויה להשתנות לחלוטין בהתאם למיקום וכאשר הוא אינו עומד בפני עצמו, אלא משווה ביחס לנוף אחר", מסביר לולו, "בעיר נתניה לדוגמא, בנייני המגורים חשופים לסוגים שונים של נופים, החל מנוף עירוני ושמורות טבע וכלה בשדות ושטחים פתוחים. מבין מגוון הנופים, הנוף ה"סקסי" ביותר, שמשדר יוקרה ומוסיף עשרות אחוזים לשווי הדירות הינו נוף ים".
בקומה ה-29 בפרויקט 'סביון באגם' בנתניה, של חברת אפריקה ישראל מגורים, נמצאות שתי דירות זהות, דירות פרימיום ששטחן כ-137 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-25 מ"ר. אחת הדירות פונה לכיוון דרום מערב ונשקף ממנה נוף ים פתוח ולשמורת האירוסים ואילו השנייה פונה לדרום מזרח ונשקף ממנה נוף אורבני וחלקי לים, שאף הוא מיוחד. מאחר ונוף ים נתפס בעיני רוכשים רבים ליותר אטרקטיבי ויוקרתי, הדירה המערבית תומחרה בכ-160 אלף שקל יותר מזו המזרחית, פער של כ-10%".
עדי גייר סמנכ"ל השיווק של חברת הנדל"ן עמרם אברהם מסביר כי הפנטהאוזים הינם מוצרים מיוחדים שמטבעם אמורים לספק את האיכות, הנוחות והנוף הטוב ביותר לרוכשים, הן לרוב מתפרשות על חללים גבוים ונהנות מאותו כיוון נוף. כך מתרחש בפרויקט "אקווה" שמקימות חברות עמרם אברהם ואפי קפיטל בחדרה. בדירות אחרות בפרויקט בנות 5 חדרים ניתן למצוא הבדלים במחיר. "נדיר שדווקא הדובדבן שבקצפת שהוא הפנטהאוז יפנה לכיוונים ללא נוף או נוף שהוא פחות איכותי", מסביר גייר. "במקרה של דירות יקרות שאינן פנטהאוזים שנמצאות באותה הקומה ישנו הבדל בתמחור שנובע מנושא הנוף והבדל זה יכול להגיע לכדי 5%-10% ממחיר הדירה. לדוגמא דירת 5 חדרים עם נוף פתוח לים בגודל של 123 מ"ר עם מרפסת של 18 מ"ר בקומה גבוהה תעלה כ-2.3 מיליון שקל לעומת דירה ללא נוף ים המתומחרת בכ-2.15 מיליון שקל".

בין נוף אורבני לפארק – פער של כ-15%

אין שום ספק כי נוף לים הוא המועדף ביותר. זהו נוף המשדר יוקרה וחופש ומוסיף, כאמור, עשרות אחוזים לשווי הדירות. אך מה קורה בשעות הלילה? הנוף הכחול והמהפנט הופך לשחור מאיים. האם נוף שכזה מועדף על-פני נוף אורבני או כפרי?
מנהלת השיווק בקבוצת דן נדלן, דולי אלרום, מספקת תשובות. "באופן די טבעי אם קיימת האפשרות לבחור בין נוף אורבני לנוף ים או פארק, הנטייה של רוכשי הדירות תהיה לכיוון ים או פארק. יחד עם זאת במגדלים המאפשרים נוף פתוח, מהקומות הגבוהות המספקות נוף לים או לעיר, ההבדלים פחות מהותיים. הנוף האורבני מהקומות הגבוהות מספק מראה מרהיב לא פחות במיוחד בשעות הלילה."
פרויקט פסגת דן של קבוצת דן נדל"ן מוקם ברחוב המעפיל 12 ברמת גן. הפרויקט כולל מגדל מגורים המתנשא לגובה 40 קומות ובו 195 דירות. החברה משווקת היום את דירות הפנטהאוז בפרויקט המשתרעות על שטח של 130 מ"ר עם מרפסת בשטח של 37 מ"ר הפונה לנוף אורבני עד הרי השומרון. כמו-כן משווקת החברה דירות פנטהאוז בשטח של 224 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-100 מ"ר המשקיפה לפארק, לעיר ולים. מחירי הדירות נעים החל מ 4,500,000 שקלים ועד 8,200,000 שקלים לדירות הפנטהאוז הגדולות יותר".
"מגדל גבוה המתנשא ל-40 קומות כמו פרויקט פסגת דן הממוקם בלב רמת גן מציע מגוון סוגי נופים לדירות היוקרה. גם אם הדירה לא בכיוון מערב טהור הפונה לים, אלא בכיוון מזרח או דרום מזרח – עדיין מקבלים זווית לכיוון מערב, חלון או פתח, ועם זאת ניתן ליהנות מנוף העיר ומבט למגדלים הצומחים בתל אביב או להרים ממזרח. מחירי דירות אלו יהיו נמוכים בכ-10%. בפרויקט אחר של החברה "ארלוזורוב 17" הפערים בין מזרח למערב עמדו על כ-15%".
נוף לכנרת – פרמיה של כ-11%
היזם יהודה הרציג, בעלים של קבוצת "הרציג נדל"ן" הבונה את פרויקט "מג'יק האוס" בטבריה המשקיף על הכנרת, טוען כי גם בפריפריה מחושבת פרמיה לדירות יוקרה הנהנות מנוף. הרציג מביא כדוגמה פרויקט יוקרתי בשכונת "אחד העם" בעיר. 12 דירות יוקרה בנות 4 חדרים בשטח של כ-150 מ"ר, עם מרפסת שמש היקפית ומרפסת פרטית בחדר הורים הנמכרות במחיר התחלתי של 1.45 מיליון שקלים. הדירה משקיפה לנוף פנוראמי לאגם הכנרת, סביבה ירוקה ונוף טבעי. רק לשם השוואה, להרציג פרוייקט נוסף במרכז העיר טבריה, שם נמכרות דירות בסדרי גודל זהים תמורת כ-1.3 מיליון שקל, פער של כ-11% לעומת הדירות המשקיפות לאגף הכנרת.

נוף לשמורת טבע – עד 10%

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מסבירה כי תהליכי העיור והבניה המאסיביים מביאים יותר ויותר תושבים אל העיר על חשבון מגורים באזורים כפריים. כך יוצא כי לרוכשים רבים מתעורר רצון עז לגור בקרבה לטבע, לנוף ירוק ופתוח וליהנות מנוף המשקיף למרחבים ממרפסת הדירה.
"לפיתוח הסביבתי ובכלל זה פארק רחב ידיים שעולה על מספר דונמים, יש השפעה גדולה מאד על ערך הנכס הנרכש", מסבירה בוגין, "אין ספק כי נוף אל הפארק כמו גם נוף פתוח לים מעלים את ערכו".
דוגמה לכך ניתן למצוא בפרויקט אמירי פארק חדרה של חברת אמירי גן. דירות הפנטהאוז בפרויקט משקפות פער של כ-100 אלף שקל, המהווה כ-8% מהמחיר הכללי, בין אלה הצופות לפארק לאלה שלא.
"פארק ירוק מסמן הבטחה לא רק לעליית ערך נכס אלא גם לכך שהנוף הפתוח יישמר, ואין סכנה כי ייחסם על ידי בניינים חדשים", מסבירה בוגין. "מעבר לאיכות החיים הבאה לידי ביטוי באוויר, בשקט ובנוף, יתרון נוסף הוא היכולת לעשות שימוש יומיומי במרחבים ובמתקנים בפארק ובשמורה. את שווי הדירות הנהנות מנוף ישיר לשמורת טבע או לפארק ירוק יש להעריך לפחות בכ-5-10 אחוז יותר מאשר דירות באותו פרויקט, כאשר מחירן של הדירות יהיה גבוה אף יותר ככל שהמרפסות תבנה ממש מול השמורה ותחושת הקרבה לטבע תהיה חזקה יותר".

נוף כפרי – 5%

נמצא כי הנוף הכפרי והשלווה שמעניק מקום מועדפים על מקום מרכזי, אורבני ורועש. על כך מעיד היזם עומר יחימוביץ' מבעלי יסודות-איתנים. לדבריו, "בטרם רכישת המגרש בפרויקט "הרצל 18" הממוקם במיקום שקט בלב המושבה הכפרית בנס ציונה, שקלה החברה לרכוש מגרש במיקום אחר, מרכזי אך רועש. בסופו של דבר נפלה ההחלטה על הרצל 18, הסקנו כי מרכיב הנוף והשקט מעניק פרמיה בשיעור של 5-10 אחוז במחיר".
פרויקט הרצל 18 בנס ציונה שמקימה יסודות איתנים הינו פרויקט בוטיק ובו 6 קומות ו-18 יחידות דיור בלבד. דירות הפנטהאוז בפרויקטנהנות משלושה כיווני אוויר, משתרעות על שטח של 120 מ"ר עם מרפסות בשטחים שנעים בין 52-72 מ"ר. הדירות משווקות במחיר התחלתי של 3.7 מיליון שקלים.
רק לשם השוואה מדגיש יחימוביץ', בפרויקט מתחרה דומה במיקום אחר, מחירי דירות הפנטהאוז דומה נמוכים בכ-200 אלף שקלים. "כפי שצפינו מראש קל הרבה יותר למצוא קהל יעד איכותי וטוב המחפש לגור במיקום שקט ופסטורלי בעיקר בקרב מצמצמי דיור מנס ציונה והאזור, המעוניינים לעבור מבית פרטי גדול לדירת פנטהאוז גדולה שקטה ופסטורלית במרכז העיר".

כמה שווה הנוף:

תל אביב – דירות בשכונות הצפוניות ומשקיפות לים ללא מטרדים סביבתיים (שדה דב, תחנות כוח רידינג, מיכלי גז), יקרות בכ-3% לעומת דירות ללא נוף בכלל.
דירות ברצועת החוף המרכזית בעיר ונהנות מנוף מלא לים יקרות בכ-13.5% לעומת דירות ללא נוף כלל או נוף חלקי.
דירות יוקרה – דירות במגדלי יוקרה המשקיפות לים או נוף עירוני יקרות בכ-47.7% בממוצע מדירות ללא נוף כלל.
דירות במגדלי יוקרה עם נוף חלקי לים/נוף עירוני חלקי יקרות בכ-17.7%
נתניה – נוף מלא לים הנשקף מדירת מגורים יוסיף לשוויה 26% לעומת דירה ללא נוף כלל או נוף חלקי.
בת ים – נוף לים, מלא או חלקי מוסיף לשוויה 5.7%
ירושלים – נוף מלא לשטחים הפתוחים מוסיף לשוויה של דירה 6.3%. נוף אורבני מרהיב הנשקף מדירה מוסיף לשוויה 6.4%. אין התייחסות לנוף לכותל.